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[부동산대출규제 가이드라인]①헷갈리는 부동산 대출규제…금융당국 세부지침 Q&A

[이데일리 김경은 노희준 기자] 8·2 부동산대책으로 투기지역과 투기과열지구의 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)은 40%로 강화됐다. 하지만 실수요자들에 대한 대출규제는 50%로 10%포인트 완화된다. 문제는 실수요자의 기준이었다. 금융당국은 13일 이 같은 실수요자의 기준을 무주택세대주로서 부부합산 연소득 7000만원인 가구로 정리했다고 밝혔다. 기존에는 부부합산 연소득의 기준이 6000만원이었던 만큼 다소 완화된 기준을 적용하겠다는 얘기다.

금융위원회와 금융감독원은 이날 8·2부동산대책에 따른 감독규정 개정안 시행과 관련, 세부지침을 마련해 은행 등 금융기관에 배포했다고 밝혔다. 각 은행 등 금융기관 창구에서 들어온 민원 내용에 대해 금융당국이 답하는 ‘질의·응답’ 형태로 작성된 세부지침은 14일부터 각 은행 등 금융기관 창구에서 대출상담 등에 활용된다. 이날 발표된 세부지침 내용을 문답풀이로 정리했다.

- 강화된 LTV·DTI 대출규제 내용은

감독규정 개정 전까지 승인된 주택담보대출은 투기지역·투기과열지구의 LTV는 40∼60%, DTI는 6억 원 초과 아파트 구입 목적 대출 등에 대해 40%를 적용한다. 투기지역 내에서는 아파트 담보대출을 대출자당 1건으로 제한한다. 개정되는 감독규정 시행 이후 승인된 주택담보대출에 대해선 주택유형, 대출만기, 담보가액 등에 관계없이 투기지역·투기과열지구는 LTV·DTI를 각각 40%로 적용한다. 주택담보대출을 1건 이상 보유한 경우 추가로 주택담보대출을 받는다면 LTV·DTI 비율을 10%포인트씩 강화한다.”

- 투기지역이나 투기과열지구에서 LTVㆍDTI 50% 기준을 적용 받는 서민ㆍ실수요자의 기준.

“무주택세대주이면서 부부합산 연소득 7000만원(생애최초구입자 8000만원)이하, 주택가격 6억원 이하의 주택을 구입하는 대출자다. 기존 서민ㆍ실수요자 요건은 부부합산 연소득 6000만원(생애최초 7000만원)까지였다. 이에 따라 이 같은 조건에 만족하는 서민 실요자는 투기지역이나 투기과열지구에서 대출을 받을 경우 DTI나 LTV의 기준이 40%가 아닌 50%로 적용받는다.”



- 2일 이전 계약 실수요자 구제는 어디까지.

“무주택세대이거나 일시적 2주택자는 8·2 부동산 대책 발표 이전 주택 매매 계약을 체결했거나 청약신청을 한 경우 강화된 기준을 적용받지 않는다. 2일 이전 시행사와 계약하지 않았더라도 청약신청을 한 경우도 마찬가지다. 다만 일시적 2주택자로 인정받으려면 기존 주택을 2년 이내에 처분해야한다. 이는 은행에서 신규로 대출받을 경우 2년내 처분 조건을 특약으로 체결하면 된다.”

- 강화된 LTV·DTI 적용시점은. 소급 적용도 이뤄지나

“일반 주택담보대출에 대해서는 감독규정 개정안 시행 이후 대출이 승인되는 것부터 적용된다. 집단대출의 경우 대책 발표 이후인 지난 3일부터 입주자 모집 공고가 나온 사업장 관련 중도금·잔금 대출에 적용된다. 다만 감독규정 개정안이 시행되지 않은 현재도 현행 감독규정에 따라 투기지역·투기과열지구 지정은 발효돼 있다.”

-DTI 적용대상은

“투기지역·투기과열지구의 DTI는 주택법에 규정된 단독주택 및 공동주택(오피스텔 제외)에 적용된다. 투기지역·투기과열지구가 아닌 수도권과 조정대상지역의 DTI는 아파트에만 적용된다.”



-투기지역 아파트에 대한 주택담보대출만 1건 보유하고 있다. LTV의 20%로 대출을 받은 상태다. 같은 집을 담보로 추가 대출이 가능한가. 가능하다면 얼마까지인가.

“기존 대출의 증액은 신규대출에 해당해 투기지역 내 아파트에 대한 주택담보대출 증액이 불가능하다고 볼 수 있지만, 기존 대출 잔액이 LTV 한도 이내인 경우 LTV 한도를 초과하지 않는 범위에서 추가 대출을 할 수 있다. 이런 경우 투기지역의 LTV 한도는 40%이므로, 20%포인트 한도 내에서 추가 대출을 할 수 있다.”

-다주택세대가 8.2부동산 대책이전 추가로 주택을 매입하거나 신규 분양을 받아 이미 대출신청을 접수했을 경우는.

“대책 발표 이전 대출접수가 이뤄졌더라도 이들은 실수요자로 인정받지 못한다. 다주택세대는 기존 주택 처분 등을 통해 부족한 대출금액을 충당할 수 있기 때문에 예외 인정이 곤란하다. 또 다주택세대는 투기지역에선 아파트 담보대출을 받을 수 없다. 다만 2년 이내에 기존 주택을 처분해 기존 주담대를 상환하기로 한 경우에는 추가 대출이 가능하다.”

- 투기지역이라도 같은 집을 담보로 추가 대출이 가능한가.

“기존 대출의 증액은 신규대출로 분류된다. 따라서 투기지역 내 아파트에 대한 주택담보대출 증액은 불가능하다고 볼 수 있다. 8·2 대책에 따라 투기지역내에서는 주택담보대출이 세대당 1건으로 제한되기 때문이다. 다만 기존 대출잔액이 담보인정비율 이내인 경우에는 담보인정비율을 초과하지 않는 범위 내에선 추가대출이 가능하다. 또 동일주택을 담보로 취급하는 복수 주담대의 경우에는 LTV 10%를 차감하지 않는다. 다주택자가 추가로 주택담보대출을 받을 경우 LTV 10%포인트가 강화되는 규제도 적용되지 않는다는 얘기다.”

- 투기지역 지정 이전 중도금 대출을 받았는데 잔금대출로 전환할 수 있나

“증액이나 은행 등의 변경없이 잔금대출로 전환하는 경우에는 중도금 취급 시점의 LTV를 적용받아 60% 이내에서 잔금대출이 가능하다. 다만 은행 등을 변경하고자 할 경우에는 담보가액 6억원 이내 주택에 대해선 60% 이내에서 가능하지만 6억원 초과 주택인 경우 40% 이내만 가능하다.아파트를 분양받는 경우 통상 계약금(10%), 중도금(40%), 잔금(50%)을 내는데, 중도금 대출은 입주시까지 다 갚아야 해서 이후에는 잔금대출로 전환해야 한다.”

-세대분리된 자녀가 부모 소유의 투기지역 소재 아파트를 담보로 제3자 담보대출을 받은 경우엔 어떻게 되나

“투기지역 소재 아파트를 구입하면서 이를 담보로 대출을 받는 것은 불가능하다.제3자 담보대출은 담보물건의 본인소유 여부와 관계없이 대출자의 주택담보대출로 인정되기 때문이다. 따라서 자녀는 이미 투기지역에 주택담보대출을 1건 갖고 있어 원칙적으로 투기지역에 추가 담보대출을 할 수 없다. 다만 2년 이내에 기존 주택을 처분하거나 기존 대출상환조건의 특약을 체결하는 경우 투기지역 소재 아파트 담보대출을 받을 수 있다.”