[대박땅꾼의 땅스토리]부동산재테크 단계별 전략 짜기

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 부동산재테크를 시작하는 사람들이 처음 난관에 부딪히는 것이 바로 ‘무엇에 투자할지’에 관한 것이다. 그리고 이 첫단추가 잘 끼운 사람은 부동산 재테크에 대해 긍정적이지만 실패한 이들은 부동산 재테크에 상당한 거부감을 갖는다. 참고로 앞으로 이야기할 것은 초보자가 전문 투자자가 될 때까지의 부동산 재테크 단계별 전략을 이야기하기 위함이다. 물론 개인별 차이는 존재하겠지만 최대한 모험하지 않는 선에서 이야기를 이끌어 나갈까 한다.

1단계 초기투자는 토지로 시작하라.

얼마전 한 방송에서 부동산전문가로 유명한 한 분이 내 집마련의 단계를 아주 일목요연하게 설명한 적 있다. 그의 설명으로는 ‘월세-전전세-전세- 내 집 마련’의 단계로 차차 올라서는 것을 이야기했는데 이는 부동산 재테크도 마찬가지다.

초기에 투자하는 이들은 대부분 소액이다. 이 소액의 기준은 대부분 다르지만 보통 3000만원~5000만원 사이가 많다. 혹은 이보다 적은 소액으로 시작하는 사람이 많은데 이 정도 초기 투자금은 토지로 돈을 불리는 것이 좋다.

과거에는 경매를 통해 작은 금액의 부동산에 투자하는 예도 많았다. 하지만 최근에는 경매시장의 경쟁이 매우 치열한 상황임을 기억해야 한다. 우리는 싼 토지를 구하는 게 아니라 가치 있는 토지를 찾아야 한다.

경매, 급매, 공동구매 등 이렇게 찾은 토지는 10~20년을 내다보고 투자하는 것이 아니다. 빠르면 2년, 좀 더 길게는 3년~5년을 보고 투자해야 한다. 차익을 얻을 수 있는 3년을 기준으로 투자해 내 자산을 한 단계씩 올리도록 하자.

2단계 토지와 소형 수익형부동산을 함께 하라.

토지를 통해 어느 정도의 목돈을 마련했다면 이제부터는 분산투자를 염두에 둬도 좋다. 이때 수익형 부동산 재테크를 통해 월세의 즐거움을 얻을 수 있게 될 것이다. 이때 수익형 부동산을 선택하는 요령에는 공실률이 존재하는데 공실률을 최소화하는 임대관리, 입지선정 등의 다양한 방식을 몸소 체험해보자. 이후 있을 상가투자와 건물투자에도 필시 큰 도움이 된다.

참고로 토지 외 부동산 재테크를 할 때는 부동산의 대지지분을 확인해야 한다. 부동산이라는 것은 토지의 가치가 대부분이므로 최대한 대지지분이 넓은 것을 선정해야 한다.

3단계 토지로 모은 종잣돈으로 큰돈 되는 수익형 부동산에 투자하라.

토지와 수익형 부동산 등 재테크 투자경험이 쌓이다 보면 이제 큰돈 되는 투자처를 찾아보도록 하자. 물론, 토지와 소형 수익형 부동산을 여러 개에 나누어 투자하는 것이 위험부담을 줄일 수는 있지만 그만큼 관리해야 하는 것도 늘어나 시간적, 공간적 관계상 하나의 부동산에서 큰 수익을 원하는 이도 적지 않다.

이때부터는 다가구주택이나 상가, 소형빌딩 재테크를 해봄직 한데 덩치가 큰 만큼 고려해야 할 사항도 많다. 건물 전체의 공실률은 어떠한지, 내부적으로 노후화 돼 있지는 않은지, 주변의 생활환경은 어떠한지 이전 단계에서 고민하고 공부했던 사항들을 좀 더 확장시켜 다뤄야 한다.