정부가 쥔 ‘세가지 카드’ 수도권 부동산 예측불허

3기 신도시 후보지중 경기 하남시 교산동 신도시 예정부지. 국토부는 오는 10월 중으로 하남 교산을 비롯해 인천 계양과 남양주 왕숙, 과천 과천 등 4곳의 공공택지지구를 확정하고 토지보상 절차에 들어갈 예정이다. (사진=뉴시스 제공)

[이데일리 김용운 기자] 추석 이후 정부가 시행을 예고한 세 가지 정책에 수도권 부동산 시장이 주목하고 있다. 지난해 신고가 행진을 거듭하던 아파트 매매가를 잡기 위해 내놓았던 9·13 대책과 달리 이번 정책들은 사전에 예고한 것들이다. 하지만 세 가지 정책의 지향점이 다르고 시행 여부에 대해 의견도 분분한 만큼 수도권 부동산 시장에 어떠한 영향을 미칠지 관심이 쏠리고 있다.

민간택지 분양가 상한제 예고

민간택지에 건설하는 신규 아파트의 분양가를 규제하는 것을 골자로 한 분양가 상한제는 정부가 쥔 카드 가운데 가장 논란이 많은 정책이다. 국토부는 지난 8월 주택법 시행령을 개정해 공공택지 내 분양가 상한제에 이어 민간택지의 분양가 상한제 시행기반을 마련했다. 다음 달 발효되면 주거정책심의위원회에서 분양가 상한제 대상지역과 시행시기 등을 결정한다. 김현미 국토부 장관은 재건축 아파트를 필두로 한 서울 강남권 아파트 상승세를 잡기 위해 분양가 상한제 시행을 수차례 천명했다.

하지만 최근 정부와 여당 내부에서 분양가 상한제 시행을 놓고 논쟁이 빚어지면서 10월 시행 여부에 물음표가 커지고 있다. 이낙연 국무총리는 지난달 국회에서 “부동산시장의 움직임을 봐가면서 가장 좋은 시기에, 가장 좋은 지역을 대상으로 실시 할 것”이라며 분양가 상한제의 신중한 접근을 시사했다. 홍남기 경제부총리겸 기재부 장관도 이달 초 방송사 시사프로그램에서 “분양가 상한제가 10월에 바로 작동하지는 않을 것이며 부동산 상황이나 경제여건 등을 고려해 관계부처 협의로 결정 하겠다”고 언급했다.

정부 내에서 분양가 상한제를 놓고 이견이 발생하는 이유는 분양가 상한제가 건설경기에 미치는 하방 압력성이 커서다. 이에 따라 결국 총리실이 나서 조만간 부동산 정책 관련 전문가 좌담회를 열고 분양가 상한제 관련 부처 간 입장을 조율할 것으로 알려졌다. 국토부 관계자는 “정부 정책은 부처 간 이견을 조정해서 나오는 것이고 분양가 상한제도 정부 정책인 만큼 이를 벗어나진 않을 것이다”고 말했다.

3기 신도시 지구 지정…토지보상금 풀린다

정부가 지난해 연말과 올해 5월 발표했던 3기 신도시 사업도 속도를 낼 예정이다. 국토부와 LH 등에 따르면 오는 10월 중으로 인천 계양과 남양주 왕숙, 과천 과천, 하남 교산 등 4곳의 공공택지지구를 완료할 계획이다. 고양 창릉과 부천 대장은 내년 상반기 중으로 지구지정을 완료한다. 지구 지정은 ‘공공주택 특별법’에 따라 지정·고시하는 제도로 지구 지정을 확정해야만 사업시행자가 해당 지구의 토지주를 대상으로 토지보상에 들어갈 수 있다.

부동산 업계가 공시가 등을 토대로 추정한 3기 신도시 토지 보상액 규모는 약 30조원 이다. 현금으로 풀리는 토지보상액은 부동산 시장의 변수로 꼽힌다. 더군다나 저금리 시대에 투자처를 찾지 못한 목돈들이 ‘똘똘한 집 한 채’로 쏠리면 결국 서울 강남권과 도심의 신축 아파트 가격 상승을 부채질 할 가능성도 커진다. 2003년 2기 신도시 지정 당시에도 토지보상금이 대규모로 풀리면서 노무현 정부 후반기 부동산 가격 상승의 불쏘시개가 되었다는 평이다.

이런 이유로 국토부는 토지보상금을 최대한 줄이고 땅으로 보상하는 대토보상(다른 지역 토지를 주는 보상방식) 확대를 추진하고 있다. 정부 또한 시중에 풀리는 유동성이 부동산 시장을 자극할 수 있다는 것을 알고 있기 때문이다. 하지만 대토보상 방식이 현금보상 방식보다 절차가 복잡하고 시일이 걸리다 보니 원주민들은 현금보상을 선호하는 경우가 더 많다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “정부가 토지보상금에 따른 유동성 확대를 어떻게 관리하느냐에 따라 부동산 시장 흐름이 달라질 수 있다”며 “다만 과거 신도시 사업 진행 과정에서 토지보상 등을 놓고 원주민과 갈등이 커지면서 사업 속도가 늦어진 만큼 3기 신도시 또한 정부의 계획대로 진행하지 못할 수도 있다”고 말했다.

‘광역교통망 기본 구상안’ 계획 발표 임박

지난 3월 출범한 대도시권 광역교통위원회(이하 대광위)가 빠르면 이달 내, 늦어도 10월 중으로 ‘광역교통망 기본 구상안’을 발표한다. 대광위는 수도권광역급행철도(GTX)와 광역버스 등 광역 교통정책수립과 집행의 효율성을 높이기 위해 출범했다. 이에 따라 대광위는 지자체 간 이해관계로 지연되거나 무산된 광역교통정책을 추진하고 광역교통시설 투자 확대 등 효율적인 광역교통망이 건설될 수 있도록 지자체와 관계기관 사이 조율하는 업무도 담당한다. 대광위 출범 이후 처음으로 나오는 ‘광역교통망 기본 구상안’에는 전국 5개 광역권의 교통망에 대한 청사진을 제시할 예정이다.

특히 관심이 집중되는 내용은 수도권 광역교통망이다. 수도권은 동북권, 동남권, 서남권, 서북권 등으로 나눠 각각 지자체와 서울을 연결하는 교통망을 개선할 예정이다. 대광위 관계자는 “수도권 지자체들의 관심이 무척 뜨거웠다”며 “결국은 전철 신설이나 연장에 대한 요구가 많았다”고 말했다. 수도권 지자체들이 광역교통망 기본 구상안을 기대하는 이유는 교통난에 시달리고 있는 1기와 2기 신도시를 품고 있기 때문이다. 서울과의 접근성을 개선하지 않으면 해당 지자체 장들의 정치적인 운명도 갈릴 수 있다. 아울러 3기 신도시 건설을 발표한 상황에서 3기 신도시와 서울을 연결하는 교통망의 구체적인 계획도 ‘광역교통망 기본 구상안’에 담길 것으로 보인다.

이에 따라 교통 여건이 개선되는 지역의 부동산 시세가 또 한 번 출렁일 것으로 예상하고 있다. 실제로 할인분양까지 성행하는 등 아파트 미분양으로 골머리를 앓았던 인천 송도국제신도시는 최근 GTX-C 노선의 건설이 확정되면서 신규아파트 청약 경쟁률이 치솟았고 기존 아파트 가격도 오름세가 가팔라졌다.