서울 강남구가 '분양가 상한제' 빠질 수 있는 3가지 이유는

△8·2 부동산 대책 이후 첫 서울 강남권 분양 단지로 주목받고 있는 ‘신반포센트럴자이’ 아파트의 모델하우스가 방문객들로 붐비고 있다. (사진=연합뉴스)

[이데일리 성문재 기자] 정부가 9·5 부동산 대책을 통해 민간택지 분양가 상한제 지정 요건을 완화했지만 실제로 당장 적용되는 지역은 많지 않거나 거의 없을 것으로 보인다. 상한제 대상 지역 선정 요건이 부동산 규제의 최상단에 있는 투기과열지구나 투기지역보다 여전히 더 까다롭기 때문이다. 자칫 실효성 없는 ‘겁주기용 대책’으로만 남는 것 아니냐는 지적이 나오는 이유다. 일각에서는 8·2 부동산 대책에 따른 풍선효과로 일시적으로 가격이 뛴 엉뚱한 지역이 분양가 상한제 적용 대상이 될 수 있다는 관측도 나오고 있다.

투기지역보다 까다로운 분양가 상한제 지정 요건

국토교통부가 마련한 분양가 상한제 지정 요건 변경안을 보면 최근 3개월간 집값 상승률이 물가상승률의 2배를 넘은 지역 중에서 △최근 12개월간 해당지역 평균 분양가 상승률(전년 동기 대비 기준)이 물가상승률의 2배 초과 △직전 2개월간 청약경쟁률 5대 1 초과 또는 전용면적 85㎡ 이하 청약경쟁률 10대 1 초과 △3개월간 주택 거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가한 경우 중 하나를 충족하면 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 상한제를 적용할 수 있도록 했다. 이는 8·2 부동산 대책에서 6년만에 부활한 투기과열지구과 투기지역 지정 요건보다 엄격한 수준이다.

투기과열지구는 집값 상승률이 물가상승률보다 ‘현저히’ 높은 지역으로서 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역을 말한다. 직전 2개월간 청약경쟁률이 5대 1을 초과하거나 주택 분양 계획이 전월 대비 30% 이상 감소한 경우, 또는 주택사업 계획 승인이나 주택 건축허가 실적이 전년 대비 급격히 줄었을 때 선정 검토 대상이 된다.

투기지역의 경우 직전월 해당지역 집값 상승률이 소비자물가 상승률의 ‘130%’보다 높은 지역으로서 직전 2개월의 해당지역 주택 평균 가격 상승률이 전국 집값 상승률의 130%보다 크거나 직전 1년간 해당지역 집값 상승률이 직전 3년간 연평균 전국 집값 상승률보다 큰 경우 지정 후보가 돼 부동산가격안정심의위원회 심의를 받는다.

지정 기준을 비교하면 분양가 상한제 적용 요건이 더 까다로운 셈이다. 투기과열지구나 투기지역은 대출뿐만 아니라 청약, 세금, 재건축 조합원 지위 양도 제한 등 더 광범위한 제재가 적용되지만, 표준주택 건축비용을 기준으로 분양가를 제한하는 분양가 상한제보다 지정 가능성이 더 큰 것은 문제가 있다는 지적이 나온다.

국토부 주택정책과 관계자는 “분양가 상한제는 직접적인 가격 통제 수단이라는 점에서 엄격하게 운영하려고 한다”며 “적용 요건을 개선해 운영해보고 향후 필요시 더 완화할 수 있다”고 말했다.

물가는 더 오르고 집값 상승은 둔화… 요건 충족 쉽지 않아

통계청과 한국감정원 통계 자료를 기준으로 따지면 서울 강남·송파·강동·노원·양천·성동구와 성남시 분당구, 고양시 일산서구 등이 분양가 상한제의 1차 사정권에 든 것으로 보인다. 서울은 지난 5월 이후 최근 3개월간 소비자물가가 0.9% 오른 가운데 같은 기간 구별 집값 상승률을 보면 성남 분당구가 3.44%, 서울 강남·노원구 2.4%, 강동구 2.24%, 송파구 2.08%, 양천구 1.99%, 성동구 1.97% 등으로 집계됐기 때문이다.

그러나 고강도 규제를 담은 8·2 대책의 주요 타깃이 된 서울 전역과 경기 과천시, 세종시 등의 집값 상승률은 대책 발표 이후 둔화하고 있고 최근 소비자물가 상승률은 거침없이 오르는 상황이어서 10월 말 이후 상한제 적용 검토 시점에는 상황이 달라질 가능성이 크다. 정량적 기준을 충족하지 못하면 분양가 상한제 적용 검토조차 불가능하다.

게다가 10월 초 추석 연휴 영향으로 9~10월 물가상승률은 더 오를 소지가 있다. 최근 3개월간의 변화를 기준으로 한다고 보면 10월 말 분양가 상한제 지정 요건이 개선되더라도 연내 실제 적용까지 이어지기는 쉽지 않을 것이라는 분석이다.

경우에 따라 물가상승률이 상대적으로 낮은 지방에서 오히려 정량적 기준에 부합하는 지역이 등장해 분양가 상한제 적용 대상 후보지가 될 수도 있다는 관측도 가능하다. 8·2 대책으로 투기과열지구와 투기지역이 먼저 직접적인 규제를 받으면서 일부 수도권이나 지방 등 풍선효과가 나타나고 있는 곳이 서울 강남구 등 주요 지역보다 분양가 상한제 적용을 먼저 받을 수 있다는 뜻이다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “민간택지 분양가 상한제 적용 요건 개선 자체로도 주택시장에는 정부의 경고성 시그널이 전달됐다”면서도 “8·2 대책 이후 집값이 조정받고 거래도 줄고 있어 제도 시행 시기인 10월 기준으로 보면 상한제 적용 요건을 충족하는 지역이 많지 않을 것”이라고 말했다.