[김학렬의 All that 부동산 91회] 8·2대책 발표 후 시장 변화

실수요 보호 및 단기 투기 세력 억제를 통한 주택시장 안정화 방안이 발표된 이후 한달이 지났다. 단기 투기 수요는 확실히 많이 줄었다. 이 추세대로만 가게 되면 올 상반기 상승했던 부동산 시장의 분위기가 보합 내지 일부 하락으로까지 진행될 수 있을 것이다. 정부의 정책 방향대로 시장이 안정화되는 것 같기도 하다.

지난 한달간의 매매/전세 증감 비율을 살펴보면 9월5일 추가 대책 발표 시 분당구와 대구 수성구가 추가 지정될 수 밖에 없었던 이유가 보인다. 여전히 상승추세가 남아 있기 때문이다. 만약 매매가 증감 수치로 대구 수성구가 지정이 될 정도라고 한다면, 대구 중구, 안양 동안구, 만안구, 부천 오정구, 원미구, 의왕시도 추가 지정이 될 수 있을 것 같다.

김현미 국토교통부 장관은 현직 지역구 국회의원이다. 고양시 일산서구가 지역구다. 왜 고양시는 지정하지 않느냐고 지적을 하는 사람들도 있다. 매매가 변동 비율을 따져보면 고양시 일산서구는 일산동구나 덕양구 대비 움직임이 작았다. 아직 투기과열지구로 지정되기에는 수치가 높지 않다.

한달 동안 부동산 시장의 움직임을 보면서 여러가지 생각을 했다. 부동산 시장을 처음 공부하기 시작했던 1999년 전후의 시각과 2017년 지금의 인사이트는 역시 같은 경험이었다. 심지어는 두 바퀴는 돌아서 다시 제자리로 온 것 같다. 그런데 같은 경험인데 제자리로 왔는데 다른 생각이 들었다.

1999년 들었던 생각은 이런 것이었다. 분당, 일산에 그렇게 많은 집들이 생겼는데 왜 주택 문제가 발생하는 걸까? 관악산 정상에 올라가서 서울에 있는 그 수많은 집들을 보면서 저 집들을 다 채울 만큼 정말 사람들이 많이 살고 있기는 한걸까?라는 생각을 했었다.

2017년 9월 현재도 같은 고민을 한다. 화성 동탄에 11만 세대가 새로 입주를 하고 있는데 왜 집들이 부족하다고 할까? 용인에, 인천에, 평택에 미분양 물량이 그렇게 많은데 과연 저 집들을 다 채울 사람들이 있는 걸까?

왜 주택 문제는 계속 발생하는 것일까? 놀라운 사실은 조선시대에도 주택 문제가 있었다는 것이다. 조선왕조실록에 보면 한양으로 밀려오는 사람들이 거주할 주거가 크게 부족했다는 문구가 여러번 나온다. 심지어는 그 문제를 명쾌하게 해결해 준 적이 없었다는 것도 현재와 같다. 주택 문제는 해결 자체를 원래 할 수 없는 것일까?

김현미 국토교통부 장관은 실수요 보호를 위해 다주택자들이 신규 아파트 분양을 받지 못하도록 여러가지 정책적인 규제를 하였다. 개인적으로 이번 정책을 강하게 찬성한다. 실수요자들이 먼저 집을 선택하게 하는 것이 사회적으로 바람직한 방향이라고 생각하기 때문이다.

이번 기회에 분양권 이라는 말 자체를 없앴으면 하는 것도 정책 제안해 본다. 분양권 거래는 전 정부까지 합법적인 시장 거래였다. 불법이 아니라는 의미다. 심지어는 김대중 정부에서는 적극적으로 거래를 독려까지 했었다. 노무현 정부, 이명박 정부, 박근혜 정부 까지 분양권 거래는 정상적인 거래였다. 하지만, 분양권 거래는 실수요가 아니다. 용어 그대로 부동산 등기를 하기 전에 권리 상태에서 매매를 하는 것이다. 부동산으로서의 거래가 아니라 권리 상태에서 거래를 하는 것이다. 결국 맨 마지막에 분양권을 소유하게 되는 실수요자가 등기를 치게 되면 분양권은 비로서 소멸이 되는 권리다. 프리미엄을 많이 주고 실수요자가 매입을 할 수 밖에 없는 구조다. 실수요자들은 분양권 시장 자체가 존재하는 것이 손해가 될 가능성이 높다.

이런 실수요자들에게는 혜택이 거의 없는 오히려 손해였던 분양권 시장이 왜 필요했을까? 분양권 투자하는 분들을 위해서 있었던 걸까? 정부가 일부 몇몇 투자층들을 위해 정책을 만들어 준 경우는 거의 없다. 주식 등 금융투자라면 모를까 부동산 투자를 위해 정책을 만들어준 경우는 김대중 대통령 정부가 거의 유일무이할 것이다. 다른 정부에서는 그저 완화 정도만 해 주었을 뿐이다.

분양권 거래 시장이 존재하는 이유는 아마도 선분양 제도 때문에 존재했을 거라고 생각한다. 선분양 제도가 없었다면 분양권 시장 자제가 존재할 필요가 없었을 것이다. 선분양 제도는 분양자들에게 무조건 손해인 정책이다. 분양자 자신들이 돈을 미리 줘서 아파트를 짓는 것이기 때문이다. 건설사는 자기 자본 없이 어찌 보면 공짜로 집을 짓는 것이다. 당연히 분양자들의 반발이 생길 수 밖에 없겠다. 그래서 분양권 거래 제도가 통용된 것이라고 추정을 해 본다.

분양 받는 사람은 두 종류다. 분양권 투자를 위해 분양을 받는 사람과 실제 거주 하기 위해 분양을 받는 사람 이다. 분양을 받고 입주를 하기 전까지 분양권 투자자들은 매도를 하면 된다. 프리미엄을 받고 매도를 하니 적은 비용으로 큰 수익을 볼 수 있다. 거래가 많이 되면 될 수록 프리미엄을 올라간다.

실제 거주하기 위해 분양을 받은 사람들에게 실익은 뭘까? 시세가 오르면 재산가치가 상승하니 좋다. 하지만 시세가 하락하는 경우 분양자들은 재산 가치가 하락하게 된다. 건설사는 손해 볼 것이 전혀 없다. 계속 분양자들에게 중도금을 받아서 건축만 하면 되기 때문이다.

분양권 거래가 미래 부동산 시장에서는 비탄력적으로 운영이 되었으면 한다. 그렇게 하기 위해서는 분양권 거래 자체를 불법처리하던가 아니면 분양권 거래를 할 시간을 주지 않는 방법이 있다.

바로 후분양제도다. 후분양 제도의 장점은 여러가지가 있다. 그중에서 아파트의 실제 가치와 분양가가 가장 근접해 있을 때 매매가 되는 것임으로 부동산 시장이 안정화될 수 있다는 점이다. 거품 논란도 없어질 것이다. 무엇보다 분양자들에게 심적인 안정을 줄 수 있다는 것이 가장 좋은 효과다.

반포 주공 1단지 시공사가 곧 선정될 것이다. GS건설이 되던, 현대건설이 되던 후분양제도로 일반 분양이 될 것 같다. 2조 8천억원 짜리 단지가 후분양 제를 할 수 있으면 대한민국에서 후분양을 못할 단지가 없다. 지금까지 후분양제를 못해서 안한 것이 아니라 안해서 안한것이라는 것이 단번에 증명이 된 것이다.

후분양제 시장을 응원한다.

▶ 더리서치그룹 김학렬 부동산조사연구소 소장은 ‘대한민국 부동산 투자’의 저자로 16년간 대형 건설사들을 대상으로 부동산 컨설팅을 해오고 있다. 이데일리 등 주요 일간지, 각종 주간지, 월간지 등에도 부동산 관련 칼럼을 기고하고 있으며, 입지 분석 및 부동산 시장 전망과 관련한 강의를 꾸준히 해오고 있으며, 4만 2천명이 구독하고 있는 빠숑의 세상 답사기 블로그를 운영 중이다. 현재 아시아경제TV 대국민 부동산 토크쇼 살家말家 진행도 담당하고 있다.