서울 아파트값 하락… 단기 조정인가, 대세 하락 시작인가

△정부의 ‘8·2 부동산 대책’으로 부동산 시장이 바짝 얼어붙고 있다. 전문가들은 이사철이 본격화되는 올 가을부터 다주택자에 대한 양도소득세가 강화되는 내년 봄까지 본격적인 집값 조정이 나타날 것으로 전망하고 있다. 서울 송파구 아파트 전경 사진.[연합뉴스 제공]

[이데일리 김기덕 기자] 부동산 시장을 강타한 ‘8·2 부동산 대책’으로 서울 아파트값이 1년5개월 만에 하락세로 돌아선 가운데 주택가격 조정이 본격적으로 이어질 주목된다.

정부가 이달 중으로 추가 부동산 대책이 담긴 가계부채 종합대책을 발표하고, 내년 4월 이후 시행될 세제 개편(다주택자 양도소득세 강화) 등을 감안하면 당분간 거래 절벽 현상은 불가피하다는 것이 업계 중론이다.

반면 서울은 여전히 주택 공급 물량이 충분치 않은데다 과거 정권의 고강도 대책 이후 학습 효과로 매물 출회가 많지 않는 점 등을 고려하면 가격 조정 효과가 단기에 그칠 수 있다는 전망도 나온다.

한국감정원에 따르면 지난 7일 기준 서울 평균 아파트값은 전주보다 0.03% 떨어졌다. 주간 단위 기준으로 서울 집값이 하락한 것은 지난해 2월 마지막 주(-0.01%) 이후 75주 만에 처음이다.

특히 규제의 표적이 된 강남 4구는 재건축 단지를 중심으로 급매물이 증가하면서 강남(-0.02%), 송파(-0.05%), 서초(-0.22%), 강동구(-0.2%) 등이 일제히 하락세를 방향을 틀었다. 최근 집값 상승세가 가팔랐던 성동구와 노원구도 각각 0.2%, 0.01% 내렸다.

부동산114 조사에서도 지난주(7~11일) 서울 아파트값은 0.07% 상승했지만 지난주(0.37%) 이어 2주 연속 상승폭이 크게 둔화됐다. 특히 정부의 정책방향과 투자 심리에 민감한 재건축 시장이 직격탄을 맞으며 전주 대비 0.25% 하락했다.

전문가들은 정부 규제가 본격화하면서 앞으로 주택시장 상황이 녹록지 않을 것으로 전망했다. 이달 말 중으로 정부가 가계부채 종합대책을 내 놓을 예정이며 기준 금리 인상, 정부 부처 합동 조사반의 부동산시장 세무조사 등 악재가 끊이지 않기 때문이다. 가계부채 대책에는 자영업자나 임대사업자에 대한 세제 강화 등의 내용이 포함될 것으로 알려졌다. 또 정부가 최후의 카드로 남겨두고 있는 보유세(재산·종합부동산세) 인상도 주택시장에 부담으로 작용하고 있다.

이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “대책 이후 매수·매도자들이 눈치보기에 들어가면서 당장은 매매거래가 뚝 끊어진 상황이지만, 시간이 갈수록 급매물 출회가 늘어나면서 집값은 더욱 하락할 가능성이 높다”며 “정부 규제가 계속 나오면서 돈 있는 사람이 집을 안사려는 상황이 장기화되면 최대 2~3년 간 집값 하락세가 나타날 수 있다”고 예상했다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “주택시장 수요 보다 공급이 많아지는 현상이 계속되면서 적어도 가을 이사철인 올 9월부터 내년 봄까지는 본격적인 조정이 나타날 것으로 보고 있다”고 말했다.

서울 등 수도권에 비해 규제가 덜한 지방 주택시장도 타격이 불가피해 보인다. 박원갑 KB국민은행 투자솔루션부 수석전문위원은 “내년 4월 정부의 양도세 인상 시점 이전에 ‘절세 매물’이 꾸준히 쏟아지면서 매수자 우위의 시장 분위기가 계속될 것”이라며 “4월 이후로는 세금 문제로 집 주인들이 수도권 외 지역에서 주택을 처분하는 현상이 나타나면서 지방도 역풍을 맞을 수 있다. 종합 대책이 담긴 규제 소나기에는 반사이익이 없다”고 강조했다.

하지만 강력한 부동산 대책에도 ‘일단 지켜보고 가자’는 집 주인들도 상당한 만큼 집값이 얼마나 빠질 수 있을지는 미지수다. 규제 직후에는 아파트값이 일시적으로 조정을 보일 수 있지만 결국 재과거 정부의 ‘규제 이후 학습효과’와 ‘부동산시장 불패론’에 대한 믿음이 시장 하락을 상쇄할 수도 있다는 분석도 나온다.

함영진 부동산114 센터장 “대책 직후 집을 사려던 매수자는 집값이 더 하락하기를 원하는데 생각 보다 매물 출회가 많지는 않았다”며 “당장 보유세를 인상해 집 주인들이 고통스러운 상황에 놓여 있는 것도 아니고, 양도세 강화와 관련해 소득세법 개정안 통과를 지켜보겠다는 집 주인들이 많은 상황”이라고 설명했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “12년 만에 나온 강력한 대책이기 때문에 당분간 집값 하락은 불가피하겠지만 과거 사례를 보면 수요를 억제하는 고강도 대책도 길게는 반 년 정도의 효과에 불과했다”며 “서울 지역의 경우 물량 공급 문제가 해결되지 않으면 대책이 단발성 효과로 끝날 가능성도 있다”고 말했다.