[최인용의 절세 가이드]부동산 무상 임대시 세금 폭탄

[최인용 가현택스 대표세무사] 부동산을 무상으로 임대하는 경우는 많지 않다. 그러나 가족 등의 특수관계자 간에는 무상 임대를 하는 경우가 있다. 이때 무상 임대 부동산에 대한 세금 문제는 없을까? 만약 임대료를 받는다면 얼마나 받아야 할까? 2016년 개정세법에선 금전의 무상대출이나 부동산의 무상사용으로 인한 이익에 대해 증여세를 과세하는 기준을 기존의 1억원에서 1000만원으로 낮췄다. 따라서 소규모의 무상이익도 과세될 수 있으므로 유의해야 한다. 무상사용으로 인한 불이익은 임대인과 임차인 모두에게 있다. 이에 대해 어떤 불이익과 얼마의 세금이 부과될 수 있는지 자세히 알아보자.

① 무상사용 임대인은 부가가치세와 소득세 내야

임대인은 부가가치세를 부담한다. 특수관계인 간에 무상으로 자산을 빌려준 것은 계속 반복적으로 용역을 공급한 것으로 볼 수 있으므로 부가가치세를 부담한다. 이때의 부가가치세는 시가상당액에 10%를 곱한 금액이며 수 년치가 한꺼번에 과세될 경우 가산세까지 더해지므로 임대시에 관련 상당액의 10%에 해당하는 금액을 부가가치세로 부담하게 된다.

시가보다 현저히 저렴하게 임대를 한 경우에도 부당하게 소득을 줄인 것으로 봐 개인은 소득세, 법인의 경우에는 법인세가 과세된다. 시가와 임대 금액의 차이가 3억원 이상이거나 임차료가 시가 대비 5% 이상 차이가 난다면 세금을 물어야 한다.

여기서 시가란 다음의 금액을 순서대로 인정한다. 실제 유사 임대료가 있는 경우 그 가액을, 불분명한 경우에는 감정가액이나 상속증여세법에 의한 평가액을 순서대로 이용하며 그것마저 없을 때에는 (당해자산의 시가X50%-보증금)X정기예금이자율(현행2.9%)의 금액을 적용해 판단한다.

② 무상사용 임차인은 증여세 내야

부동산을 무상사용한 임차인은 증여받은 것으로 인정돼 증여세를 내야 한다. 2016년부터 특수관계인 간 무상사용한 이익이 1000만원 이상일 경우 증여세를 과세할 수 있도록 세법이 개정됐다. 따라서 소액의 부동산이라 하더라도 증여세 과세대상의 범위가 크게 늘어날 수 있으므로 주의가 요구된다.

③ 무상임대의 절세방법

무상임대의 경우 증여세 과세가 일반적이다. 다만 판례에서는 단기간에 한해 합리적인 이유로 다른 임차인이 못 들어오는 상황에서 무상 임대가 이뤄졌을 경우 증여세를 과세하지 않은 경우가 있어 참고할 필요가 있다. 그러나 대부분의 경우 무상임대의 경우에는 임대인과 임차인 모두에게 문제가 될 수 있으므로 가급적 적정 임대료를 수취하는 것이 바람직하다. 이때 최소의 임차료 산정은 세무 전문가 등에게 문의해 불이익이 없도록 관리하는 것이 좋다.