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[부동산대출규제 가이드라인]⑨실수요자 대상 확대하고, 다주택자는 더 옥죈다

[이데일리 김경은 노희준 기자] 8·2 부동산대책으로 투기지역과 투기과열지구의 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)은 40%로 강화됐다. 서민·실수요자들에 대한 대출규제는 50%로 10%포인트 완화하고, 복수 주택담보대출은 10%포인트 강화한다.

문제는 각 요건에 해당하는 대상을 어디까지 인정하는지다. 정부는 서민·실수요자의 요건은 확대하고, 주담대 미보유자 기준은 완화하는 한편, 투기지역 아파트에 대해선 복수 주담대 기준을 더욱 강화하는 방안을 내놨다. 실수요자를 확대하되 투기지역 다주택자는 전방위로 옥죄겠다는 뜻으로 풀이된다.

금융위원회와 금융감독원은 이날 8·2부동산대책에 따른 감독규정 개정안 시행과 관련, 이 같은 내용을 담은 세부지침을 마련해 은행 등 금융기관에 배포했다고 밝혔다. 각 은행 등 금융기관 창구에서 들어온 민원 내용에 대해 금융당국이 답하는 ‘질의·응답’ 형태로 작성된 세부지침은 14일부터 각 은행 등 금융기관 창구에서 대출상담 등에 활용된다.

◇주담대 미보유자 대상 확대…즉시 주택 매각시 인정

‘기존 주담대 전액 즉시 상환 조건’으로 신규 주택담보대출을 받는 경우 복수 주택담보대출 차주에 적용되지 않는다. 이 경우엔 복수 주택담보대출 규제(=다주택자 규제)인 LTV·DTI 10%포인트 차감이 적용되지 않는다.

‘기존 주담대 전액 즉시 상환 조건’을 충족하려면 신규 주택담보대출을 신청할 때 기존 주택 매매계약서 등으로 이미 계약을 체결했다는 점을 증명해야 한다. 또한 계약서의 잔금일까지 기존 주택의 대출을 상환하지 않는 경우 신규 대출의 기한이익이 상실(만기전 대출 회수)되는 특약을 맺어야 한다. 신규 대출을 만기 이전에 모두 상환하겠다는 얘기다.

다만 2년 이내 기존주택을 처분하고 기존대출을 상환할 계획인 경우에는 기존 주택담보대출 상환이 아직 확정적이지 않은 점을 고려해 복수 주담대 규제를 받는다.

◇서민·실수요자 요건 확대…연소득 7000만원으로 완화

LTV·DTI 10%포인트 완화된 규제를 적용받는 서민·실수요자 요건은 부부합산 연소득 7000만원(생애최초구입자 8000만원)으로 완화됐다. 기존에는 부부합산 연소득 6000만원(생애최초구입자 7000만원)까지였다.

우리나라의 가구당 연평균 소득, 정책모기지 자격요건 등을 종합적으로 고려했다는 설명이다. 정책 모기지인 디딤돌대출의 소득요건은 부부합산 연소득 6000만원(생애최초 7000만원)이하이며 보금자리론은 부부합산 연소득 7000만원 이하까지 받을 수 있다.

◇‘투기지역 아파트’ 복수 주담대 기준 강화…신규 대출 불가

투기지역 소재 아파트 담보대출은 복수 주담대 기준을 더 강화했다. 지역에 상관없이 이미 주담대가 있다면 신규 대출을 못받는다. 단 아파트가 아닌 주택은 투기지역이라도 대출이 가능하다.

다만 신규대출 후 기존 주택 2년 내 처분 조건하에서는 대출이 가능하다. 이 경우엔 복수 주담대 규제를 받아 10%포인트씩 차감한다.

대출 없이 주택을 보유 중이라면 40% 신규 대출이 가능하다.

◇2일 이전 계약한 무주택자ㆍ일시적 2주택자는 종전 60%로 대출

무주택자가 8·2 부동산 대책 발표 이전 주택 매매 계약을 체결했거나 청약신청을 한 경우는 종전 기준을 적용받는다. 2년이내 주택 처분 조건의 일시적 2주택자도 무주택자와 동일하게 간주한다. 이 경우는 투기지역 등 지정 요건에서 배제되는 것이여서 종전 기준인 LTV 60%, DTI 50%로 대출이 가능하다.

입주권 매매계약도 마찬가지다. ‘8.2 부동산 대책’ 이전 입주권을 샀지만, 조합원의 이주비 대출(감정가액 60%) 인수를 신청하지 못한 차주는 무주택세대이고 거래 사실을 명확하게 증명하면 60%까지 대출 인수를 할 수 있다.

◇투기지역 주담대 1건 LTV 20%라면 투기지역 20%포인트 추가대출 가능

투기지역내 주담대 1건을 갖고 있고, 다른 지역에는 주택담보대출이 없다. 이경우 같은 담보에 대해선 40%포인트 한도 내에서 추가 주택담보대출이 가능하다.

원래 기존 대출의 증액은 신규대출에 해당한다. 따라서 투기지역 내 아파트에 대한 주택담보대출 증액은 불가능할 것으로 생각될 수 있다. 8·2 대책에 따라 투기지역내에서는 주택담보대출이 세대당 1건으로 제한되기 때문이다.

하지만 기존 대출잔액이 담보인정비율 이내인 경우에는 담보인정비율을 초과하지 않는 범위 내에서 추가대출이 가능하다. 또한 동일주택을 담보로 취급하는 복수 주담대의 경우에는 LTV 10%를 차감하지 않는다. 다주택자가 추가로 주택담보대출을 받을 경우 LTV 10%포인트가 강화되는 규제도 적용되지 않는다는 얘기다.

◇2일 이전 대출 신청해야 이주비 대출 종전 LTV 적용

재건축조합은 8.2부동산 대책 시행 전 대출을 신청했어야 이주비 대출을 받을 때 종전 LTV를 적용받을 수 있다. 재개발 재건축 조합원의 경우 해당 재건축조합이 3일 이전에 이주비대출 취급기관(은행)을 선정하고 이를 관련 은행에 통보했다면 LTV 60%까지 이주비 대출이 가능하다.

지정일 이전에 대출금액 신청접수가 완료된 것으로 보고 투기지역 및 투기과열지구 지정 효과를 배제한다.

투기지역에서 이미 이주비 대출을 받은 경우에도 추가분담금 대출은 받을 수 있다.

투기지역 소재 아파트 담보대출 취급 건수 제한 여부를 판단할 경우에는 이주비 대출은 아파트 담보대출 건수에서 제외하기 때문이다.