"매물 없어 더 오를 것"..부동산 재야의 고수 5인이 말하는 서울 주택시장

그래픽= 문승용 기자

[이데일리 경계영 기자] “시장 스스로 심리가 꺾이거나 금융위기와 같은 외부 충격이 있지 않는 이상 서울 집값 상승세는 계속될 것이다.”

부동산 분야 재야의 고수로 꼽히는 전문가 5인이 본 시장 전망의 한 줄 요약이다. 지난 27일 투기지역과 투기과열지구, 조정대상지역을 추가로 지정한 데 이어 대출, 주택임대사업자 혜택 축소 등 정부가 후속 규제책을 내놓고 있지만 전문가들은 집값 상승세를 잡긴 쉽지 않을 것이라고 내다봤다.

“8·27대책, 예상 비껴나지 않아”

정부의 8·27 대책에 대해 이상우 유진투자증권 연구원은 “이미 투기지역으로 지정된 서울 11개구가 큰 폭으로 올랐는데도 이번에 추가되는 규제가 없고, 연간 상승률이 높았던 분당 등이 투기지역 지정에서 빠졌다”며 대책 효과가 크지 않을 것이라고 분석했다.

이주현 월천재테크 대표(필명 월천대사)는 “새로 투기과열지구로 지정된 광명과 하남은 대출 한도 등이 달라져 혼란을 겪을 순 있겠지만 서울 지역은 이미 지난해 겪은 일”이라며 “지난 1년 새 투기지역 등 규제 받은 곳이 더 오르다보니 투자자 사이에선 정부의 지정이 되레 ‘상승할 만한 곳’이라는 인증으로 해석된다”고 했다.

정부의 후속 대책은 이어지고 있다. 금융당국은 집 살 때 편법 활용되는 것으로 의심되는 전세자금 대출 보증 요건을 강화하고 주택임대사업자 대출 내역을 들여다보겠다며 부동산 시장으로 흘러드는 유동성 줄이기에 나섰다. 보유세를 인상하고 주택임대사업자에 주는 혜택을 조이는 방안까지 고려 중이다.

구만수 국토도시계획기술사사무소장은 “전세자금 대출은 주택 가격 하방을 지지해주는 역할을 해왔기에 이들 대출 규제가 간접적으로나마 집값을 안정시키는 데 도움이 될 것”이라면서도 “전체 부동산 시장 총량에 비해 전세 대출금 비중이 크지 않아 집값 상승세를 잡긴 어려울 것”이라고 예상했다.

종합부동산세를 비롯한 보유세를 높이는 방안에 대해 강영훈 부동산스터디 대표(필명 붇옹산)는 “보유세가 높아지면 임대주택을 공급하는 임대사업자로선 세 부담을 세입자에게 전가할 가능성이 크다”고 지적했다.

느긋한 투자자 VS 마음 급한 실수요자

향후 부동산 가격이 조정되더라도 정부 정책 때문은 아닐 것이라는 의견이 우세했다. 지난해 8·2 대책에 4월 다주택자에 대한 양도세 중과까지 시행돼 이미 투자자는 빠져나가고 실수요자 위주 시장으로 재편돼있는 데다 이들 실수요자의 주택 구매 의사가 강하다는 판단에서다.

김학렬 더리서치그룹 부동산연구소장(필명 빠숑)은 “근본적으로 공급이 부족해서 집값이 오른 것인데 지금 정부의 정책은 세금 정책”이라며 “문제에 대한 진단이 틀렸고 해결 방안도 잘못돼 정부 정책이 시장 문제를 해결하긴 어렵다”고 진단했다.

최근 서울 서초구 반포동 아크로리버파크가 3.3㎡당 1억원을 찍은 데 대해서도 “매매가와 전세가 차이가 10억원으로, 대출을 좀더 받으면 웬만한 꼬마빌딩을 살 수 있는 수준”이라며 “2007년엔 ‘똘똘한 한 채’라면 실제 거주와 상관 없이 사들이면서 거품이 꼈지만 지금은 갭투자도 아니고 실제 거주하려는 수요”라고 지적했다.

이주현 대표 역시 “투자자는 이미 3월 전에 웬만한 매물은 처분했고 남은 주택은 언제 팔지를 고민하는 반면, 실수요자는 생각보다 빠른 급등세에 마음이 급해졌다”며 “다주택자 양도세 중과 때문에 나올 물건은 제한적”이라고 봤다.

이상우 연구원은 하반기 강남 3구 재건축 관련 몰려있는 이주 수요가 변곡점이 될 것이라고 전망했다. 그는 “지난 상반기 다주택자가 집 사는 분위기가 아니었고 결국 전세로 나올 수 있는 집이 제한적이라는 의미”라며 “전셋값이 오르면 매매값이 따라갈 수 있다”고 설명했다.

이미 팽배한 시장 상승 기대 심리…“전향적 대책 필요”

결국 수요를 충족할 수 있도록 공급을 늘리는 일이 가장 시급하다는 것이 전문가들의 주장이다. 이주현 대표는 “부동산 시장에서 첫째는 수요와 공급, 둘째는 심리가 가장 중요하다”며 “공공택지가 풀린다곤 하지만 빨라야 3년 후여서 당장 수요에 영향을 주지 못하고 수요도 강한 상황”이라고 봤다.

구만수 소장은 “우리나라 역사상 주택 가격이 떨어진 때는 1978년 오일쇼크, 1997년 외환위기, 2008년 금융위기 그리고 노태우 정부의 200만가구 건설뿐이었다”라며 “정부가 부동산 정책으로 집값을 제어하긴 한계가 있다”고 강조했다.

그는 당장 신규 주택 공급을 늘리거나 유동성을 축소하기 어려운 상황에선 △다주택자의 양도세 중과 폐지 등으로 기존 주택의 매물 증대 △서울 정비사업 규제 완화에 따른 공급 확대 신호 등 전향적 대책이 필요하다고도 부연했다.

강영훈 대표는 “현 정부는 이전 정부와 정권 색깔 자체가 다른 이상 지금까지 수요를 간접적으로 억제한 데서 나아가 직접적으로 규제하는, 강력한 카드를 쓸 수밖에 없을 것”이라면서도 “지금 집값 급등과 같은 시장 왜곡이 커질 수 있다”고 우려했다.