[최인용의 세무 가이드(21)]주택 양도소득세 절세 방법

[최인용 가현세무그룹 대표 세무사] 주택 거래량이 최근 들어 증가하고 있다. 전세값의 상승과 낮은 대출 금리, 그리고 주택담보대출비율도 높아졌기 때문에 주택을 사고자 하는 수요가 늘어났기 때문이다.

주택에는 많은 세금이 따라온다. 주택은 취득할 때, 보유할 때 그리고 처분할 때에도 세금이 있다. 취득할 때는 취득세를 내게 되고 보유시에는 재산세와 종합부동산세를 내게 된다. 처분시에는 돈을 받고 파는 경우에는 양도소득세를 내게 되고 무상으로 누군가에게 주는 경우에는 받는 사람이 증여세를 낸다. 죽을 때 까지 가지고 있으면 상속시점에서 상속세를 내게 된다. 부동산 중 주택은 처음과 끝까지 세금이 넘치는 자산이다.

이중 양도소득세는 주택을 팔 때 피하기 어려운 세금이다. 양도소득세의 과세 프로세스가 어떻게 이뤄지는지 알게 되면 더 많은 세금을 줄일 수 있으며 1세대가 보유한 1주택에 대해서는 비과세 제도를 두고 있다. 다주택자의 경우에도 조금만 시간을 두고 자산을 관리한다면 양도소득세를 줄일 수 있다.

◇기본적인 주택 양도소득세 절세 방법

양도소득세는 주택을 처분한 소득에 대한 세금이다. 취득했을때 주택가격보다 처분할 때의 가격이 높아져 양도차익이 생겼을 때 양도소득세가 발생하는 것이다. 이러한 양도차익은 양도가액에서 취득가액과 기타 필요경비를 차감해서 구해진다.

따라서 양도차익을 줄이는 일이 절세의 방법이 될 수 있다. 특히 필요경비는 주택을 취득할 때부터 증빙자료를 꼼꼼히 챙겨두면 양도소득세를 줄일 수 있다.

필요경비에는 취득세를 낸 내용이나 중계수수료, 등기와 관련한 수수료 비용 등에 대한 영수증을 잘 챙겨 놓을 필요가 있다.

특히 주택을 보유하면서 주택의 구조나 내용연수를 증가시키는 공사를 하게 되는 경우 이를 ‘자본적 지출’이라고 해 필요경비로 인정된다. 자본적 지출의 예를 들면 냉난방공사를 하거나 발코니 확장을 위한 인테리어 비용 등이 해당될 수 있다. 이 공사들과 관련한 세금계산서, 공사계약서 및 계좌이체 확인증 같은 것은 잘 보관해 놓아야 양도소득세를 줄일 수 있다.

무상취득을 하게 되는 증여나 상속취득의 경우에는 관련 세금이 나오지 않더라도 감정평가나 시가평가를 통해 신고할 수 있다. 이 경우 상속, 증여세가 나오지 않으면서도 높은 취득가액을 인정받아 나중의 양도소득세도 줄일 수 있다.

◇1세대 1주택 비과세 보유를 유도해 절세하는 방법

1세대 1주택에 대한 비과세란 한 세대가 2년 이상 보유하는 9억원 이하의 주택에 대해서는 양도소득세를 과세하지 않겠다는 제도이다. 세대별 1주택이므로 부부가 각각 주택을 보유하게 되면 비과세를 못 받게 된다.

특히 거주를 같이 하게 되면 세대원으로 인정되므로 주택이 있는 친인척이 같이 살고 있는 경우에도 비과세를 적용받지 못할 수 있다. 그러나 일시적 2주택으로 새 주택을 구입하고 기존에 가지고 있던 집을 3년 이내에 파는 경우에는 비과세를 적용받을 수 있다. 서로 주택을 보유한 남녀가 혼인으로 2주택이 된 경우에도 5년 이내에 처분한다면 비과세가 가능하다.

주택을 가진 자녀가 주택이 있는 부모님을 모시기 위해 일시적으로 2주택이 된 경우에도 5년 이내에 처분한 주택은 비과세가 가능하다. 이러한 다양한 비과세를 활용해 절세한다면 양도소득세는 크게 절세가 가능하다.

◇다주택자의 양도소득세 절세 방법

다주택자의 경우에는 처분 순서와 같은 해에 양도한 자산에 대한 합산과세가 중요하다. 먼저 처분 순서로볼 때 기준은 양도차익이 많을수록 나중에 팔아야 한다.

각각의 주택에 대한 양도차익을 계산해 양도차익이 적고 보유 기간이 긴 주택을 먼저 파는 것이 유리하다. 양도차익이 적으면 세금이 줄어들고 보유 기간이 길면 장기보유특별공제를 적용받을 수 있기 때문이다. 그리고 나서 양도차익이 가장 큰 주택은 제일 마지막에 양도하게 되면 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다

합산과세의 측면에서 살펴보면 같은 해 파는 부동산은 양도소득세가 합산돼 계산된다. 차익이 난 경우에는 양도차익이 더 커져서 높은 세율이 적용될 수 있으므로 차익이 난 자산은 연도를 달리해 처분하는 것이 유리하다. 다만 양도차손이 난 경우에는 이익이 난 부동산과 같이 팔아서 양도차 손익을 통산할 수 있으므로 양도소득세를 줄일 수 있다.

양도차익이 나는 주택에 대한 양도 소득세는 지면관계상 소개한 방법 이외에도 더 많은 방법을 통해 절세 할 수 있으며 주택의 양도차익이 클수록 절세 효과도 다양하다. 아울러 시간을 두고 절세의 방법을 미리 찾아 준비하는 것이 좋다. 준비하지 않은 갑작스런 주택의 처분으로 큰 금액의 금전적 손해를 볼 수 있음에 유의해야 한다.

☞ 본 기고와 관련된 문의는 최인용 세무사의 이메일(ciy0130@hanmail)로 해주세요.