투자는 11단지, 거주는 7단지…목동 재건축 기대감에 들썩

△서울 양천구 목동 신시가지 아파트가 재건축 이슈를 타고 새로운 투자처로 관심을 끌고 있다. 지하철 5호선 목동 역세권에 있는 목동7단지 전경.

[글·사진=이데일리 원다연 기자] 서울 강남에 사는 김선영(가명·55)씨는 여유 자금으로 부동산 투자처를 찾다가 최근 재건축 이슈가 있는 양천구 목동아파트 단지에 관심을 갖게 됐다. 목동아파트는 주거와 교육 여건이 워낙 좋아 재건축을 하면 지금보다 가격이 많이 오를 수 있다고 생각해서다. 하지만 단지 인근 부동산 중개업소를 돌아보니 집값이 많게는 두달 새 1억원까지 오르는 등 최근 들어 가격이 껑충 뛰어올랐다는 얘기를 듣고 투자를 해야 할지 망설이고 있다.

서울 목동 아파트 단지가 재건축 이슈를 타고 투자처로 떠오르고 있다. 1980년대 중후반에 잇따라 입주한 목동 신시가지 아파트는 오는 2018년이면 모두 재건축 연한을 채워 재건축 대상에 오르는데다 최근 정부의 중도금 대출 규제 여파로 강남 재건축시장이 주춤하면서 투자자들이 강남보다 상대적으로 저평가된 목동 쪽으로 눈을 돌리고 있는 것이다. 하지만 목동의 경우 재건축 사업이 진행되고 있는 곳이 없는 만큼 투자에 신중을 기해야 한다는 게 전문가들의 조언이다.

수요 몰리는 전용 47~53㎡짜리 아파트 매물 품귀…“호가 7억”

목동과 신정동 일대에 총 14개 단지, 2만 6629가구로 이뤄진 목동 신시가지 아파트는 2014년 정부가 발표한 9.1 부동산 대책으로 재건축 연한이 40년에서 30년으로 단축됨에 따라 올해 말이면 1~6단지의 재건축이 가능해지고 2018년에는 1단지부터 14단지 모두 재건축 연한이 충족된다. 비슷한 시기에 모든 단지의 재건축이 가능해져 통합 재건축에 대한 기대감도 커진 상태다. 곽창석 도시와 공간 대표는 “목동 재건축 사업이 본격화할 경우 5만 가구 이상의 미니 신도시가 도심 속에 재탄생하게 된다”며 “특히 1~14단지가 통합 재건축 방식으로 진행될 경우 주택시장에 미치는 파급력이 상당할 것”이라고 말했다.

게다가 정부의 중도금 대출 규제로 인해 강남3구(강남·서초·송파구) 재건축 아파트 시장이 직격탄을 맞으면서 갈 곳을 잃은 투자자들이 목동을 주목하면서 지난 5월 이후 가격이 급등하기 시작했다. 목동에서도 전용면적 47~53㎡(구 20평형)짜리 소형 아파트값이 많이 올랐다. 7단지 전용 53㎡형 호가는 현재 7억원까지 뛰었다. 국토교통부의 실거래가에 따르면 지난달만 해도 이 단지의 같은 주택형은 6억 4000만원에 거래됐다. 올해 초 실거래가와 견줘 1억 5000만원 가량 오른 것이다. 4단지 인근 B공인 관계자는 “불과 두 달 전이랑 비교해서 단지 전체적으로 호가가 1억원까지 뛰었다”며 “그래도 찾는 사람들은 줄을 섰는데 매물이 없어 거래를 못하고 있다”고 전했다.

△서울 양천구 목동 신시가지 아파트가 재건축 이슈를 타고 새로운 투자처로 관심을 끌고 있다. 목동4단지 앞 버스정류장 인근에 ‘지구단위계획 재정비안 수립을 위한 주민 설문조사 실시’를 알리는 현수막이 걸려 있다.

투자용 11·12단지, 실거주용은 7·8단지 선호

목동에서 가장 매력적인 투자처로 떠오른 아파트는 11단지와 12단지다. 두 단지는 목동이 아닌 신정동에 있어 입지 면에서는 다른 단지에 비해 떨어지지만 대지지분이 커 투자가치가 높기 때문이다. 인근 중개업소에 따르면 11단지의 경우 전용 51㎡형(20평형) 대지지분은 약 55㎡, 전용 66㎡형(27평형)의 대지지분은 71㎡로 전체 단지 중에 대지지분이 가장 크다. 12단지 대지지분은 여기서 3.3㎡ 정도씩 빠지는 수준이다. 또 11·12단지는 전용 75㎡ 이하 소형 아파트로만 이뤄져 있어 재건축 관련한 주민 동의를 얻기 쉽다는 것도 장점이다.

11단지 인근 B공인 관계자는 “지금 샀다가 3~4년 안에 팔고 나가려고 한다면 11단지를 추천하겠지만 재건축 이후 입주까지를 고려할 경우 양천구청역과 가까운 12단지를 추천한다”며 “시세는 지금 전용 51㎡형이 5억 5000만~5억 7000만원에 물건이 나와 있고 12단지는 여기서 3000~5000만원 정도 더 비싼데 앞으로 7억원까지는 오를 것으로 본다”고 말했다.

입지로 보면 목동역세권인 7·8단지가 가장 유리하다. 현재도 같은 평형 대비 가격은 7단지가 가장 비싸게 형성돼 있다. 이미 재건축 연한을 충족시킨 1단지 역시 대지지분율이 상대적으로 높아 주목받고 있다.

관건은 재건축 사업 속도다. 지금까지는 실제 사업이 진행된 게 없기 때문이다. 신정동 M공인 관계자는 “재건축 관련해서 실질적으로 진행되고 있는 건 아무 것도 없다”며 “적어도 10~15년은 더 걸릴테니 투자 목적이라면 ‘묻어둔다’는 생각으로 길게 보고 들어와야 한다”고 조언했다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 “목동 중소형 아파트의 경우 이미 2007년 초 찍었던 최고 가격을 거의 회복한 만큼 ‘묻지마 투자’는 위험할 수도 있다”고 말했다.

△서울 목동 아파트 매매가 추이(단위=만원) [자료=부동산114]