'엉터리 공시제도' 손질 요구 확산…"검증 절차 확대해야"

서울 단독·다가구주택이 밀집해있는 서울 용산구 한남동 일대 모습. 사진=연합뉴스

[이데일리 정병묵 기자] 고무줄처럼 늘어났다 줄어드는 주택 공시가격 산정을 두고 각계에서 제도 개선 요구가 커지고 있다. 현실화율(시세 대비 공시가 비율)이 지역별·가격별·주거형태별로 다른 것에 대한 반발, 표준단독주택과 개별주택 공시가격이 다르게 책정된 데 따른 문제제기 등 공시가를 둘러싼 불만이 제도 개선 요구로 이어지고 있다. 일부에선 각종 과세의 기준이 되는 공시가격 산정을 특정 기관으로 일원화하자고 주장하고, 한쪽에선 분산하거나 합리적인 검증체계를 마련하자고 요구하고 있다.

본지 이데일리신문도 오는 22일 오후 1시30분 서울 중구 소공로 더 플라자에서 ‘제6회 이데일리 부동산포럼’을 열어 공시(지)가 평가·산정을 둘러싼 현안들을 짚어보고 선진화 방향을 모색할 예정이다.

“분산된 산정업무 일원화가 답”

[이데일리 문승용 기자]

연초부터 확산된 논란이 구체적 제도 개선 요구로 이어진 것은 이달 초 정부가 산정한 표준 단독주택 공시가격과 지자체가 매긴 개별주택 공시가격간 격차가 벌어지면서 부터다. 전국 단독주택 공시가격은 정부와 지자체가 각각 나눠 매기는데, 지난 1월 국토부 산하 기관인 한국감정원이 샘플로 정한 22만가구의 표준주택 가격과 이를 바탕으로 지자체가 산정한 나머지 개별주택 가격이 크게 차이 난 것이다. 이데일리가 입수한 서울 자치구별 단독주택 공시가 상승률 자료에 따르면 용산구, 마포구 등 몇몇 자치구의 표준 및 개별 단독주택 공시가격이 많게는 5~7%포인트 넘게 차이가 났다.

상황이 이렇자 정부는 ‘지자체가 잘못 산정했을 가능성이 크다’며 자체 감사를 통해 지나치게 (표준과 개별 간) 차이가 많이 발생한 곳의 경우 공시가 재조정도 불사하겠다는 입장이다. 그러나 결국 오락가락하는 공시가격 때문에 조세 형평성이 훼손되고 죄 없는 주택 보유자들만 피해를 보게 된다는 게 중론이다.

우선 주택 공시가격 제도를 손 봐야 한다는 데는 정부나 시민사회단체 모두 같은 목소리를 내고 있다. 논란의 중심에 있는 한국감정원 관계자는 “부동산 공시제도가 도입된 지 30년이 됐고 이후 한번도 조사 평가 방식이 바뀌지 않았다”며 “이로 인해 변동성이 큰 시장 여건이 반영되지 않고 시세 대비 낮은 공시가격, 가격 불균형 등의 문제가 누적돼 왔다”고 진단했다. 시세의 60~70% 수준인 공시가격을 현실화해야 한다는 것은 문재인 정부의 공식 입장이기도 하다.

그러나 구체적인 산정 방식을 두고 의견이 엇갈리고 있다. 한국감정원은 공시가를 조사·산정할 때 실거래가 기반의 ‘대량산정’ 평가방식을 적용하고 평가 주체를 한 곳으로 일원화해야 한다고 주장하고 있다. 현재 표준지는 감정평가사협회 회원사인 감정평가사들이, 표준주택과 공동주택은 감정원이 각각 공시가를 매긴다. 나머지 개별 토지와 개별 주택은 각 지자체 공무원이 산정하고 있다. 감정원 관계자는 “특히 실거래가 기반 대량 산정 평가방식을 도입하면 조사 업무가 효율적으로 바뀌고 객관적 지표로 산정된 참고가격을 제공해 조사자의 편향성을 줄일 수 있다”고 언급했다.

“정부 전횡 우려…문제시 은폐 나설 것”

반면 한국감정원의 공시가격 산정 방식도 신뢰할 수 없다는 시각과 함께 한 곳으로 몰리면 부동산 공시제도가 더욱 신뢰성을 잃을 것이라는 주장도 있다. 감정평가업계에서는 감정원의 주장에 즉각 반박하고 나섰다. 한국감정평가사협회는 “부동산 시장정보를 종합적으로 분석할 수 있는 능력을 보유한 감정평가사의 자격을 외면하는 것은 부동산 가격공시 제도의 도입 취지와 전문 자격사 제도 자체를 부정하는 것”이라며 “감정원이 독점하게 되는 것은 바람직하지 않다”고 밝혔다.

경제정의실천시민연합(경실련) 관계자는 “엉터리 공시가격 제도는 비단 올해만의 문제가 아니다”며 “지금까지 숱한 문제제기에도 이번 같은 일이 발생했기 때문에 감정원이 조사·산정까지 모두 독점하면 향후 문제가 터졌을 때 이를 적극 공개하기보다 은폐에 나설 것으로 생각할 수밖에 없다”고 지적했다. 경실련은 앞서 지난 2월 2005년 주택 공시가격 제도 도입 이후 14년간 제대로 산정이 되지 않아 약 70조원의 세금이 누락됐다며 국토교통부, 한국감정원 등에 대한 감사원 공익감사를 청구한 바 있다.

정치권에서도 관련법 개정에 나서고 있다. 이언주 바른미래당 의원은 내달 초 국회 토론회를 열어 공시가격 산정 제도에 대한 전문가들의 의견을 수렴하고 향후 법 개정을 추진한다는 계획이다. 이 의원실 관계자는 “공시가는 재산세나 종합부동산세 등 각종 세금 부과의 기초 자료가 되는 만큼 정확한 산정이 이뤄져야 하는데 정부가 국민들에게 신뢰를 주지 못하고 있”며 “합리적인 개선 방안을 도출해 법 개정을 본격 추진하겠다”고 말했다.

임재만 세종대 부동산학과 교수는 “미국에서는 민간영역의 평가가 필요한 것은 민간 감정평가사들이 산정하고 과세를 위해 평가가 필요한 곳은 공무원 감정평가사들이 하고 있다”면서 “현재 한국감정원은 감정평가사 직원수가 적어 현실적으로 어렵다”고 진단했다.