빚내서 상가 투자하는 시대 '끝'…임대업자 대출 옥죈다

[이데일리 이미나 기자]

[이데일리 노희준 기자] 내년 3월부터 은행에서 돈을 빌려 상가 등 상업용 부동산에 투자하기 위해선 임대소득이 이자비용의 1.5배를 넘어야 한다.

또 내년 1월부터 수도권과 투기지역에서 신 DTI규제를 적용하는 과정에서 대출원금을 만기에 한꺼번에 갚는 거치식 일시상환 대출은 대출기간이 아무리 길어도 10년까지만 인정된다.

금융위원회와 금융감독원은 26일 이 같은 내용의 ‘금융회사 여신심사 선진화 방안’을 발표했다. 부동산임대업자의 대출 건전성을 위해 이자상환비율(RTI·Rent To Interest ratio) 도입을 담은 건 이번이 처음이다.

RTI 이자비용 산정 시 ‘스트레스 금리’ 가산

방안에 따르면 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 RTI가 1.5배(상가 등 비주택)나 1.2배(주택)를 넘지 못하는 부동산임대업자 대출은 제한한다.

RTI산정할때 이자비용은 해당 대출의 이자비용뿐 아니라 대출을 일으키려는 건물의 기존 대출이자까지 포함된다. 임대소득은 임대차 계약서, 공신력 있는 시세 자료, 주변 시세 등을 근거로 산출된다. 보증금은 평균예금금리를 적용해 임대소득으로 합산한다. 이자비용은 신규 대출과 기존 대출의 이자비용을 모두 따지는데, 이때 금리 상승에 대비한 ‘스트레스 금리(최저 1%포인트)’를 가산한다. 스트레스 금리는 최근 3년간 ‘예금은행 중소기업대출 신규 취급 가중평균금리’의 최고 높은 금리와 최근 공시금리를 비교해 그 차이를 더해 계산한다.

RTI는 클수록 대출을 더 많이 받을 수 있다는 의미인 만큼 같은 건물의 임대소득이 고정돼 있다면 대출을 줄이거나 금리가 낮은 싼 대출을 찾을 수밖에 없다.

예를 들어 임대사업자 김모씨가 서울에서 매매가 10억원인 상가를 구입하려 할 경우를 보자. 보증금 1억원에 월세 300만원의 임대료 수입을 얻을 수 있는 건물이다. 김씨는 은행에서 연 3.6%의 변동금리로 6억원을 대출받으려 한다. 하지만 은행에 문의한 결과 5억4000만원밖에 대출을 받을 수 없게 된다. RTI가 대략 1.36배로 상가 임대소득이 한해 이자비용의 1.5배를 밑돌기 때문이었다. 이형주 금융위 금융정책 과장은 “2014년부터 2017년 9월까지 모 은행 비주택임대업 대출의 28.5%가 RTI 1.5배를 충족하지 못하는 대출”이라고 말했다.

부동산임대업 대출이 자영업 대출 주도

자영업자 대출 가운데 임대업 대출의 RTI를 따지는 이유는 임대업 대출이 급증세인 데다, 부실 우려도 덩달아 커졌기 때문이다. 지난해 말 자영업자 대출 잔액 521조 원 가운데 임대업 대출은 140조4000억원(27%)으로 4분의 1이 넘었다. 지난달의 경우 이 비중은 38.9%에 달했다.

임대업자는 1인당 대출이 7억3500만 원, 연 소득은 5700만 원으로, 소득대비대출비율(LTI)은 12.9배다. 자영업자 LTI 평균(7.5배)을 훌쩍 웃돈다.

이 같은 임대업 대출은 자영업자의 부채 증가를 주도했을 뿐 아니라 부동산 시장의 과열에도 한몫했다는 게 금융당국의 판단이다.

결국 이자보상배율로 ‘한계기업’을 솎아내듯 RTI를 따져 돈을 빌려주겠다는 것이다. 금융위 손병두 사무처장은 “제도 시행 경과를 보면서 취급 기준은 재설정할 수 있다”고 말했다.

임채우 국민은행 부동산전문위원은 “기존에는 임대수익이 적더라도 대출을 많이 받아 투자에 나섰다”며 “하지만 앞으로는 임대수익이 높은 물건을 찾을 수밖에 없어지면서 상가 투자의 눈높이가 올라가고 보수적이 될 것”이라고 말했다.

자영업자 대출 LTI 도입

이번 방안에선 자영업자 대출에 대해 소득대비대출비율(LTI·Loan To Income ratio)을 도입한다. LTI는 기존 DTI와 비슷하다. DTI가 대출 기간 등을 고려한 연간 원리금 상환액을 본다면, LTI는 대출 총액을 본다. LTI는 사업자대출과 가계대출을 포괄한다.

우선 대출이 1억 원을 넘는 경우 대출자의 LTI를 산출해 여신심사에서 참고 지표로 삼아야 한다. 소득은 해당 자영업의 영업이익을 기준으로 삼는다. 근로소득 등 다른 소득이 있는 자영업자는 합산도 가능하다. 대출이 10억 원을 넘는 대규모 여신은 대출을 취급하기 전에 LTI가 적정한지 따져보고, 심사 의견을 서류에 남겨야 한다.

LTI는 일단 참고 지표로만 쓰이지만, 운영 현황과 규제 필요성 등을 봐서 “향후 관리지표로 활용할지 결정하겠다”는 게 금융위 방침이다. 지난해 자영업자의 1인당 평균 대출은 3억2000만 원, 소득은 4300만 원으로 LTI는 약 7.5배로 집계됐다.

RTI(Rent To Interest ratio·임대업 이자상환비율)

연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 값. 1이 넘으면 임대소득이 임대비용보다 많다는 의미이고 1보다 적으면 그 반대다.