[똑똑한부동산]‘미니재건축’이 도대체 뭐길래

[김예림 변호사·이데일리 황현규 기자] 최근 재건축·재개발 규제가 강화되면서 미니 재건축이 각광받고 있다. 미니 재건축은 보통 가로주택정비사업이나 소규모재건축을 말한다. 사업구역이 1만제곱미터 미만인 곳에서만 가능하다.

아무래도 규모가 작다보니 미니 재건축은 일반 재건축·재개발에 비해 수익성이 낮을 수밖에 없다. 이런 이유로 과거 미니 재건축은 시장에서 외면받았다. 그런데 최근 재건축, 재개발 규제가 강화됐고, 서울시가 미니 재건축 활성화 방안까지 발표하면서 미니 재건축에 대한 관심이 높아졌다.

(사진=뉴시스 제공)

그렇다면 미니 재건축의 특징을 살펴보자. 우선 사업기간이 정말 짧다. 재건축·재개발이 보통 10년 이상 걸린다면, 미니 재건축은 시작부터 입주까지 빠르면 2~3년이다. 재건축·재개발의 경우 특히 정비구역지정부터 조합설립인가를 받기까지 가장 오랜 시간이 소요된다. 특히 재건축은 안전진단절차가 강화되면서, 시작 조차 쉽지 않은 상황이다.

그런데 미니 재건축은 안전진단절차는 물론이고 정비구역지정절차 등 조합설립인가 전 단계를 생략할 수 있다. 소유자의 동의율만 충족하면 곧바로 사업을 시작할 수 있는 구조다. 이후 사업시행인가와 관리처분인가도 하나로 통합해 진행할 수 있다.

투기과열지구에서 적용되는 재건축·재개발 규제에서 비교적 자유롭다. 현재 투기과열지구에서 재건축·재개발 조합원은 일정한 기간 조합원 지위 양도를 할 수 없고, 5년 내에 재당첨제한 규정을 적용받는다. 재건축은 조합설립인가 이후부터, 재개발은 관리처분인가 이후부터 소유권이전등기까지 조합원 전매가 금지된다.

조합원 분양이나 일반 분양에 당첨되면, 그로부터 5년 내에 투기과열지구에서 다시 조합원 분양신청이나 청약 신청을 할 수 없다. 그러나 가로주택정비사업은 이런 제한을 받지 않는다. 자유롭게 전매가 가능하고, 다른 재건축·재개발 구역에 매물을 소유하고 있더라도 그 분양자격에 영향을 미치지 않는다는 말이다. 다만 소규모재건축은 일반 재건축과 마찬가지로 조합원 지위 양도나 재당첨에 대한 제한을 적용받기 때문에 유의해야 한다.

주차장 기준이나 용적률에서도 혜택을 받을 수 있다. 서울시는 최근 2종 일반주거지역에서 주로 이루어지는 미니 재건축의 7층 높이 제한을 없애고, 의무공공기여 조건도 사실상 폐지했다. 기존에는 7층 높이 제한을 받는 2종 일반주거지역에서 미니 재건축을 위해 용도변경을 하려는 경우, 일정 비율 의무적으로 임대주택 등을 공급해야 했다.

그러나 이제는 이런 공공기여 없이도 190%까지 기본적으로 용적률을 적용받을 수 있고, 임대주택까지 짓는다면 최대 250%까지 용적률을 적용받을 수 있게 됐다. 이렇게 되면 미니 재건축의 사업 수익성이 크게 높아져 소유자는 물론 건설사들의 참여도가 늘어날 여지가 크다. 실제로도 여러 구역이 연쇄적으로 통합 미니 재건축을 시행하는 구역들도 늘어나고 있고, 대형 건설사들의 수주 참여율도 높아지고 있다.

전면 철거한 후 대규모 주거단지를 구성하는 일반 재건축·재개발과 달리 미니 재건축은 규모는 작지만 기존 도시의 고유성을 살리면서 원주민의 정착율도 높일 수 있는 장점이 있다. 규모가 작은만큼 주택시장에 미치는 영향도 크지 않다. 정책적으로도 미니 재건축을 활성화할 수밖에 없는 이유다. 결국 이런 미니 재건축의 장점과 더불어 높아진 수익성과 재건축·재개발 규제 강화까지 고려할 때 향후 미니 재건축이 재건축·재개발의 대안으로 상당수 늘어나게 될 것으로 예상한다.

김예림 변호사