[재테크의 여왕]그린벨트 규제 완화, 토지 경매 노하우는

[이데일리 성선화 기자] 최근 그린벨트(개발제한구역) 관련 규제개선 이후 토지 경매 낙찰가율이 치솟고 있다. 부동산 경매 지지옥션에 따르면 그린벨트 개선 방안이 나온 지난 7일부터 19일까지 그린벨트 내 토지 낙찰가율이 79.4%를 기록했다. 이번 ‘재테크의 여왕’에서는 토지 경매에 관심이 있는 투자자들이 최근 시장 상황에 대해 알아두면 좋은 팁을 알아봤다.

토지 경매보단 ‘공매’

최근 경매 시장에서 소외되었던 토지 시장의 낙찰가율이 치솟고 있다. 특히 제주도 지역 등 일부 인기 지역의 경우 낙찰가율이 500%를 넘기도 한다.

지금처럼 토지 경매가 과열 양상을 보일 때는 경매 대신 공매를 노려 보는 것도 방법이다. 경매와 달리 공매는 세금 연체 등 정부 기관과의 채무 관계로 인해 나오는 물건이다. 쉽게 설명하면 은행에 빚을 졌다가 못 갚으면 경매로 나오지만 정부에 세금을 못 갚으면 공매로 나오게 된다.

아직까지 토지 공매는 일반인들의 관심이 적은 분야로 일반 경매만큼 경쟁이 심하지 않다. 특히 공매 물건의 확인과 입찰은 모두 온비드(www.onbid.co.kr) 사이트를 통해 가능하다.

제주 농지, 외지인 낙찰 불법

제주도의 토지 경매가 과열되면서 제주시는 법을 개정해 외지인들의 농지 낙찰을 법적으로 금지했다. 이 때문에 제주도민이 아닌 외지인이 토지 경매에 입찰에 농지 낙찰을 받더라도 농지를 취득하기 위한 자격증이 나오지 않는다. 농지취득자격증이 나오지 않으면 낙찰자는 입찰 보증금 10%를 고스란히 손해봐야 한다.

전은규 ‘대박땅꾼부동산연구소’ 소장은 “최근 외지인이 제주도 농지 취득을 못하도록 법이 바뀐 사실을 모른 채 입찰에 참여하는 사람들 많다”며 “낙찰을 받더라도 취득이 불가능해 손해를 볼 수 있으므로 각별한 주의가 필요하다”고 말했다. 하지만 농지 이외의 다른 용도의 토지에 대해서는 취득 가능하다.

계획관리·자연녹지 지역 주목

토지 경매 입찰은 일반 토지 투자에 비해 좀 더 까다롭다. 토지용도변경이 가능하기 위한 조건인 도로와 배수로 조건을 더욱 꼼꼼히 살펴봐야 하며 반드시 현장에 도로가 있는지를 확인해야 한다. 특히 제주도의 경우 배수로 시설이 잘 돼 있지 않아 낙찰 후 공사 비용을 낙찰자가 부담해야 한다.

토지 입찰 시 최우선 순위로 둬야 할 땅은 ‘계획관리지역’과 ‘자연녹지지역’이다. 전 소장은 “이들 두 지역을 중점적으로 살피는 게 좋다”며 “개발도 안 된 시골 땅보다는 도심과 가까운 땅을 우선적으로 봐야 한다”고 조언했다.

토지 투자는 시세 차익이 목적이므로 적어도 2년 이상 자금이 묶이는 것을 감안해야 한다. 대출도 일반적인 경락잔금 대출과 달리 낙찰가의 30~40%, 대출금리는 5% 정도다.