[재테크]전세대출도 무리하면 `전세만능족`

이데일리신문 | 이 기사는 이데일리신문 2012년 02월 06일자 18면에 게재됐습니다.

[박상훈 재무상담사] 경기도 성남시 분당구에 사는 결혼 4년차 김정수씨. 최근 심각한 고민에 빠졌다. 집주인이 월세를 50만원 더 올려달라고 통보했기 때문이다. 김씨는 전세보증금 1억원에 월세 20만원짜리 76m²(23평) 아파트에 반전세로 살고 있다. 김씨는 이참에 아예 전세자금 대출을 받아 아예 105m²(32평) 전세로 옮기는 것도 고려 중이다. 그러나 보증금 1억8000만원을 채우기 위해선 8000만원을 더 대출받아야 한다. 김씨가 고려해야 할 사항은 뭘까? 박상훈 재무상담사를 통해 알아봤다.

 ◇ 우선순위는 출산 후 집안의 안정

김씨는 대기업 주임사원이고 아내는 미술관 큐레이터다. 결혼 후 4년 동안 아이가 없어 고민 중이지만 올해는 좋은 소식을 기대하고 있다. 현재는 맞벌이소득 600만원 정도로 비교적 높다. 전세자금 대출에도 큰 부담을 느끼지 않고 있다. 처가쪽 지원도 기대하고 있다. 처가쪽은 재개발지역 단독주택에 투자해 월세를 받고 있다. 재개발 보상때 처분할 계획이다. 이들의 바람대로 올해는 꼭 임신 소식을 기대하는데 출산후 휴직하게 될 경우 남편소득으로 지금의 생활수준으로는 월 27만원의 이자를 내고나면 남는 돈이 없다. 2년 뒤, 전세금의 20%인 1600만원을 상환해야하는데 혹시 출산한 상태에서 여유자금도 없는 상황에 아내 기대와 달리 친정의 재개발 빌라가 처분이 안 되면 어떻게 될까? 월세소득이 있는 처가와 달리, 김씨 부모님의 경우 전형적인 `서민층`이다. 경비일을 하면서 100만원 정도 되는 소득으로 생활비 정도만 벌고 있다. 국민연금으로 20만원을 받고 있지만 향후 소득이 줄면 의료비 등 노후문제에 대한 본격적인 대비가 필요한 상황이다.

 ◇ 32평 전세보다 중요한 것은?

이쯤에서 아내의 비전이 궁금했다. 아내의 경우 현재 큐레이터에 대한 만족도는 높지만 출산하게 되면 휴직 이후 복직은 해도 장기근속을 장담하기 어렵다. 계약직 형태로 전환되는 경우가 많기 때문이다. 아내는 아이 둘을 낳고라도 미술에 대한 재능을 살려 거주 아파트 내에서 홈스쿨과 미술치료를 접목한 학원을 운영해 볼 계획을 갖고 있다. 결혼 4년차로 올해 건강하게 출산을 소망하는 부부, 1년 휴직을 해서라도 키우고 싶은 엄마에게 32평 아파트는 가정의 우선순위가 아니다. 아내의 비전에 맞춰 출산 이후 적정한 시기에 홈스쿨 형태의 작은 미술학원을 병행 할 수 있는 유동성을 확보하는 것에 의미를 두기로 했다. 당장은 출산 후를 대비한 저축에 집중하면서 매달 부모님께 용돈 대신 의료비보험 등을 준비해 드리기로 했다.

 ◇ 전세대출도 30대 20 원칙을 따라야 이 가정은 상담을 통해 내년 출산 이후 삶의 변화 및 휴직 등에 따른 현금흐름을 감안해 올해는 무리하지 않는 선에서 전세로 옮기는 것을 권했다. 전셋집을 선택하는 기준은 출퇴근을 고려하되 아파트 규모나 지역을 고집하지 말고 `적당한` 전세금액을 먼저 정하는 것이다. 전세자금 대출을 받더라도 전세금의 30%를 넘지 않도록 기준을 정했는데, 적정선은 1억3000만원이니 당연히 24평 이하에 만족키로 했다. 3000만원은 6년의 상환계획을 잡고 매월 47만원씩 원금과 이자를 갚기로 했다. 남편소득 300만원의 20%를 넘지 않는 수준이다. 처음엔 금액을 우선해서 기준을 정했는데, 전세가 있을까 우려했지만 오히려 강남권과 가까운 성남 시내에 재건축 예정 아파트에서 전세를 구할 수 있었다. 강남권 직장에 30분내 접근이 가능한 전철 `산성`역 바로 옆이라 출퇴근도 편했고 남한산성 자락을 낀 쾌적한 공원이 단지 내에 조성되어 있어 만족감이 더 컸다. 애매한 상황에서 `기준`을 정하니 답이 보였다.

 ◇ 기회비용을 놓치지 말아야 신혼기는 출산, 휴직 등 변화가 많은 시기다. 특히 아이를 낳고 외벌이로 전환될 때는 남편의 소득만을 기준하더라도 `저축이 가능` 할 수 있는 시스템 마련이 필요하다. 특히 인생에서 꼭 필요한 자금을 위해서 남편소득의 30%는 저축하는 것이 맞다. 이는 노후자금, 대학자금, 내집마련 자금인데 10%정도 이상씩은 비중을 나눠 준비해야 한다. 김씨의 경우 처가에서 보태줄 수 있는 상황이지만 부부가 함께 일하면서 버는 근로소득을 통해 향후 저축가능한 시기는 10~15년이 될 수 있다는 점에 유념해야 한다. 특히 남편 쪽 부모님의 경우 경제상황이 좋지 않고 부모님세대의 노후가 생각보다 길다는 것을 봐야한다. 성급하게 처분해 도움을 받기 보다 긴 노후 부모님의 현금흐름에 관심을 갖고, 현재로서 부모를 위해 할 수 있는 방법에 자녀들이 적극적으로 관심을 갖는 것이 중요하다. `돈 쓸 일` 많은 세상에서 원하는 모든 것을 다 이루고 살 수는 없지만 우선순위가 아닌 것은 내려놓음으로써 기회비용을 줄이는 게 중요하다. 신혼부부인데 과다한 전세금에다 대출까지 끼고 있다든지, 무리하게 자동차나 주택을 구입하는 경우가 눈에 보이지 않는 기회비용을 놓치고 있는 것에 포함된다. 인생을 살면서 꼭 필요한 것 이외에 돈이 지불되지 않게 하고 그 자금을 아껴 합리적으로 저축하고 투자해 가며 `꼭 필요한 것`을 준비한다면 더 많은 기회를 만들수 있다.   <서민들 `전세만능족` 되지 않는 방법> -대출은 전세금의 30% 선에서만 받아 가장의 소득의 20%선 이내로 갚기  -평수나 지역, 여건을 고집하기 보다 적정한 `금액`을 우선으로 정하기 -기본급 3000만원 이하(신혼부부 3500만원)면 근로자서민 전세자금 대출(금리 4%) 활용 -이자만 내다 2년 뒤 20% 원금 갚기보다 원금과 이자 함께 상환하기(원리금 최장 8년) -이자만큼 저축하지 못하는 `기회비용` 생각하기 -가능하면 월세보다 전세로 찾기 (월세 50만원은 없어지지만 전세대출로 상환할땐 8년 뒤 6000만원이 내 돈)     <표>월 소득별 합리적인 전세대출 범위 테이블 ▲ 박상훈 재무상담사는 「돈 걱정 없는 신혼부부」의 저자로 현재 (주)TNV어드바이저 돈 걱정 없는 우리집 지원센터 재무팀장으로 일하고 있다.에 몸담고 있다. 한창제지에서 외환관리로 금융분야에서 종사했고, 지금은 돈보다 사람에 관심이 더 많은 7년차 재무상담사로 일하고 있다. 삼양사와 인천도시개발공사, 이랜드그룹의 가족수련회 등에서 재무교육을 담당하고 있기도 하다. 박 팀장은 '가족애(愛)를 지키는 지혜‘에 관심이 많다. 수많은 재테크 정보 가운데서도 특히 가족이 행복한 돈 관리와 해법에 주목하고 있다.