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[김학렬의 All that 부동산 72회] 내 집 마련의 가장 효율적인 접근법

내 집 마련의 가장 효과적인 방법이 무엇일까? 정답은 없다. 경우의 수가 많을 것이다. 케바케(케이스 바이 케이스)이다. 각 개인마다 세대마다 사정이 다를 수 밖에 없을 테니까. 그럼에도 불구하고 내 집 마련은 좋은 배우자를 만나 결혼하는 것만큼 중요하다. 실거주하는 집 한 채가 가장 큰 자산인 대부분의 사람들에게는 말이다.

실거주를 위한 집을 검색하기 위해서는 다음의 3가지 조건을 가장 우선적으로 고려해야 한다.

첫째, 내 집 마련에 있어 가장 중요한 키 포인트는 일자리와의 접근성이다. 직장인이든 자영업이든 사업이든 집이 아닌 다른 곳으로 출근을 해야 하는 입장이라면 접근성이 가장 중요하다. 풍수가 아무리 좋은 명당이라도 직장과의 근접성이 떨어지게 되면 무용지물이다. 풍수지리가 대한민국에서 가장 좋다는 경주 양동마을이나 안동 하회마을에서 서울 강남구 테헤란로로 매일 출근하는 것은 물리적으로 힘든 일이 되니까 말이다. 출퇴근 가능 거리로 30분 이내면 가장 이상적인 시간이 될 것이고, 1시간이 넘게 걸리는 지역의 부동산 가치는 크게 낮아진다.

지도를 펼쳐 놓고 일을 하는 곳을 중심으로 해서 출근 가능 범위를 원으로 그려본다. 물론 단순한 거리만 보는 것은 아니다. 네이버 지도나 다음 지도를 통해 출발점과 도착점을 체크해 보면 자동차, 혹은 대중교통으로 몇 분 정도 소요되는지가 정확하게 계산된다. 출근하는 사람들의 위한 내 집 마련 입지 선정은 이 단계에서 대부분 결정된다.

두 번째, 그 다음 요인 체크가 본격적인 개인별 상황 반영 포인트다.

학자녀 연령이 있는 세대에서는 등교 가능한 학교와 학원가의 위치를 확인해야 한다. 자녀가 있는 세대부터 그 집안의 주인공은 가구주와 가구주 부인이 아니라 가구주의 자녀들이다. 대부분의 세대에서 이 요인들은 포기하지 못한다. 중고등학교 자녀가 있는 집이라면 더욱 그렇다. 만약 직장과의 접근성도 포기할 수 없고 교육환경도 포기 못하는 세대의 경우는 주말 부부를 선택한다. 심지어는 자녀를 해외로 유학보내는 경우 기러기 아빠도 받아들일 수 밖에 없다. 결국 가구주가 희생을 하는 경우가 많다. 결국 가구주 부인과 가구주의 자녀는 기반시설이 좋은 곳이나 선진 문명이 누릴 수 있는 곳에서 생활을 한다. 입지가 좋은 곳이다.

세 번째, 교육환경이 필요없는 가구라 하더라도 생활편의시설 유무를 따진다. 장을 볼 곳이 있는 곳이어야 한다. 백화점, 마트, 재래시장이 필요하다. 그 외에도 근거리에서 이용할 수 있는 상업시설들이 있어야 한다. 특히 은행과 병원까지 있다면 프리미엄 상권이 있는 주거지역이 된다.

이 3가지 요인을 체크해야 실거주를 위한 주거 입지를 선택할 수 있다.

입지는 누구나 선택이 가능한데, 문제는 매수 방법과 매수 가능 금액이다. 경제적인 여유가 있는 세대에서는 입지 선택, 상품 선택에서 고민할 범위가 줄어들 것이다. 대부분의 주택 관련 의사결정이 어려운 이유는 현재의 경제능력으로 희망하는 입지의 선호하는 주택을 매수할 수 없는 세대가 대부분이기 때문이다.

매수 방법에는 기존 주택 일반 매수, 기존 주택 경공매 매수, 신규 주택 청약 분양, 신규 주택 분양권 매수 등으로 나눌 수 있다. 신규 주택의 경우 늘 선택할 수 있는 것이 아니고 가격이 가장 비쌀 가능성이 높기 때문에 매수 가능 시기와 경제적 능력이라는 장벽이 상대적으로 높다.

따라서, 대부분의 세대에서는 기존 주택을 매수한다. 기존 주택도 입지가 좋을 수록, 상품 경쟁력이 높을수록 가격 부담이 높아진다. 여기서 취사선택을 해야 한다. 내가 지불할 수 있는 가격대에서 가장 합리적인 선택을 하려고 한다.

선택의 기준을 명확히 정해야 한다. 현재 내 경제적 능력에 맞추어 매수할 것인가, 부담되지만 내 경제적 능력보다 조금 더 무리해야 매수할 것인가를 선택해야 하는 것이다.

당연히 감당할 수 없는 무리한 대출을 받아서 내 집 마련을 하는 것은 무조건 반대다. 내 집을 갖는 것만큼 나와 내 가족의 안정된 경제 생활도 중요하기 때문이다.

그럼에도 불구하고 내 집이라면 조금은 상향 조건으로 하여 조금 더 좋은 조건의 집을 사는 것을 추천한다. 되도록이면 조금 더 중심지에 가깝게, 조금 더 새 상품으로 매수하는 것을 추천한다.

▶ 김학렬 부동산조사연구소 소장은 ‘대한민국 부동산 투자’의 저자로 16년간 대형 건설사들을 대상으로 부동산 컨설팅을 해오고 있다. 이데일리 등 주요 일간지, 각종 주간지, 월간지 등에도 부동산 관련 칼럼을 기고하고 있으며, 입지 분석 및 부동산 시장 전망과 관련한 강의를 꾸준히 해오고 있으며, 빠숑의 세상 답사기 블로그를 운영 중이다.‘