이데일리

  • 뉴스레터 신청
  • FAMILY SITE



[김학렬의 All that 부동산 85회] 이제 수익형 부동산에 투자해야 하나

입력시간 | 2017.08.12 06:00 | 노희준 기자  gurazip@edaily.co.kr

기자의 다른 기사보기

일오피스텔, 도시형 생활주택, 분양형 호텔 등 수익형 부동산에 투자해도 될까요?

8/2 부동산 대책 발표 이후 가장 많이 받는 질문이다. 하지만 이렇게 부동산 상품의 수익성을 전반적으로 평가해 달라고 하면 답변을 할 수 없다. 어떤 부동산이든 가장 중요한 건 입지인데 입지 요소를 제외한 전체 평균에 대한 답변은 의미가 없기 때문이다.

이렇게 질문하는 경우 질문자의 의도는 두가지일 것이다. 먼저 위의 수익형 부동산 상품들이 과연 투자 가치가 지속적으로 있냐는 것이고, 두번째는 수익형 부동산으로 수익성이 양호한 입지를 알려달라는 속마음이 있을 것이다.

어떤 부동산이든 해당 상품의 꾸준한 수요가 있는 곳의 부동산이라면 투자를 고려해 봐도 좋을 것이다. 여기에 한가지 조건만 더 추가하면 된다. 공급이 수요를 크게 초과한 곳인지만 따져 보면 된다.

먼저 어떻게 수요가 있는 지역을 선별하는지를 살펴보자. 수요가 풍부한지는 그 지역의 뉴스만 꾸준히 봐도 알 수 있다. 한달 이상만 지역 뉴스를 보다 보면 현재 가장 이슈가 되는 지역들이 여러번 중복이 된다. 지역적 이슈에는 두가지가 있다. 하나는 공급이 지속적으로 되고 있는 지역, 즉 분양 현장들이다. 다른 하나는 공급이 되지 않아 지역적으로 문제가 되는 지역들이 있다. 당연히 분양이 많은 지역보다는 공급이 원활치 않은 지역에 우선적으로 관심을 가져야 할 것이다.

두 번째 수요 대비 공급이 많은지는 체크하는 방법으로 그 지역의 해당 상품 부동산의 공실 상태만 확인해 보면 된다. 여기에 부동산의 시세 및 수익률까지 확인해 보면 완벽한 수요 조사가 되는 것이다.

이 두가지 체크 포인트를 확인해 본 후에 오피스텔, 도시형 생활주택, 분양형 호텔 등의 수익형 부동산 투자 관련 의사결정을 하면 된다.

물론 지역별로 수요와 공급의 상태가 다르기 때문에 지역별로 같은 기준으로 평가하면 안된다. 지역별 시장 현황을 살펴야 하는 이유가 여기에 있다.

부동산 상품별로 현재 경기의 흐름을 간단히만 정리해 보면 다음과 같다.

먼저 오피스텔은, 지역마다 다르겠지만, 2003년 전후로 대량 공급이 있었다. 2011년 전후로 또 한번의 대량 공급이 있었다. 대량 공급 이후 1~2년 후에는 어김없이 시세 하락 시기가 있었다. 최근 오피스텔 시장을 보면 2015년 이후로 또 대량 공급이 있었다. 올해는 2017년이다.

두 번째 도시형 생활주택은 1~2인 세대의 급등하는 수요를 해결하기 위해 정부에서 한시적으로 독려한 변칙적인 주거 상품이다. 일반적인 주거 상품이 아니라는 것이다. 따라서, 도시형 생활주택은 그 주택이 필요한 지역만 봐야 한다. 예를 들면 자가용 없이 대중교통만으로 출퇴근하는 세대들과 대학생들이 많은 지역이다. 이런 소형 주거에 대한 수요가 밀집된 곳이 아니라면 도시형 생활주택은 대체적으로 수요가 많지 않다. 다른 수익형 상품보다 더 많은 수요 조사를 해 보고 접근해야 할 상품이다.

셋째 분양형 호텔은 외국인 관광객이 급증하면서 최근 3~4년 동안 새롭게 부각되었던 부동산 상품이다. 신문에서 광고를 본 적이 있을 것이다. 연수익률 10% 보장! 정말 광고대로 수익이 난다면야 이만한 투자 상품은 없을 것이다. 현재 은행 예금 금리가 2% 미만인 점을 감안하면 어마어마한 수익률이다. 문제는 수익형 호텔 운영사가 늘 꾸준한 수익을 낼 것이냐 하는 점이다. 바꿔 말하면 손실이 발생했을 때도 수익을 보장해 줄 것인가 하는 점이다. 수익률 보장 기간이 대부분 5년 미만이다. 보장 금액은 이미 분양가에 포함되어 있다고 생각해야 한다.

수익형 부동산 투자의 가장 큰 고려점은 희망하는 시기에 매도가 가능한 상품이냐는 것이다. 당장 눈앞에 보이는 높은 수익률만을 고려하고, 추후 발생될수 있는 리스크를 간과 한다면 그건 투자가 아니라 애물단지를 가진 것이 될 수도 있다.

거주용 부동산에 대해 잘못된 선택을 하면, 최악의 경우 그냥 그집에 거주하면 됩니다. 그리고, 말도 안되는 입지만 아니라면 가격만 조정하면 임대나 매매가 성사될 가능성이 매우 높다. 하지만, 수익형 부동산은 가격과 무관하게 매매가 잘 안될 수 있다. 단적인 사례로 과거 테크노마트, 와우 쇼핑몰 등 테마형 복합쇼핑몰 개별 상가들, 즉 분양가가 몇 억씩 하던 부동산 상품들이 몇백만원, 몇십만원에 나오게 된 수많은 경매 물건들을 보신 적이 있을 것이다.

수익형 부동산 상품 중 영원한 것이 없다. 항상 매도 전략까지 염두해 두고 수익형 부동산은 접근해야 한다.

▶ 더리서치그룹 김학렬 부동산조사연구소 소장은 ‘대한민국 부동산 투자’의 저자로 16년간 대형 건설사들을 대상으로 부동산 컨설팅을 해오고 있다. 이데일리 등 주요 일간지, 각종 주간지, 월간지 등에도 부동산 관련 칼럼을 기고하고 있으며, 입지 분석 및 부동산 시장 전망과 관련한 강의를 꾸준히 해오고 있으며, 3만 9천명이 구독하고 있는 빠숑의 세상 답사기 블로그를 운영 중이다. XML:N

독자의견

오픈 로그인계정을 선택해 로그인 해 주세요.
이데일리 계정 또는 소셜 계정으로 로그인하시면
의견을 작성하실 수 있습니다.

  • 이데일리
  • 네이버
  • 페이스북
  • 트위터
  • 구글
  • 카카오스토리
닫기

신고사유

신고하기취소하기

* 허위 신고일 경우 신고자의 서비스 활동이 제한될 수 있으니 유의하시어 신중하게 신고해 주세요.


이시각 주요뉴스

뉴스 카테고리별 이동



    주요 뉴스
















    INSIDE MOBILE - 이데일리 모바일 서비스 앱

    • 이데일리
      실시간 뉴스와
      속보를 어디서나
    • 이데일리MVP
      금융정보 단말기의
      모바일 서비스
    • MP 트래블러
      차세대 모바일
      트레이딩 시스템
    • 스타in
      연예·스포츠 랭킹 매거진
    • 전문가방송
      증권 전문가방송을
      스마트폰으로

    INSIDE FOCUS - 이데일리 사업배너