[부실한 임대사업 등록제]취득세 아끼려다 건보료 폭탄 맞을라

△저금리 장기화로 수익형 부동산에 대한 관심이 커지면서 임대시장에 뛰어드는 30~40대 직장인 수요도 늘고 있다. 아파트 단지들이 빼곡히 들어선 서울 강남 일대 전경. [사진=방인권 기자]

[이데일리 성선화 기자] 30대 초반부터 부동산 투자에 눈을 뜬 직장인 김모(37·여)씨. 처음엔 적은 자금 탓에 소형 빌라에 투자해 월세를 받기 시작했다. 그러다 3년 전 그동안 차곡차곡 모은 돈으로 서울 강남 아파트 한 채(전용면적 59㎡)를 6억원 선에 분양받았다. 올해 초 이 아파트가 입주하면서 1가구 2주택자가 된 김씨는 취득세 감면 혜택 등을 고려해 주택임대사업자로 등록할까 고민 중이다.

최근 2030세대 젊은 직장인 부동산 투자자가 늘면서 임대사업에 대한 관심도 높아지고 있다. 정부도 주택임대사업자보다 혜택을 늘린 준공공 임대사업자 제도를 내놓는 등 임대사업 확대에 나서고 있다. 그렇다면 이제 막 주택임대사업을 시작하는 초보 투자자인 김씨는 임대사업자 등록을 하는 게 나을까? 안하는 게 나을까?

“5채 미만 임대 땐 사업자 등록 않는 게 유리”

김씨가 주택임대사업자가 되면 주어지는 가장 큰 혜택은 ‘취득세 감면’이다. 6억원의 고가 주택을 매입했기 때문에 1.1%의 세율로 계산하더라도 취득세 660만원을 내야 한다. 하지만 임대사업자가 되면 감면 세액의 15%인 99만원만 내면 된다. 원래는 취득세 100% 감면 혜택이 주어졌지만 올해부터 감면세액의 15%를 내도록 하는 최소세액제도가 생겼기 때문이다.

보유 기간 중 재산세도 50% 감면된다. 특히 종합부동산세 배제 혜택이 크다. 임대사업자는 보유 주택이 공시가격 기준으로 6억원 이상이면 종부세 대상이 된다. 김씨는 이미 다른 주택을 보유하고 있기 때문에 종부세 대상이 될 가능성이 있다. 원용대 법무법인 혜안 대표 세무사는 “사실 주택 임대사업자의 가장 큰 혜택은 종부세 배제”라며 “양도소득세 감면 등 나머지 혜택들은 기존에 비해 많이 줄었다”고 말했다.

김씨처럼 6억원 이상의 고가 주택 투자자들 중에는 취득세·종부세 감면 등의 혜택을 얻기 위해 임대사업자로 등록하는 사람이 적지 않다. 하지만 전문가들은 서울지역 5채 미만의 기존 주택 투자자라면 차라리 사업자 등록을 하지 않는 게 유리하다고 말한다. 우선 취득세는 신규 분양을 받은 경우만 감면 혜택이 적용된다. 기존 주택 매입시에는 혜택을 볼 수가 없다. 대부분의 투자자들은 신규 분양보다는 기존 주택을 매입한다.

소형 지방 아파트 투자자들도 득보다 실이 많다. 주택 가격이 비싸지 않고 지방에서 1억원 미만의 아파트는 주택 수에 포함되지 않기 때문이다. 실제로 지방 아파트를 사들여 10채 이상 보유했던 백원기(‘집을 이용에 노후를 준비하라’ 저자)씨는 “임대사업자로 등록을 했지만 실질 이득은 많지 않다”며 “서울에 5채 정도 이상 투자를 하지 않는다면 추천하지 않는다”고 말했다.

지역 가입자 건보료 폭탄…4년간 매도 불가 ‘단점’

주택임대사업자의 가장 큰 약점은 사업자 등록 후 4년간 매도해선 안된다는 점이다. 준공공 임대사업자는 무려 8년 동안 팔 수가 없다. 준공공 임대주택은 8년 이상 임대할 목적으로 취득해 세를 놓는 민간 임대주택을 말한다.

전국에 걸쳐 아파트를 50채 이상 보유한 한 투자자는 “투자를 하다 보면 급하게 팔 때가 생기는 데 임대주택으로 등록 돼 있어 좋은 기회를 놓치는 경우가 많다”며 “초기 취득세 감면 혜택보다 매도 타이밍을 놓쳐 잃는 기회비용이 더 클 수도 있다”고 조언했다. 아무리 장기 보유를 결심하고 매입했더라도 시장의 변수는 항상 존재한다는 설명이다.

무엇보다 한번 주택임대사업자로 등록되면 국세청에 월세 소득이 고스란히 노출된다. 직장인이라면 해당 사항은 없지만 건강보험 지역 가입자들은 ‘건보료 폭탄’을 맞을 소지가 있다. 신정헌 에누리하우스 대표는 “취득세 감면 혜택이 건보료 상승분과 비슷할 수 있다”며 “굳이 세원이 노출되는 리스크를 떠안을 이유가 없다”고 말했다.

결론적으로 만약 김씨가 향후에도 보유 주택의 숫자를 지속적으로 늘려 서울에서 5채 이상 소유할 계획이라면, 주택임대사업자로 등록해 취득세 감면 혜택을 받고 종부세 대상에서도 배제되는 게 맞다. 하지만 추가로 주택 보유 숫자를 늘리지 않을 계획이라면 차라리 기존 주택을 매도하고 사업자 등록을 하지 않는 게 낫다. 현행법상 1가구 1주택자는 월세 소득 신고 의무가 없으며 양도세 감면 혜택도 주어진다.



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