임대사업자 대출 규제 '정책 엇박자'..취지는 좋지만 등록 꺼릴라

[이데일리 성문재 기자] 금융위원회가 최근 10·24 가계부채 종합대책 후속조치로 부동산 임대사업자에 대한 대출 조이기에 나섰다. 그동안 규제 사각지대에 놓여있던 사업자대출을 본격적으로 관리하기 위해서다. 그러나 국토교통부가 8·2 부동산 대책 때부터 구상해온 주택임대사업자 등록 활성화의 발목을 잡을 수 있다는 우려가 제기되고 있다. 정부 부처간 엇박자에 시장 참여자들의 혼란이 가중될 것으로 보인다.

금융위원회는 지난 26일 여신심사 선진화 방안을 통해 내년 3월부터 부동산 임대사업자가 사업자대출을 받을 경우 임대수익 이자상환비율(RTI·연간 임대수익을 연간 이자비용으로 나눈 것)을 산출해 해당 대출의 적정성 여부를 심사하겠다고 밝혔다. 주택은 1.25배, 상가·오피스텔 등 비(非)주택은 1.5배를 적용해 그 이상인 경우를 적정하다고 보겠다는 것이다.

주택담보대출은 LTV(주택담보대출비율)·DTI(총부채상환비율) 등을 통해 대출 한도를 제한받고 있지만 사업자대출은 특별한 기준 없이 은행의 재량 아래 ‘감정가 대비 70%’ 수준에서 대출이 실행돼왔다. 부동산 임대사업자들은 이를 통해 과도하게 사업자대출을 받아 주택이나 상가 등에 투자하면서 부동산 가격을 끌어올리고 가계부채 총량을 증가시켰다.

RTI 도입으로 사업자대출에 대한 안전장치를 마련했다는 점은 바람직해 보인다. 그러나 RTI 도입으로 시장의 불만이 커지고 혼란만 가중될 것이라는 지적도 적지 않다.

우선 부동산 임대사업자 등록 문제다. 국토부는 임대주택 등록시 고가 주택에도 세제 혜택을 주고 건강보험료 인상 부담을 경감하는 등의 인센티브를 마련하기 위해 관계부처와 협의를 하고 있는데 금융당국이 부동산 임대사업자를 대상으로 한 대출 규제책을 먼저 발표한 것이다. 가뜩이나 등록 여부를 고민하고 있던 다주택자들을 더욱 움츠러들게 만드는 요인이다.

강제 규정이 아닌 가이드라인이라는 점에서 제도의 실효성이 크지 않을 것이라는 관측도 있다. 담보대출은 신용대출 등에 비해 연체율이 낮은 우량한 상품이라는 점에서 금융사들이 RTI 가이드라인을 곧이곧대로 적용하지는 않을 가능성이 크다. 금융위 관계자는 “RTI 기준 미달시 심사의견을 별도로 기재하고 금융회사가 사전에 설정한 한도 내에서 대출 취급이 가능하다”고 설명했다.

제1금융권 대출이 줄고 2~3금융권 대출이 늘어날 것이라는 우려도 제기된다. 똑같은 물건을 두고도 정부의 눈치를 상대적으로 더 많이 보는 1금융권의 대출 가능 금액이 더 적을 가능성이 크기 때문이다. 돈이 필요한 대출자들이 1금융권에서 2금융권으로 넘어가면 금리가 3~4%대에서 6~9%대로 뛰게 된다.

현장에서는 임대료 수준에 따라 대출 가능 금액이 결정된다면 건물 가치를 높이기 위해 임대료를 인위적으로 끌어올리는 부작용도 생겨날 수 있다고 보고 있다. 뿐만 아니라 정부의 대책들이 종합적으로 한번에 발표되지 않고 다달이 조금씩 나오면서 시장 참여자들은 사업자 등록이나 매매 등 중요한 결정을 계속 미루게 되고 그로 인해 시장이 피해를 볼 수 있다는 의견도 있다.

이상혁 상가정보연구소 선임연구원은 “RTI가 도입되는 내년 상반기에는 상가 거래가 급감할 가능성이 크다”며 “대출을 받기 위한 절차가 복잡해지면 작업대출 등 대출을 많이 받아주기 위해 중간에서 서류 작업을 해주는 음성적인 시장이 커질 수도 있다”고 말했다.