강남 잡겠다고 자충수 둔 국토부… '뻥튀기' 재건축 부담금 논란

지난 7일 서울 송파구의 한 부동산 중개사무소 앞에 매물 안내문이 게시돼 있다. 사진=신태현 기자.

[이데일리 성문재 기자] 국토교통부가 지난 21일 재건축 초과이익 환수제 적용시 조합원 1인당 최대 8억4000만원의 부담금이 부과될 수 있다는 시뮬레이션 결과를 발표하면서도 구체적인 산정 근거 등을 공개하지 않아 논란이 일고 있다. 잇단 부동산 규제에도 강남 재건축 단지를 중심으로 서울 집값이 계속 뛰자 정부가 조급함을 드러내면서 무리수를 뒀다는 지적이 나오고 있다.

22일 본지 기자가 국토부가 발표한 재건축 부담금 규모가 당초 시장이 예상한 수준을 크게 웃돌자 해당 단지가 어딘지, 어떤 기준으로 산정했는 지 등에 대해 물었지만 국토부는 구체적인 단지명을 밝힐 수 없다며 입을 닫았다. 정부 추산 재건축 부담금은 시장 예상보다 최소 4배 이상 많았지만 명확한 설명은 생략했다. 시장 겁주기 아니냐는 지적이 나온다.

국토부는 다만 비용 계산에 대해서는 2012년을 개시시점으로 가정하고 2017년 말까지 한국감정원 기준 해당 지역 주택 가격 평균 상승률과 한국은행의 정기예금이자율 평균치 중 높은 비율을 적용했다고 설명했다.

그러나 현재 관리처분인가를 받지 못한 재건축 단지는 향후 준공까지 최소 5년 정도 시간이 걸리는데 앞으로도 강남 집값 상승세가 어느 정도 유지된다고 가정하면 재건축 부담금은 현재 정부가 추산한 것보다 더 줄어들 수 있다. 재건축 부담금은 사업 종료시점(준공시점)의 주택가액과 개시시점(재건축 추진위 승인일)의 주택 공시가격 총액의 차액에 따라 부과되는데 사업 기간 동안의 정상 주택가격 상승분과 개발비용도 비용으로 인정해주기 때문이다.



시장에서는 작년 말 관리처분인가를 신청해 재건축 초과이익 환수제(재초환)를 피한 반포주공1단지(1·2·4주구)를 시뮬레이션 사례에 포함시킨 것이 아니냐는 의혹까지 제기되고 있다. 이 단지 32평(전용 84㎡) 조합원의 경우 재건축 후 25평(전용 59㎡)과 34평(전용 84㎡)을 각각 1채씩 받게 되는데 이런 경우가 아니고서야 1인당 부담금이 8억원을 넘기가 불가능하다는 주장이다. 국토부는 조합설립을 완료했으나 아직 관리처분인가를 신청하지 못해 재초환 적용을 받는 주요 단지들 가운데 가구수가 많은 단지들을 대상으로 했다고 설명했다.

재초환을 피하지 못한 반포주공1단지 3주구가 대지지분이 많아 개발이익이 클 것이라는 평가를 받지만 조합이 예상한 부담금은 1억원이 채 되지 않는다. 반포동 B공인 대표는 “정부가 재건축 부담금을 최대한 많아 보이도록 부풀려 조합 내부 분열을 조장하고 재건축 사업을 못하게 하려는 것 아니냐”며 부풀려진 부담금에 대해 의문을 제기했다.

재건축 초과이익 환수제 자체에 대한 위헌 논란도 다시 불거지고 있다. 재초환 부활 이후 미실현 이익에 대해 과세하는 것이 적절하지 않다는 주장과 함께 사업 개시 시점 이후 조합원 지위를 취득한 사람에게도 동일한 부담금을 부과하는 것이 형평성에 맞지 않는다는 지적이다. 송파구 잠실주공5단지 재건축 조합 등은 조만간 위헌소송에 나설 것으로 알려졌다.

국토부 관계자는 이에 대해 “헌법재판소가 이미 지난 1994년 토지초과이득세 위헌소송 판결에서 과세대상인 자본이득의 범위와 관련해 ‘미실현이익을 포함시킬 것인가의 여부는 입법정책의 문제일 뿐 헌법상 조세개념에 저촉되거나 모순이 있는 것으로 볼 수 없다’고 판결한 바 있다”고 말했다. 중도 매수자의 형평성 문제에 대해서는 “재초환은 중간에 유예되면서 유명무실해지긴 했지만 지난 2006년부터 만들어진 제도”라며 “부담금 산정방식은 바뀐 적 없다”고 답했다.