임대사업 등록한 재건축 주택..5년 이내 멸실땐 되레 '세금폭탄'

[이데일리 정다슬 기자] 지난 2012년 재건축 추진 아파트를 사서 주택임대사업자 등록을 했던 이모(54)씨. 그는 얼마 전 그동안 면제받았던 종합부동산세를 토해내라는 과세 통지서를 받았다. 이씨가 보유한 주택이 재건축사업으로 멸실되면서 의무임대기간 5년을 채우지 못했다는 것이다. 이씨는 재건축에 따른 의도치 않은 임대사업 종료라고 주장했지만, 국세청은 재고의 여지가 없다고 답했다.

최근 정부가 8·2 부동산 대책을 통해 다주택자에 대한 양도소득세 중과세 방침을 밝히면서 주택임대사업자 등록 여부를 고민하는 사람들이 늘고 있다. 임대사업자로 등록한 주택은 보유 주택 수 산정에서 제외되는 데다 6억원 이하 임대주택의 경우 양도세 및 종부세 면제 또는 감면 등 다양한 세제 혜택을 받을 수 있기 때문이다. 그러나 의무임대기간을 다 채우기 전에 주택이 멸실될 수 있는 재건축·재개발 주택을 대상으로 임대사업자 등록을 했다가는 혜택은커녕 자칫 ‘세금 폭탄’을 맞을 수도 있어 주의가 필요하다.

재건축으로 주택 멸실땐 종부세 토해낼 수도

기획재정부와 국토교통부 등에 따르면 의무임대기간 5년을 채우지 못한 임대주택이 재건축·재개발로 멸실될 경우 감면받은 종부세와 이에 따른 이자를 추징당할 수 있다. 종부세 추징은 해당 주택뿐만 아니라 임대주택 등록으로 그동안 종부세를 감면받은 나머지 주택에도 적용된다. 이는 종부세 과세의 근거를 담은 종부세법이 ‘민간임대주택에 관한 특별법’(이하 임대주택법)을 준용하고 있기 때문이다. 임대주택법은 임대주택이 재개발·재건축으로 멸실될 경우 해당 임대주택의 임대 기간이 종료되는 것으로 규정하고 있다. 재건축 후 신축 주택을 임대주택으로 등록하더라도 기존 임대주택과는 별도로 봐 임대기간을 합산해주지 않는다는 얘기다.

반면 양도세와 소득세는 기존 주택의 임대 기간과 신축주택의 임대 기간을 합산해 적용한다. 임대주택이 재건축·재개발사업으로 멸실됐더라도 새로 지은 주택을 임대주택으로 등록해 임대기간을 채우면 세제 혜택을 받을 수 있는 것이다. 기획재정부 관계자는 “소득세법 시행령은 재건축·재개발로 새로 지은 주택을 기존 주택의 연속으로 봐 재건축 전후 임대기간을 합산해준다”고 설명했다.

여기에 소득세는 주택 멸실 기간마저도 임대기간으로 인정해준다. 조세특례제한법 시행령 제96조 3항은 재개발·재건축 등으로 임대사업을 지속하는 것이 어려워질 경우 해당 주택의 관리처분계획 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지를 임대 기간으로 봐주기 때문이다. 가령 5년간 임대하던 준공공임대주택이 멸실됐다가 신축될 때까지 3년이 걸렸다면 8년의 의무임대기간을 채우게 된다는 얘기다.

‘오락가락’ 기준에 시장 혼란…불필요한 오해도

임대주택법·소득세법 등에 따라 멸실주택에 대한 세제 적용 기준이 달라지다 보니 시장은 혼란스럽다는 분위기다. 납세자가 직접 일일이 기재부와 국토부 등 관련 부처에 문의해 유권해석에 의존할 수밖에 없는 상황이다.

국세청 관계자는 “10년 이상 임대한 준공공임대사업자에 대한 양도세 면제에 대한 조세특례제도가 2015년부터 취득한 주택부터 적용되다 보니 최초 등록한 주택마저도 아직 세금을 면제받은 사례가 없다”며 “이렇다 보니 구체적인 상황에서 해당 법이 어떻게 적용되는지에 대해 홍보가 부족한 측면이 있다”고 말했다.

한번 임대사업자로 등록하면 장기간 임대를 해야 하는 집주인으로서는 의무임대기간을 지키지 못할 리스크를 사전에 인지하고 대비할 필요가 있다. 이에 따라 정부가 명확한 기준을 제시해 납세자가 억울한 피해를 당하지 않도록 해야 한다는 지적이 나온다.

임대주택법 제67조는 임대사업자가 의무임대기간을 채우지 못할 경우 1000만원 이하의 과태료를 부과한다고 규정하고 있다. 이에 따라 주택이 재건축·재개발 사업에 따른 임대주택 멸실로 의무임대기간을 채우지 못하면 과태료를 맞을 수 있다는 우려가 커지고 있다. 그러나 국토부 관계자는 “재건축·재개발에 의한 임대주택 멸실은 고의성이 없는 임대사업 종료로 보기 때문에 과태료를 부과하지 않는다”며 “과태료를 맞을 수 있다는 것은 불필요한 오해”라고 말했다.

원종훈 KB국민은행 WM스타자문단 세무팀장은 “세법은 다양한 상황에 적용되는 만큼 기준을 일괄적으로 적용할 순 없다”면서도 “정부가 주택임대사업자 등록을 적극적으로 권장하고 있는 만큼 납세자들이 혼란을 겪지 않도록 이번 기회에 법령을 정비하고 홍보를 강화할 필요가 있다”고 조언했다.

▶용어설명 재건축·제개발 멸실주택

재건축·재개발 사업을 진행하기 위해서는 기존 주택을 헐고 그 자리에 새 아파트를 지어야 하는데, 이 때 철거되어 없어지는 주택을 말한다.