[김학렬의 All that 부동산 86회] 부동산 거품 여부 판단법

부동산 매물이 거품인지 아니지 판단하는 간단한 방법이 있다. 실수요층들이 매수하는 부동산 매물인지 아닌지만 판단하면 된다. 투자자들끼리만 거래되는 물건이면 거품일 가능성이 높다고 할 수 있다. 그동안 매수하려는 사람들이 집단적으로 몰려 있던 것은 미래가치에 대한 기대였기 때문이었다.

그 미래가치가 어느정도 되는지에 대한 한계선이 없는 곳에서는 거품이 생길 수 있다. 따라서 실수요층이 아닌 투자자들끼리만 시장에 들어와 있다고 판단되면 보수적으로 접근해야 한다.

그 한계선을 안다는 것은 어려운 일이나 대략적으로 추정은 해 볼 수 있다. 그 지역 내 랜드마크 지역과 랜드마크 아파트로 판단을 하면 된다. 랜드마크 지역과 랜드마크 아파트을 알고 있다는 것이 중요하다.

미래가치를 파악하기 가장 어려운 것이 재개발 재건축일 것이다. 당장 개발이 확정된 그래서 분양을 앞두고 있는 있는 재건축, 재개발의 경우는 상관없다. 가격이 정해져 있기 때문이다. 하지만, 가격 책정이 어려운 단계에 있는 것들은 미래가치를 파악하기 어렵다. 조심해서 접근해야 한다. 하지만, 이미 가격이 다 반영이 되어 있는 경우는 랜드마크 아파트와의 비교 사례법으로 적정 가격인지만 확인하면 된다.

현시점 대한민국에서 가장 비싼 아파트는 서초구 반포동 아크로리버파크다. 평당 7천만원 전후다. 이 아파트는 실수요와 투자 수요가 반반 정도되는 아파트일 것이다. 강남 대부분의 새 아파트가 그렇듯이 말이다. 실수요만으로 구성된 아파트는 어떤 경제적인 영향력이 와도 거의 가격이 흔들리지 않는다. 투자 수요가 있는 경우는 투자 수요가 빠질 수 있기 때문에 가격이 하락할 수 있다. 그것을 우리는 가격 조정이라고 한다. 대한민국 서울 서초구 반포동의 랜드마크 아파트인 아크로리버파크의 가격을 주목하기 바란다. 향후 2~3년 동안의 우리나라 아파트 가격의 기준이 될 단지이기 때문이다. 이 아크로리버파크 아파트의 시세가 조정된다면 딱 그만큼 까지가 조정 범위가 될 것이다. 이것이 랜드마크 아파트의 위상이다.

하지만 이것은 새아파트이기 때문에 가능한 추정방법이다. 구아파트, 특히 20년차가 넘은 아파트들은 이렇게 평가하시면 안된다. 입지 가치만 남았기 때문이다. 입지 가치만 남은 경우는 시장의 흐름에 민감할 수 밖에 없다. 투자자들이 가장 좋아하는 상품이기 때문이다. 소위 말하는 싸고 좋은 물건이다. 싸고 좋은 물건은 당장 쓰는 데에는 좋아 보일지 몰라도 오랜동안 쓰다보면 싼 가격값을 한다는 평가를 내릴 수 밖에 없다.

거품이라고 하는 것은 본래의 가치보다 크게 초과해서 시세가 형성되어 있을 때 쓰는 표현이다.

통상적으로 투자 수요가 실수요보다 월등히 많을 때 발생한다. 하지만 거품이 계속 거품 상태로 유지되지는 않는다. 꽤 오랫동안 거품이 존재하게 되면 우리가 보지 못하는 사이에 단단한 가치가 차 오르는 경우도 종종 존재했었다. 그래서 거품이 걷어진다 해도 거품이 아닌 경우가 꽤 많았었다. 버블세븐 지역 중 대부분의 지역이 그랬었다.

거품 논란으로 우려가 되는 지역들은 원래 입지가 좋았던 곳이 아니다. 침체된 시장의 분위기로 입지가치, 상품가치와 무관하게 풍선효과가 발생하는 지역들이다. 원래 수요는 없는 지역이었는데 풍선효과로 수요가 갑자기 생겼을 리가 없다. 당연히 투자 수요층이 몰렸다는 의미가 된다. 이런 지역은 조심해야 한다. 풍선효과로 단기간에 돈을 벌었다 라는 소문이 발생하는 순간 묻지마 투자자들이 동시에 몰리게 된다. 매물이 감소한다. 이런 지역을 제대로 된 입지 평가, 상품 평가, 가격 평가를 하시지 않고 묻지마 매수할 가능성이 매우 농후하다.

단기간의 시세 차익을 목적으로 아무 생각없이 남들이 찍어주는 것으로 가시는 것은 투기 행위다. 투기 행위는 정부가 통제를 하기 때문이 아니라 본인의 이익을 위해서도 원래 하면 안되는 행위다.

풍선효과가 발생하는 지역을 더 조심해야 한다. 단기 투자 수요가 몰리는 지역을 조심해야 한다. 상품 경쟁력이 떨어지는 아파트를 조심해야 한다. 지금 시기는 입지와 상품과 가격을 모두 따져봐야 하는 시기다. 2013년~2015년에 활용했던 단순한 갭투자 방법이 먹히는 시기가 아니다. 이제 부동산으로 따져봐야 할 요소들은 다 확인해야 하는 시기가 되었다. 투자의 정석대로 미래가치가 확실한 지역과 상품을 봐야 한다. 그래야 거품인지 아닌지 확인할 수 있기 때문이다.

▶ 더리서치그룹 김학렬 부동산조사연구소 소장은 ‘대한민국 부동산 투자’의 저자로 16년간 대형 건설사들을 대상으로 부동산 컨설팅을 해오고 있다. 이데일리 등 주요 일간지, 각종 주간지, 월간지 등에도 부동산 관련 칼럼을 기고하고 있으며, 입지 분석 및 부동산 시장 전망과 관련한 강의를 꾸준히 해오고 있으며, 4만명이 구독하고 있는 빠숑의 세상 답사기 블로그를 운영 중이다.