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부동산 규제의 역설..'똘똘한 한채' 쏠림에 강남 집값 '쑥'

'재건축 초과이익 환수' 부활 앞두고
강남4구 재건축 추진 사업 가속도
작년 연말 가격 상승률 2%대 달해
'양도세 중과' 매물 감소 예상했지만
되레 수요 몰리며 강남4구 집값 ↑
작년 한해 서울 아파트값 11.4% 뛰어
8·2 대책 이전보다 집값 더 오른 꼴
그래픽= 이미나 기자
[이데일리 성문재 기자] ‘투기와의 전쟁’을 선언하며 지난해 5월 출범한 문재인 정부는 집값 안정을 위해 다주택자 양도세 중과, 대출 제한, 재건축 초과이익 환수제 부활 등 강력한 규제책들을 잇따라 쏟아냈지만 집값을 잡는데 실패했다는 게 전문가들의 대체적인 평가다. 정부가 투기꾼으로 낙인찍은 다주택자들은 오는 4월 양도세 중과 전에 지방 소재 보유주택을 처분하는 동시에 미래가치가 높은 서울 강남권의 ‘똘똘한 한 채’로 자산 포트폴리오를 재정비하기 시작했고, 그 결과 작년 한해 지방 집값은 침체에 빠졌고 강남을 필두로 한 서울 집값은 고공행진했다는 것이다.

◇누를 수록 더 뛰는 서울 아파트값

7일 한국감정원에 따르면 서울 아파트 주간 매매가격지수는 ‘8·2 부동산 대책’ 직후 잠시 주춤하다가 한 달만에 다시 상승 흐름을 탔고 새해 첫주까지 꾸준히 올랐다. 반면 지방은 거의 제자리걸음을 해오다 지난해 10월 들어 하락세로 돌아서는 등 서울과 반대로 움직이고 있다.

곽창석 도시와 공간 대표는 “재건축 조합원 지위 양도 제한, 다주택자 대출 제한, 양도세 중과 등 강남권 다주택자를 타깃으로 한 대책들이 나오면서 실수요자들이 똘똘한 한채로 집중하기 위해 강남권 재건축 단지와 인기 주거지역 중대형 주택으로 몰리고 있다”며 “부동산 규제 대책의 역설”이라고 꼬집었다.

전문가들은 정부의 규제가 의도와는 다르게 서울을 중심으로 집값 상승을 불러일으켰고, 수요자들로 하여금 ‘강남 불패’ 믿음을 확신시켰다고 말한다. 실제로 서울 전역과 과천시, 세종시, 성남시 분당구, 대구 수성구 등 지난해 투기과열지구로 지정된 지역의 집값 상승률을 살펴보면 규제 적용 이후 오름세가 더 가팔라졌다.

KB부동산시세에 따르면 서울의 ㎡당 평균 아파트값은 작년 상반기 4% 상승했지만 8·2 대책이 발표된 하반기에는 7% 뛰었다. 과천시도 작년 상반기와 하반기 집값 상승률이 각각 2%, 6%로 집계됐다. 세종시의 경우 상·하반기 모두 9%의 상승률을 기록했다.

업계 관계자는 “투기과열지구 지정 이후 해당 지역 집값이 잠시 주춤하다가 바로 회복됐다”며 “거래량은 줄었지만 가격 상승세가 계속되면서 정부 대책에 대한 회의감이 커지고 있다”고 말했다.

부동산114에 따르면 작년 한해 서울 아파트가격은 11.4% 뛰었다. 정부가 6년만에 투기과열지구를 부활시켜 서울 전역을 강력한 규제 바구니 안에 넣었는데도 오히려 전년 상승폭(7.6%)보다 더 크게 뛴 것이다.

25개 자치구별로 보면 송파구가 20.1%로 가장 많이 올랐고 강동(17.9%)·강남(14.5%)·서초구(12.8%) 등 강남4구가 집값 상승을 주도했다. 감정원 관계자는 “오는 4월 다주택자 양도세 중과가 시행되면 매물이 줄어들 것으로 우려했는데, 되레 수요가 몰리면서 최근 들어 강남4구 아파트 가격이 크게 뛰었다”고 말했다.

그래픽= 이미나 기자
◇“강남 타깃 규제가 ‘강남 불패’ 신화만 키웠다”

강남은 재건축아파트와 일반아파트 모두 매물을 찾아보기 힘든 가운데 귀한 매물들이 높은 가격에 거래되면서 호가가 오르는 등의 상황이 반복되고 있다. 압구정동 신현대아파트, 한양3차아파트, 개포동 주공1단지, 역삼동 역삼래미안, 대치동 래미안대치팰리스 등은 일주일 새 1억원 넘게 올랐다.

특히 지난 주 강남구 압구정동 현대7차 전용 245.2㎡형은 40억원에 매매계약을 체결하며 올해 고가 아파트 마수걸이 거래의 주인공이 됐다. 이 주택형보다 조금 작은 전용 196.7㎡형의 호가는 이미 40억원 안팎 수준까지 치고 올라왔다.

게다가 재건축 초과이익 환수제의 부활이 예고되면서 강남권 재건축 추진 단지들이 사업을 서둘렀고 이 같은 움직임이 가격 상승을 부추겼다는 전문가들의 분석도 나온다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “강남 재건축 추진 단지들이 작년 서울 집값 상승을 이끌었다”며 “전체 거래량에서 재건축 단지가 차지하는 비중은 작지만 ‘부르는 게 값’이어서 거래별 가격 상승폭이 상당히 컸다”고 말했다. 작년 한해 집값 상승률이 가장 높았던 송파구의 경우 잠실동 잠실주공5단지와 장미아파트 등 준공 후 30년이 지난 아파트 단지가 1만8000가구 정도다. 강남·서초·송파·강동구 등 강남4구 재건축 추진 단지를 모두 합하면 약 7만6000가구로 전체 서울 아파트 수의 5% 수준이지만 이들 단지의 지난달 가격 상승률은 2%대로 서울 아파트값 평균 상승률(1.36%)을 웃돌았다.

재건축 초과이익 환수제 부활이 야기한 재건축발 공급 가뭄 우려도 집값 상승의 한 요인으로 풀이된다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “올해 재건축 초과이익 환수제가 부활하면서 재건축 사업 속도가 전반적으로 지연될 가능성이 크고 층고 제한 등 규제가 강한 상황이라 재건축 일반분양이 감소할 수밖에 없다”고 말했다. 결국 향후 서울지역 신규 주택공급 가뭄이 초래될 것으로 예상되는 상황에서 수요자들이 재건축 매수에 적극적으로 나설 수밖에 없었다는 것이다.

임병철 부동산114 책임연구원은 “재건축 초과이익 환수제 부활에다 대출 규제 부담까지 더해지고 다주택자 양도세 중과 등 부동산 규제가 본격화하고 있지만 서울 주요 지역 아파트시장은 아랑곳하지 않고 있다”며 “강남권을 티깃으로 한 정부 규제가 ‘강남 불패’ 신화만 키운 것 같다”고 꼬집었다.

정부의 잇단 부동산 규제가 ‘강남 불패’ 신화만 키웠다는 지적이 일고 있다. 아파트 단지들이 빼곡히 들어선 서울 강남구 대치동 일대 전경. (사진=뉴시스)