분양원가 공개 확대 추진..집값 잡힐 지는 ‘미지수’

[이데일리 성문재 기자] “분양원가 공개 제도만 제대로 작동되면 집값 거품을 빼낼 수 있다. 공급자 위주의 주택 공급 구조를 소비자 중심으로 바꿀 수 있는 개혁의 전환점이다.”(경제정의실천시민연합 서민주거안정운동본부장 서순탁 서울시립대 교수)

“분양원가와 분양가격의 연관성은 크지 않다. 아파트 분양가는 공사단가보다 시장 거래가와 밀접한 연관이 있기 때문이다. 공급자는 팔 수 있는 가격으로 분양가를 정한다.”(한 대형 건설사 관계자)

경기도와 서울시에 이어 정부도 내년부터 분양원가 공개 항목을 확대하기로 하면서 분양원가 공개의 득실에 대한 논쟁이 뜨겁게 달아오르고 있다.

분양원가를 공개하라는 쪽은 지자체와 정부의 결정을 환영하면서도 이참에 공개 항목 수를 더 늘리고 공사비 원가 산정의 근거 자료까지 상세하게 공개해야 한다고 압박 수위를 늦추지 않고 있다. 반면 건설업계에서는 “아파트는 자동차나 냉장고 등 공장에서 찍어내는 제품과 다르다”며 분양원가 공개가 또다른 논쟁의 불씨가 될 수 있다고 우려했다. 정부의 강력한 통제로 분양가 상승이 미미한 상황에서 집값 안정 효과도 없고 시장 논리에도 맞지 않다는 입장이다.

분양원가 공개 제도는 자본주의 시장경제 체제를 취하고 있는 국가 중 우리나라가 유일하게, 가장 먼저 도입했다. 지난 2007년 노무현 정부 시절 집값 상승을 억제하기 위해 공공택지 61개 항목, 민간택지 7개 항목을 공개하도록 하면서 시작됐다.

연도별 아파트 평균 분양가 추이(단위: 3.3㎡당 만원, 자료: 부동산114)

그러나 분양원가 공개로 분양가격이 낮아지거나 집값이 안정되는 효과는 없었던 것으로 나타났다. 부동산114에 따르면 2006년 3.3㎡당 801만원이던 전국 아파트 평균 분양가는 2007년 992만원으로 뛰었고 2008년에는 1085만원을 찍었다. 서울만 해도 2007년 3.3㎡당 1789만원이던 아파트 분양가가 분양원가 공개 직후인 2008년에는 2167만원으로 급등했다. 2009년부터는 분양가가 하락했지만, 이는 전세계를 뒤흔든 2008년 말 글로벌 금융위기 여파로 풀이된다.

분양원가 공개는 재고주택 가격 안정에도 별다른 역할을 하지 못했다. 한국감정원에 따르면 2007년 전국 아파트 매매가격은 4.54% 올랐고 2008년에는 그보다 큰폭(5.01%)으로 뛰었다. 서울 아파트값 상승률도 2007년 7.01%, 2008년 7.12%로 특별한 변화가 감지되지 않았다. 결국 분양원가 공개가 집값 안정에 결정적인 역할을 하지 못했다는 뜻이다.

임재만 세종대 부동산학과 교수는 “분양원가 공개 항목을 60여개로 확대한다고 해도 소비자는 건설회사의 내부 정보를 다 알 수 없고 건설업체는 분양될 만한 가격으로 알아서 조정한다”며 “분양원가를 공개한다고 집값이 안정되는 것은 아니다”라고 말했다.

과거 분양원가 공개 제도 도입 전후 아파트 매매가격 상승률 비교(단위: %, 자료: 한국감정원)