[김학렬의 올댓 부동산] 교육환경에도 등급이 있습니다!

교육환경의 등급을 어떻게 나누나요?

교육환경에는 학교와 학원이 있다. 학교에는 초, 중, 고등학교가 있다. 대학교는 부동산 입지 분석에 있어 교육환경이 아니다. 대학교 주변에 발달하게 되는 상업시설을 생각해 보면 오히려 대학교 주변의 교육환경이 좋지 않다고 평가하는 것이 더 객관적인 사실이 될 것이다. 따라서 교육 환경 평가에 있어 학교는 초,중,고등학교만 고려하면 된다.

학원에는 동네 보습 학원과 대규모로 조성된 학원가가 있다. 동네 보습학원은 해당 지역 학생들만 이용한다. 하지만, 대규모 학원가의 경우 해당 지역 학생들은 물론 원거리에서도 원정을 오게 된다. 셔틀버스를 운영하는 경우가 대부분이고, 학부모들이 자가용 직접 데려다 주는 경우도 있다.

먼저 학교 환경부터 보자. 초등학교는 가까운 것이 가장 좋다. 자동차가 통행하는 대로를 건너지 않고 도보로 갈 수 있는 초등학교 인근 입지가 가장 높은 평가를 받는다. 초등학교가 아파트 단지 안에 있다면 최적의 조건이 된다. 이른바 초세권이다. 중학교 역시 가까운 학교가 가장 좋다.

다만 초등학교보다는 조금 거리가 떨어져 있어도 된다. 하지만, 도보권이어야 시세가 더 높다. 혹자들은 특목고를 보내는 학생수가 많은 중학교를 갈 수 있는 조건을 중학교 입지 요소로 평가하고는 있지만, 서울대 많이 보내는 고등학교 조건처럼 특목고를 보내는 중학교 입지를 좋은 학군이라고는 평가하지 않는다. 고등학교는 교육환경을 평가함에 있어 과거도 현재도 가장 중요한 학교 요인이다. 하지만 그 중요도가 점점 낮아지고 있는 것도 사실이다. 고등학교 평가는 서울대에서 몇 명을 보내는지로 평가를 한다. 특목고와 특정 지역의 학교들에서 서울대를 대부분 보내고 있기 때문이다. 그럼에도 불구하고 학군이라고 하는 것은 고등학교 배정 입지를 가지고 결정된다.

그래서, 교육환경의 등급을 나눌 때에는 고등학교 입지를 가지고 해야 한다.

다음으로 학원 환경을 보자. 학원의 유무와 학원의 종류도 교육환경 평가 시 반드시 고려해야 하는 요인이다. 학원 환경은 두 단계로 나눌 수 있다. 해당 지역 학생들을 대상으로 운영되는 동네 보습학원과 대규모로 형성되어 외부 지역에서도 특정지역 학원으로 오게 하는 학원가가 있다. 당연히 동네 보습학원보다는 대형 학원가의 입지 평가가 더 높아야 한다. 그만큼 시세에도 프리미엄이 반영되어야 하는 것이다.

이 학교 환경과 학원 환경을 조합하면 교육환경의 등급을 나눌 수 있다. 5등급으로 나누어 보자.

1등급 - 서울대 보내는 고등학교도 많고 대형 학원가가 형성된 지역

2등급 - 서울대 많이 보내는 학교가 많은 지역

3등급 - 서울 소재 대학교를 많이 보내는 학교가 많은 지역

4등급 - 동네 보습 학원이 없는 지역

5등급 - 고등학교가 없는 지역

1등급에 해당되는 지역은 대치동이 포함된 강남구, 목동이 포함된 양천구, 중계동이 포함된 노원구 지역이 될 것이다. 2등급 지역은 송파구, 강동구, 강서구 정도가 될 것이다. 이 등급 분류 기준에 틀림없이 문제를 제기할 수도 있다. 예를 들면 어떻게 송파구와 강동구가 노원구보다 아래등급일수가 있느냐 라고 이의를 제기할 수 있다. 서울대를 보내는 숫자만 놓고 보면 송파구와 강동구의 학교가 더 많이 보낼 수 있다. 하지만, 노원구 중계동에는 대형 학원가가 형성되어 있다.

노원구, 도봉구, 강북구, 성북구 등의 서울 동북권역은 물론 경기도 양주시에서도, 의정부에서도, 구리에서도, 남양주에서도, 심지어는 포천에서도 이 중계동 학원가를 이용한다. 이 지역들이 노원구의 배후 수요층이다. 하지만 송파구, 강동구에서는 동네 학원으로 가는 것이 아니라 강남구 대치동으로 간다. 이 교육환경만 놓고 보면 송파구, 강동구는 강남구의 배후 수요 지역이 될 뿐이다.

노원구의 아파트 시세가 송파구나 강동구보다 비싸야 한다는 의미다 아니다. 교육환경만을 가지고 평가한 교육 프리미엄만 더 낮다는 것이다. 입지 프리미엄의 가치는 교육 환경 뿐 아니라 교통, 상권, 환경, 상품적 요소까지 다 포함해서 종합적으로 결정되는 것이다. 당연히 노원구보다 송파구와 강동구가 교통, 상권, 환경, 상품이 더 좋다. 송파구와 강동구가 더 시세가 높은 지역이라는 것이다. 다만 교육환경에 대한 프리미엄을 평가할 때는 노원구에 조금 더 높은 프리미엄을 줘야 한다는 것이다. 이 조건대로 서울이 아닌 지방 입지 평가 시 교육환경 프리미엄을 평가하면 되는 것이다.

결국 대형학원가 형성 유무가 지역 프리미엄을 결정짓는데 가장 중요한 요소가 되는 것이다. 수도권 이외의 지방 투자 시에도 대형 학원가 유무를 반드시 따져야 하는 이유가 여기에 있다.