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강남 집값 상승세..추석 이후 꺾인다?

최근 강남권 재건축 단지 중심으로 집값 반등
"가계빚 대책, 세제개편 대기..집값 상승세 오래 못갈 것"
재건축 단지는 사업 속도 따라 희비
초과이익환수제 적용 단지 집값 조정 불가피
청약가점제 확대로 당첨확률 높아져
무주택자, 서울 신규분양 물량 노려볼 만
[이데일리 이진철 기자] 추석 직전 서울 아파트값은 전주보다 0.08% 오르며 상승폭을 키웠다. 재건축사업에 탄력이 붙은 잠실주공5단지 등 강남권 재건축 단지들이 집값 상승세를 이끌었다. 하지만 이같은 현상은 일부 지역에 한정된 국지적이면서도 일시적인 현상인데다 정부의 추가 부동산 규제도 예고돼 있어 집값 상승세가 지속되기는 어려울 것이라는 전망이 많다.

추석 이후 부동산시장은 어떻게 움직일까. 정부의 8·2 부동산 대책 후속 조치가 본격 시행되면서 주택시장이 변곡점을 맞을 것이라는 전망이 많다. 그동안 아파트값 과열을 주도했던 서울 강남권 재건축 단지는 내년에서 시행될 초과이익환수제 적용 여부에 따라 희비가 엇갈릴 것으로 전문가들은 내다봤다.

집값에 영향을 미칠 가장 큰 변수로는 정부가 이달 발표를 예고한 가계부채종합대책과 주거복지로드맵이 꼽혔다. 정부의 대출 및 청약 규제 강화로 자금력이 있는 무주택자들은 내 집 마련 기회가 확대된 만큼 인기지역 신규 분양아파트를 노려볼 만 하다는 게 전문가들의 조언이다.

◇ “추가 규제 강도가 향후 주택시장 분위기 좌우”

8·2 대책으로 주춤하던 강남권 집값이 최근 다시 반등하고 있는 것은 저금리, 강남권 주택 부족, 새 아파트 희소성, 풍부한 유동성이 맞물린 결과다. 그러나 전문가들은 이런 집값 상승세는 국지적인 현상일 뿐 주택시장 전반으로 확산될 가능성은 적다고 보고 있다. 실제로 강남과 분당 등 일부 지역을 제외하곤 8·2 대책 및 9·5 후속 대책 영향으로 거래 위축 속에 집값도 안정세를 보이고 있다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “집값이 더 오를 경우 정부가 추가 대책을 꺼내들 태세인데다 이달 가계부채종합대책과 주거복지로드맵까지 나올 예정이라 강남 등 일부 지역의 집값 움직임을 본격적인 대세 상승세로 보는 것은 무리가 있다”고 말했다.

정부 규제의 본격화로 강남 집값의 단기 조정이 불가피할 것이라는 지적도 많다. 남영우 나사렛대 국제금융부동산학과 교수는 “올해 말까지 관리처분인가를 신청한 재건축 단지는 초과이익환수제의 적용을 받지 않아 거래가 가능한 물건을 중심으로 가격이 상승할 것”이라며 “초과이익환수의 영향 수준에 따라 단지별 가격 차별화 현상이 나타날 것”이라고 말했다. 정부가 고분양가 책정에 제동을 걸어 재건축 조합원의 추가분담금 증액 문제가 불거지거나 조합원간 이견으로 사업 추진 속도가 둔화된 재건축 단지는 가격 조정의 직격탄을 맞을 가능성이 크다는 것이다.

연내 금리 인상 가능성이 높은 가운데 가계부채 종합대책, 주거복지 로드맵, 세제 개편 등의 강도가 매맷값의 하방 압력을 높이는 요인으로 작용할 것으로 보인다. 여기에 북한 이슈에 따른 금융시장 변동성도 주택시장의 변수가 될 수 있다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “이달 예고된 정부 대책의 강도가 향후 주택시장 분위기를 좌우하게 될 것”이라고 예상했다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 “정부가 추진하는 정책이 국회에서 진통없이 조속히 입법화될 지가 주택시장에 가장 큰 영향을 미칠 것”이라고 말했다.

◇ 입주 물량 많은 곳 역전세난 우려도

전세시장은 서울 강남권 재건축 이주 수요가 상승 압력의 변수로 꼽힌다. 수도권과 지방의 경우 내년까지 대규모 입주가 예정돼 있어 안정세가 예상된다.

하지만 입주 물량이 많은 곳을 중심으로 역전세난이 발생하면 대출도 이미 막힌 상태라는 점에서 주택시장 전반에 영향을 끼칠 가능성도 있다. 정부 규제와 입주 물량 부담으로 역전세난이 지속되면 매맷값에 영향을 끼칠 가능성도 배제할 수 없는 것이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “전세시장이 입주 물량으로 인한 단기 조정 압력과 매매 수요의 전세 전환으로 인한 상승 압력이 공존하는 상태”라고 말했다.

무주택 실수요자는 청약가점제 비율 확대 등으로 당첨 확률이 높아진 서울 등 인기지역의 신규 분양시장을 노려볼 만 하다. 다만 음성적인 불법 전매와 단기 거래를 통한 차익 투자보다는 양도세 비과세를 통해 입주 이후까지 투자와 실거주를 병행하는 긴 안목의 청약 전략이 필요하다. 시중 여신금리 인상에 따른 이자 부담과 중도금 집단대출 등 대출 기준 강화에 따른 주택구입 자금 마련에도 신경을 써야 한다. 권일 부동산인포 팀장은 “대출 규제 강화로 청약 당첨 이후 문제가 생길 수 있기 때문에 철저한 자금계획을 세워야 한다”며 “다주택자에 양도세 중과가 시행되는 내년 상반기 급매물을 노린 내 집 마련 계획을 세우는 것도 고려할 만 하다”고 말했다.

김태섭 주택산업연구원 정책연구실장은 “다주택자는 대출이나 세금 부담이 과거보다 커졌기 때문에 주택 추가 구입은 신중할 필요가 있다”며 “매도 의향이 없는 다주택자는 정부가 인센티브를 줄 때 주택임대사업자로 등록해 혜택을 누리는 것도 방법”이라고 말했다.