[재건축 연한 30년의 덫]10년 빨라진 재건축..강남 집값 불붙였다

그래픽= 이미나 기자

[이데일리 김기덕 기자] ‘17.65%.’ 요즘 가장 핫한 가상화폐(암호화폐) 수익률이 아니다. 바로 지난해 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동구) 아파트값 상승률이다. 서울 전체 가구의 5%에 불과한 강남4구 재건축 아파트(7만6000여가구)가 최근의 강남 집값 급등을 주도한 것이다.

올 들어 강남 재건축 아파트값 상승세는 더 가파르다. 일주일 새 호가(부르는 값)가 1억원 넘게 오른 곳도 적지 않다. 강남 다주택자를 타깃으로 한 정부 규제 폭탄에도 재건축 단지를 중심으로 투자 광풍이 불고 있다는 얘기다.

전문가들 사이에서는 2014년 당시 박근혜 정부가 주택경기 부양책으로 재건축 허용연한을 준공 후 40년에서 30년으로 줄인 게 강남 집값 상승의 결정적 요인이라는 지적이 나오고 있다. 제도 변경으로 최소 2년에서 최장 10년까지 재건축 허용연한이 단축된 강남권 아파트 단지(1987년 이후 준공)에 투자 세력이 대거 몰리며 주변 집값 상승까지 부채질했다는 것이다.

9일 부동산114에 따르면 이달 첫 주 서울 재건축 아파트값은 0.74% 올라 일반 아파트값 상승률(0.26%)의 3배에 육박했다. 이에 힘입어 서울 아파트값 1월 첫 주 주간 상승률(0.33%)은 2008년 글로벌 금융위기 이후 가장 높았다. 이같은 상승세는 사업 추진에 나선 재건축 단지와 향후 5년 내 재건축이 가능한 강남4구 아파트(준공 후 25년 이상~30년 미만 4만63가구)가 주도했다는 게 전문가들의 분석이다.

지난 박근혜 정부는 신규 주택 공급 확대와 부동산 경기를 살린다는 명목으로 2014년 9월 최장 40년이던 재건축 연한을 30년으로 일괄 단축했다. 이 때문에 1987년 이후 지어진 아파트는 재건축 가능연한이 2~10년씩 줄었다. 예컨대 △1987년 준공 아파트는 2년(2019년→2017년) △1988년 4년(2022→2018년) △1989년 6년(2025년→2019년) △1992년 이후로는 10년이나 재건축 추진 가능 시기가 앞당겨지는 특혜를 받은 것이다.

그래픽= 이미나 기자

올 6월 지은 지 30년이 되는 송파구 방이동 올림픽선수기자촌아파트 전용면적 83㎡형은 지난해 초 시세가 10억원에도 못 미쳤지만 이달 들어 13억원으로 뛰었다. 사상 최고가다. 이 아파트 전용 100㎡형도 15억5000만원으로 반년 만에 호가가 2억8000만원이나 올랐다. 인근 S공인 관계자는 “올 상반기 안전진단 신청을 계기로 재건축 사업이 본격화한다는 소식이 투자자들의 매기를 자극하고 있다”며 “매수 대기자는 넘쳐나는 데 매물이 없어 ‘부르는 게 값’일 정도”라고 말했다.

올해 준공 30년을 맞아 안전진단을 준비 중인 서초구 서초동 삼풍아파트 전용 79㎡형도 현재 시세가 15억5000만원으로 1년 새 4억원 올랐다. 인근 G공인 관계자는 “올 상반기 안전진단을 통과하면 연말까지 3억~4억원은 쉽게 오를 것이란 얘기가 많다”며 “집주인들이 내놨던 매물을 모두 거둬들여 거래는 뜸하다”고 전했다.

정준호 강원대 부동산학과 교수는 “다주택자 양도세 중과 등과 같은 정부 규제로 ‘똘똘한 한 채’(강남 아파트)로의 쏠림 현상이 나타나면서 강남 불패 믿음만 더욱 굳건해지는 양상”이라며 “재건축 허용연한을 재조정하거나 안전진단을 강화해 무분별한 재건축 추진에 따른 집값 불안을 차단할 필요가 있다”고 말했다.

△올해로 재건축 허용연한(준공 후 30년)을 채우는 서울 송파구 방이동 ‘올림픽선수기자촌아파트’ 전경. 송파구 제공.