[아파트 돋보기]공동주택 관리도 전문가가 필요하다 ③

[이데일리 김용운 기자] 우리나라 주택 중 75%는 아파트·연립·다세대주택처럼 여러 가구가 모여 사는 공동주택 형태다. 대한주택관리사협회의 도움을 받아 공동주택에서 실제 벌어지고 있거나 일어날 수 있는 다양한 사례들을 통해 꼭 알아둬야 할 상식은 물론 구조적인 문제점과 개선방안, 효율적인 관리방법 등을 주말 연재를 통해 살펴본다.

경기도 성남시 분당구의 아파트 단지(사진=이데일리DB)

지난 회(2월 16일)에서는 공동주택관리 관련 법률의 흐름을 살펴본 데 이어, 이번 회에서는 공동주택관리 제도 개념의 변화와 방향 등에 대해 알아보도록 하겠습니다.

앞에서도 잠깐 언급했었지만 우리나라의 공동주택관리 개념의 변천을 시기적ㆍ단계적으로 구분해 보면 다음과 같다 할 것입니다.

먼저 1단계는 부재의 시기(1972년~1987년)로서 ‘주택건설촉진법’으로 대표되는 주택 건설 및 공급위주의 정책이 주를 이룬 채, 아직 주택 관리에 대한 개념이 부재(不在)했던 시기였으며 일종의 ‘암흑기’라고도 할 수 있습니다.

2단계는 태동의 시기(1988년~2002년)입니다. ‘주택 200만호 건설 시대’를 맞아 공동주택이 본격적으로 건설되면서 중산층과 서민층에도 공급되기 시작했습니다. 기존 주택관리업자만으로는 한계가 드러나자 별도로 국가시험을 통한 전문자격자인 주택관리사 제도가 도입됨으로써 공동주택 관리에 전문적인 관리 개념이 태동하여 그 궤를 같이해 온 시기입니다.

주택관리사 제도는 정부와 대한주택공사의 용역 의뢰로 1983년 9월, ‘공동주택관리사 양성 및 제도화에 관한 연구’ 논문이 발표되면서 그 필요성이 제기된 이래, 1987년 12월 4일, 주택건설촉진법 개정으로 도입되어 1989년 9월 5일 ‘공동주택관리령’에 의해 시행을 위한 근거가 마련되었습니다.

이런 제도적 뒷받침을 통해 마침내 1990년 3월 11일에 치러진 제1회 주택관리사보(補) 시험 결과, 4월 28일에 첫 합격자 2,347명이 나왔습니다. 이에 대한주택관리사협회는 4월 28일을 ‘주택관리사의 날’로 기념한 이래, 지금껏 이어져 오고 있으며 2020년인 올해 30주년을 맞이하게 됩니다.

3단계는 전환의 시기(2003년~2019년)입니다. 2003년에 주택건설촉진법이 주택법으로 전면 개정되면서 기존의 건설 및 공급위주 정책에서 유지 및 관리 중요성이 증대되었습니다. 특히 2007년 주택법 개정을 통해 공동주택관리에도 공제 규정이 신설되었으며, 2008년 4월부터 150가구 이상 주상복합아파트도 의무관리로 전환되었습니다.

또한 2015년 8월 주택법에서 공동주택관리와 관련된 내용을 별도로 분리한 공동주택관리법 제정을 통해 사회적ㆍ국가적으로 주택을 바라보는 관점과 시각이 획기적으로 전환되는 시기를 맞았습니다.

이와 관련해 주택관리사(보) 자격 시험도 상당한 변화를 겪게 됩니다. 1990년 제1회부터 1차(국민윤리, 민법총칙, 회계원리, 공동주택시설개론 4과목)ㆍ2차(주택관리 관련규정, 공동주택관리 실무 2과목)으로 치러졌던 시험이 1998년 7월, 공동주택관리령 개정을 계기로 국민윤리 과목이 폐지되었습니다.

또한 당시 건설교통부가 주관해 오던 자격시험이 2006년 제9회부터 대한주택공사가 위탁을 맡게 되었으며, 격년으로 치러졌던 것이 매년 치르게 되었고, 미성년자(당시 민법상 만 19세 이하)도 응시가 가능해졌습니다.

2008년 제11회 시험부터 자격 시험 위탁이 대한주택공사에서 한국산업인력공단으로 재변경되었으며, 2011년 제14회 시험부터는 1ㆍ2차 시험이 분리되어 1차 합격자에 한해 2차 시험에 응시할 수 있도록 했습니다.

이밖에 제1회(1990년), 제2회(1992년), 제4회(1996년), 제5회(1998년) 시험은 상대 평가로 합격자를 선발했으나, 제3회(1994년) 및 제6회(2000년) 시험부터 2019년에 치러진 제22회 시험까지는 절대 평가로 합격자를 선발해 오는 등 숱한 변화를 거쳐 왔습니다.

4단계는 도약의 시기(2020년~ )라고 할 수 있겠습니다. 2020년부터 공동주택 신규 공급 수요 등의 상황에 맞게 배출자수 조정을 통한 주택관리사 자격 시험 선발예정인원제(상대 평가)가 시행될 예정이며, 공동주택관리법 개정으로 150세대 미만의 중ㆍ소규모 공동주택도 입주자 등(공동주택 거주 입주자[소유자] 및 사용자[임차인])의 동의(3분의 2 이상)를 거쳐 의무관리대상 공동주택으로 전환 관리될 수 있게 되어 공동주택관리의 효율성과 전문성 등이 강화될 전망입니다.

또한 2019년 6월에는 공동주택 입주민의 권익 보호와 주거 안정성을 담보하고, 주택관리사인 공동주택 관리사무소장의 업무 범위와 자격 등을 법률에 근거토록 하는 내용 등이 포함된 ‘주택관리사법’이 국회에 입법 발의되어 있습니다.

공동주택이 지속적으로 증가하면서 주택관리사 자격에 대한 사회적 관심과 그 가치도 계속 높아지고 있는 가운데, 2020년 첫 시행되는 선발예정인원제를 통해 적정 인원이 배출되면 주택관리사 제도의 건전한 육성이 뒷받침될 것으로 전망하고 있습니다.

한편, 우리나라의 공동주택은 전국적으로 신규 공급이 여전히 많이 되고 있지만, 주택 200만호 건설 시대에 지어진 1기 신도시(성남시 분당, 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본 등 5개 도시)를 비롯해 30년 이상 노후화된 공동주택들이 더 많은 실정이어서 이에 따른 근본적인 대책 마련이 절실히 요구되는 시점입니다.

이에 공동주택 관련 전문가들은 향후 공동주택 재건축 추진이 갈수록 힘들어질 것으로 전망하며, 리모델링을 비롯한 장수명화 등 공동주택의 적극적인 유지 및 관리 필요성이 더욱 중요해졌다고 주장합니다. 이를 위해 정부와 민간이 다양한 협력으로 각 주체들이 활발히 교류하고 사회문제를 해결하는 등 긴밀한 민ㆍ관 협치를 통한 공동주택관리에 대한 인식 체계(패러다임) 혁신을 주문하고 있습니다.

특히 전문가들은 미래 공동주택 변화에 선제적으로 대응하고 새로운 비전 제시와 육성책 수립을 위해 중ㆍ장기적으로 공동주택관리청 신설 추진, 공동주택 관리 준공영제 도입을 비롯해 기존의 물리적 시설 관리 위주에서 벗어나 공동체 활성화, 대인 서비스 강화, 지능형 공동주택 관리시스템 도입ㆍ적용 등의 의견을 제시하고 있습니다. 근본적으로 제도 개혁과 의식 개혁이 동시적ㆍ지속적으로 추진되어야 할 필요성이 있다는 것입니다. 좀 더 나은 서비스를 위해 좀 더 많은 비용이 필요한 것처럼 공동주택의 쾌적한 주거 환경 조성과 장수명화를 위해서는, 현재 단순히 관리비 절감 차원에서 바라보고 접근하는 것보다 거시적으로 미래 재산가치 보호를 위해 적절한 비용을 부담하는 것을 인정하는 사회적 공감대가 이뤄져야 할 것으로 보입니다.

다음 회에서는 공동주택관리 제도가 정착되고 실행하는데 있어 중요한 역할을 수행해 온 주택관리사가 나아갈 길에 대해 알아보도록 하겠습니다.