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입주권 ‘활활’.. 주택시장 침체에도 속도 내는 흑석뉴타운

주택시장 침체에도 재개발 속도
전매제한 규제 비켜간 3·9구역
향후 상승여력 기대에 문의 이어져
[이데일리 원다연 기자] 연이은 고강도 규제책으로 서울 주택시장이 얼어붙은 상황에서도 흑석뉴타운은 막바지 개발에 속도를 내고 있다. 지난해 정비사업을 마치고 분양에 나선 단지들의 몸값이 1년 새 2억원 이상 훌쩍 뛰면서 개발을 진행 중인 구역에도 조합원 물건(입주권)을 선점하려는 매수 문의가 이어지고 프리미엄(웃돈) 역시 꽤 많이 붙은 채 거래되고 있다.

◇한강변 입지·몸값 상승에…흑석뉴타운 막바지 개발 속도

전체 11개 구역으로 해제 절차를 밟고 있는 단지를 제외하고 절반 이상에서 입주 또는 분양을 마친 흑석뉴타운이 막바지 개발에 한창이다. 현재 사업 진행 속도가 가장 빠른 곳은 흑석뉴타운 내에서 규모가 가장 큰 3구역이다. 이 구역은 지난달 22일 관리처분인가를 받고 이주 개시를 앞두고 있다. GS건설이 시공을 맡아 아파트 26개 동, 1772가구(임대주택 338가구 포함)로 조성된다.

8·2 부동산 대책으로 전역이 투기과열지구로 지정된 서울에서는 LTV(주택담보대출비율)가 40%로 강화됐지만 3구역은 이주비도 종전 기준인 60%를 적용받는다. 3구역 조합 관계자는 “대책 이전 금융기관과 합의를 통해 대출 한도를 60%까지 정했다”며 “내달 23일부터 본격적인 이주 절차에 돌입할 계획”이라고 말했다. 3구역 일반분양 시기는 내년 하반기로 예정돼 있다.

9구역도 최근 정비사업의 막바지 단계인 사업시행인가를 앞두고 있는 상태다. 3구역에 이어 흑석뉴타운에서 두 번째로 규모가 큰 9구역은 지난 6월 말 동작구청에 사업시행인가를 신청해 지난달 24일 주민공람 절차를 마쳤다. 9구역은 아파트 21개 동에 1536가구 규모로 조성될 예정이다. 9구역 조합 관계자는 “환경영향평가 등의 절차를 거쳐 11월 초께 사업시행인가를 받으면 내년 3월께 시공사 선정에 나설 계획”이라며 “일반분양은 2020년 상반기로 예상하고 있다”고 말했다.

서울 재개발 사업장 가운데 처음으로 신탁 방식으로 사업을 추진 중인 11구역은 지난 6월 한국토지신탁을 신탁사로 선정하고 사업을 진행 중이다. 조합은 향후 동작구청으로부터 사업대행자 지정 고시를 받고 사업을 진행해 2022년 말께 분양에 나선다는 계획이다.

이처럼 훅석뉴타운 사업이 속도를 내는 데에는 강남 접근성이 좋은 한강변 입지에다 앞서 분양한 단지들의 몸값이 고공행진하면서 개발 기대감이 높아지고 있는 때문이다. 실제 지난해 흑석7·8구역을 재개발해 분양한 아파트 분양권의 경우 8·2 대책 이후에도 이전보다 값이 더 올라 거래되고 있다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 ‘흑석 롯데캐슬 에듀포레’(흑석8구역 재개발) 전용면적 84㎡형 분양권은 이달 초 8억 9477만원에 팔렸다. 같은 타입의 전달 거래금액(8억 6177만원)보다 3300만원 가량 오른 것이다. 지난해 5월 분양 당시 6억 6100만~7억 3300만원이었던 분양가와 비교하면 1년 새 2억원 가량 값이 뛰었다.

◇사업시행인가 신청 사업장 거래 가능…입주권 웃돈 2억 ↑

사업이 한창 진행 중인 구역에서도 조합원 물건을 선점하려는 수요가 늘면서 거래가 꾸준히 이어지고 있다. 8·2 대책으로 투기과열지구 내에서는 재개발 사업장의 조합원 입주권도 전매를 할 수 없지만 관련 도시및주거환경정비법을 개정하기 전에 사업시행인가를 신청한 사업장은 이 규제를 적용받지 않는다. 사업시행인가 신청 이후 단계에 있는 흑석3구역과 9구역은 전매 제한 없이 거래가 가능한 것이다.

흑석동 J공인중개업소 관계자는 “3구역의 경우 빌라 중심으로 권리가액이 낮은 물건이 많아 웃돈이 2억원 이상 붙어 있어도 인근 분양 단지의 입주권보다 1억원 가량 저렴하다”며 “향후 상승 여력을 기대하는 매수 문의가 꾸준해 대책 이후에도 웃돈이 최고 2억 3000만원까지 붙어 거래됐다”고 전했다. 흑석동의 또다른 H공인중개업소 관계자는 “흑석동은 입지에 비해 저평가돼 있다는 인식이 강해 대책 이후에도 거래가 이어지고 있다”며 “3구역보다 역(지하철 9호선 흑석역)이 가깝고 입지가 좋다고 평가되는 9구역에는 감정가 대비 프리미엄이 3억원 안팎에 형성돼 있다”고 말했다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “흑석동은 강남 인근 입지이면서 주변 지역보다 가격이 낮게 형성돼 있어 갭을 메우면서 상승세를 보이고 있다”면서 “8·2 대책 이후 재개발 단지도 입주권 거래가 묶이면서 사업시행인가 이후로 사업 절차가 진행되면서 리스크가 낮아진 부분도 상승세에 반영됐을 것”이라고 말했다.

△흑석뉴타운 전경.