[최인용의 세무 가이드(26)]자녀에게 집 매매시 절세방법

[최인용 가현세무그룹 대표 세무사] 자녀에게 집을 한 채 물려주는 것은 무상으로 주는 증여 상속의 방법과 자녀에게 대가를 받고 주는 매매의 방법이 있다. 각각은 무상의 경우 증여세 및 상속세를 부담하게 되고 매매대가를 주고 받는 경우에는 파는 사람이 양도소득세를 부담하게 된다.

자녀에게 파는 것이 일반적인 일은 아니지만 실제로 대금을 받는 것이 인정되면 양도로 보아 주택의 보유 상황에 따라 1세대 1주택 비과세 등이 적용될 수 있다. 자녀가 소득은 있으나 고가의 주택 매매대금을 한꺼번에 줄 수 없는 경우에는 소유권 유보부 매매계약을 통해 천천히 갚아 나갈 수도 있다.

소유권 유보부 계약이란 일종의 장기할부계약이다. 매매대금을 분할하기로 계약하고 매매대금이 완료되는 시점에 등기를 넘겨주는 것으로 세법에서는 자산의 양도대금이 2회 이상분할되고 양도자산의 소유권이전등기 접수일·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날부터 최종할부금의 지급기일이 1년 이상인 경우 장기할부조건으로 판단한다. 이러한 계약이 세법상 유리한 점과 유의해야할 사항이 있는지 검토해보기로 한다.

장기 할부 계약은 자금마련에 유리한 점과 상속세의 측면에서 유리한 점이 있다. 첫째, 자금마련 측면에서 장기할부로 자녀에게 부동산을 매매하게 되면 자녀의 소득으로 갚아나가는 개념이므로 장기적으로 소득이 있는 자녀일수록 자금마련 측면에서 유리하다.

당장 증여세가 발생하지 않으며 비과세 대상자산의 경우 양도소득세도 부담하지 않으므로 자금부담없이 자녀에게 자산을 이전할 유리한 점이 있다.

둘째, 상속세의 측면에서도 유리하다. 장기할부 계약기간 중간에 집을 판 부모님이 돌아가시더라도 이미 지급한 대가는 상속세의 계산시 채무로 볼 수 있다. 이 경우 상속재산에서 실질 채무로 공제받을 수 있으므로 상속세의 절감효과도 기대할 수 있다. 그러나 장기할부 계약은 양도시기의 문제로 인한 양도소득세의 조기납부 가능성과 양도금액에 부당행위계산부인 대한 유의해야 할 점도 가지고 있다.

셋째, 양도의 시기는 소득세법 시행령 제162조와 시행규칙 제78조에 의해 장기할부조건에 해당하는 경우에는 소유권이전등기 접수일·인도일 또는 사용 수익일 중 빠른 날 양도가 된 것으로 본다. 따라서 장기할부조건으로 매매하고 자녀가 사용하게 된다면 잔금이 청산되기 전이라도 양도가 된 것으로 보아 양도소득세가 과세될 수 있다. 이 경우에도 1세대 1주택 비과세가 적용되는 자산이라면 사용시점에 양도소득세가 과세돼도 비과세 되므로 자녀와의 장기할부계약은 유리하다.

넷째, 주택의 양도 대금은 시가가 돼야 한다. 시가란 특수 관계가 없는 제3자간에 거래되는 가액으로 부모와 자녀간이 아닌 다른 사람에게 팔아도 되는 정당한 금액이어야 한다. 특수관계자인 자녀에게 시가보다 비싸게 팔거나 저가에 팔게 되면 30% 이상의 차이가 나거나 금액으로 3억원 이상이 되면 증여로 보아 증여를 받은 사람쪽으로 증여세가 과세될 수 있다.

장기할부계약으로 자녀에게 집을 판다는 것은 각각의 상황에 따라 비과세 적용여부 고가주택의 경우 주택 이외의 부동산 등 다르게 판단될 수 있으므로 반드시 전문가와의 상담이 요구된다.

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