살면서 임대수익까지..택지지구 '상가주택용지' 노려볼까

[이데일리 이진철 기자] 지난 16일 오후 경기도 성남시 분당구 한국토지주택공사(LH) 오리사옥에서 열린 ‘LH 2017년 투자설명회’에는 알짜 공공택지 투자에 관심있는 2000여명의 수요자들이 몰려 북새통을 이뤘다. 과거에는 공동주택이나 상업·업무시설 용지를 개발하려는 건설사·시행사 관계자들이 대부분이었던 것과 달리 이날 설명회에는 50~60대의 중장년층들의 발걸음이 이어졌다. 설명회장 입구에서 만난 50대의 한 중년 여성은 “상가주택 용지 관련 정보를 알아보기 위해 지인들과 함께 방문했다”고 말했다.

LH가 공급하는 택지지구내 점포겸용 단독주택(상가주택) 용지의 인기가 올해도 이어질 전망이다. 점포겸용 단독주택(이하 상가주택)은 1층에는 상가, 2~4층에는 주택인 건물로 집주인이 거주하면서 상가와 다세대주택은 세를 놓아 임대수익을 거둘 수 있다. LH가 공급하는 상가주택 용지는 택지지구에 위치해 기반시설을 비롯한 대규모 주거 단지가 새로 조성된다는 점에서 관심이 높다.

지난해 공급된 인천 영종하늘도시와 부천 옥길지구 등 수도권 택지지구는 물론 부산 명지지구 등 지방에서도 상가주택 용지는 분양 경쟁률이 수백대 1에서 최고 수천대 1로 청약 과열을 빚기도 했다. LH 관계자는 “주거와 임대수익을 동시에 기대할 수 있는 상가주택 용지의 가치가 입소문을 타면서 은퇴를 앞둔 베이비부머 세대 등 일반인들의 관심이 높다”고 말했다.

올해 파주 운정·이천 마장 등 전국 33곳 공급

LH의 공급 계획에 따르면 올해 전국 33곳 택지지구에서 1774필지 46만9000㎡의 상가주택 용지가 분양될 예정이다. 수도권에서는 4월 경기도 파주 운정지구에서 11필지가 공급된다. 필지당 면적은 234~305㎡다. 파주 운정지구는 수도권광역급행철도(GTX)와 지하철 3호선 파주 연장 등으로 교통 여건이 개선될 전망이다.

6월에는 이천 마장지구에서 상가주택 용지 96필지(2만7000㎡)가 공급된다. 필지당 면적은 224~474㎡ 규모로 건폐율 60% 이하, 용적률 150% 이하로 건축할 수 있다. 이천 마장지구는 이천시 최초의 택지개발사업으로 인근에 패션물류단지, 물류창고, 기업 등 배후 수요가 풍부하다. 영동고속도로·중부고속도로·제2순환고속도로와 성남~여주 복선전철(경강선) 이천역이 인접해 수도권으로 접근성도 양호하다.

지방에서는 지난 2015년 평균 494대 1로 높은 청약경쟁률을 보였던 충남 공주 월송지구에서 30필지 총 7000㎡의 상가주택 용지를 5월 분양한다. 공주 월송지구는 기존 공주대·장기농공산단을 비롯해 공공시설이 많이 들어서고 있다.

거주+임대수익 가능…환금성은 떨어져

상가주택 용지에 투자할 때에는 토지 매입부터 건축 및 건물 임대 운영 등 단계별 절차를 염두에 둬야 한다는 게 전문가들 조언이다.

부동산114에 따르면 통상 분양 용지의 면적은 필지당 198~330㎡ 정도이고, 수도권 기준으로 분양가는 5억~8억원 수준이다. 여기에 건축비는 주택 형태나 크기에 따라 보통 5억~6억원 정도 소요된다. 토지 매입부터 건축까지 최소 10억원 이상의 자금이 필요하다는 얘기다.

LH는 상가주택 용지를 추첨식·입찰식·수의계약으로 분양하는데 최근 청약경쟁률이 치열해지면서 최고가 입찰 방식을 채택하는 경우가 늘고 있다. 필지당 330㎡ 이상 상가주택 용지의 경우 입찰로 당첨자를 결정하기 때문에 분위기에 휩쓸려 입찰금액을 지나치게 높게 써내는 일이 없도록 주의해야 한다.

일명 ‘딱지’로 불리는 이주자 점포겸용 단독주택용지는 택지지구내 원주민에게 보상 차원에서 통상 조성원가의 80% 수준에서 공급돼 가격이 저렴하다. 이 용지를 구입할 때는 이미 추첨을 통해 위치가 배정돼 있다는 점에서 입지가 좋은 지 등을 미리 확인하는 것이 필요하다.

상가주택 용지는 거래 가격이 높고 거래도 많지 않아 아파트와 달리 환금성이 떨어진다는 것도 염두에 둬야 한다. 임병철 부동산114 연구원은 “투자 열풍에 휩쓸려 전매 차익을 노리고 투자했다가 자칫 거래가 안되면 자금이 장기가 묶일 수 있다”고 지적했다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “택지지구 상가주택은 용도 변경이 매우 까다롭다”면서 “주변 상권 형성이나 유동인구 등을 감안해 상가와 주택 세입자를 원활하게 구할 수 있는 지 따져봐야 한다”고 말했다.