도시재생 훈풍타고 '미니 재건축' 속도

[이데일리 원다연 기자] 도시재생이 화두로 떠오르면서 재개발·재건축 등 대규모 정비사업에 가려졌던 ‘미니 재건축’으로 불리는 가로주택정비사업이 탄력을 받고 있다. 지난 2012년 도입 이후 지지부진했던 가로주택정비사업은 최근 소규모 정비사업의 빠른 사업 속도가 주목받으며 올 들어 서울에서만 사업장이 2배 가량 늘어날만큼 본격화되고 있다. 사업 기간이 기존 정비사업의 절반에도 미치지 않아 올 연말 서울에서 첫 완공 단지가 나올 예정이다. 내년에는 사업 대상을 확대하고 절차를 간소화한 특례법도 시행되는 만큼 사업이 전국적으로 확대될 것으로 보인다.

서울서 올 조합설립인가만 10곳…연말 첫 완공 단지 나와

규모가 작아 정비사업에서 소외됐던 소규모 사업장들이 속속 가로주택정비사업에 나서고 있다. 서울시에 따르면 올 들어 가로주택정비사업 조합을 설립해 인가를 받은 단지는 서초·강남구 등 강남권 연립주택을 비롯해 모두 10곳에 달한다. 현재 서울 내 가로주택정비사업을 진행하고 있는 사업장은 전체 21곳으로 1년 새 2배 가까이 늘어났다.

지난 2012년 2월 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정으로 처음 도입된 가로주택정비사업은 기존 저층 주거지의 가로망을 유지하면서 주거 환경을 개선하는 소규모 정비사업이다. 사업 대상지는 도로로 둘러싸인 가로구역 중 규모가 1만㎡ 이하이면서 기존 주택 수가 20가구 이상인 곳이다.

‘미니 재건축’이라 불리는 가로주택정비사업의 가장 큰 장점은 빠른 사업 속도다. 기존 정비사업과 달리 정비계획 수립 및 구역 지정, 추진위 단계를 생략하고 곧바로 조합설립에 나설 수 있다. 사업 기간은 3년 안팎으로 통상 8년 이상이 걸리는 재건축사업의 절반에 불과하다.

실제 현재 사업 속도가 가장 빨라 올 연말 서울에서 가로주택정비사업으로 첫 완공을 앞두고 있는 강동구 천호동 동도하이츠빌라(동도연립)가 조합설립인가를 받은 시점은 2015년 9월이다. 조합은 사업을 통해 기존 41가구를 지상 7층, 96가구로 새로 짓는다. 조합 관계자는 “현재 내부 마감 공사가 진행 중이며 올 연말 완공될 것”이라고 말했다. 조합설립부터 완공까지 3년 3개월이 걸리는 셈이다. 서울에서 첫번째로 가로주택정비조합을 꾸린 면목동 우성주택은 현재 관리처분인가 받은 상태다. 구로구 칠성아파트와 강서구 삼안1·2 사업장은 지난달 차례로 사업시행인가를 받고 사업을 진행 중이다.

정비사업을 통한 주거 환경 개선 기대감에 부동산 가격도 상승세다. 지난달 사업시행인가를 받은 구로구 칠성아파트는 매매가격이 올 들어 4000만원 가량 올랐다. 강남권에 속한 단지는 몸값 상승세가 더 가파르다. 지난 6월 조합설립인가를 받은 서초구 한신빌라 전용 60.5㎡형은 설립인가 직전인 5월 6억 7000만원에 팔렸는데 1년 새 1억 5000만원 가량 값이 오른 가격이다.

내년 특례법 시행…사업 더욱 탄력받을 듯

정부 차원에서도 제도 개선을 통해 사업 활성화를 꾀하고 있다. 국토교통부는 가로주택정비사업의 규모가 작아 시공사의 참여가 활발하지 않고 사업비를 조달하는 데 어려움이 있다는 점을 고려해 LH(한국토지주택공사)가 조합과 공동시행자로 참여하는 ‘LH 참여형 가로주택정비사업’을 지난해 말 도입했다.

지난 3월 인천 석정지구 가로주택정비사업조합이 LH 참여형 방식으로 처음 설립됐고 이를 포함해 올 들어 3개 지구에서 조합설립인가를 받았다. LH 도시정비사업처 관계자는 “주민들이 사업 참여를 요청한 50여곳의 사업장에서 사업설명회를 진행하고 있으며 올해 10개 사업장의 조합설립을 목표로 하고 있다”고 말했다.

내년 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’(빈집법)이 시행되면 이 같은 사업은 더욱 본격화할 전망이다. 해당 법률은 현재 ‘도시 및 주거환경정비법’에 규정돼 있는 가로주택정비사업의 대상을 보다 명확히 하고 사업 절차를 간소화하는 내용을 담고 있다. 구체적으로 가로주택정비사업의 도시·건축 심의를 통합해 진행하고 사업시행·관리처분계획인가를 한번에 받을 수 있도록 해 사업 속도는 더욱 빨라질 전망이다.

또 현행법상 도로 및 광장, 공원 등으로 둘러싸여 있는 경우에만 사업 대상인 가로구역으로 인정했던 것에서 사업시행자가 사도(사설도로)를 설치하는 경우도 대상으로 확대됐다. 김호철 단국대 교수(한국도시재생학회장)는 “기존의 가로주택정비사업은 구역 지정 요건이 까다로워 사업이 활성화되지 못한 측면이 있었는데 내년 특례법 시행으로 사업이 더욱 확산될 것”이라고 말했다.

정부는 가로주택정비사업을 임대주택 공급 확대 방안으로도 활용한다는 계획이다. 빈집법은 연면적 비율의 20% 이상을 (준)공공임대주택으로 지을 경우 법적 상한까지 용적률을 상향 적용하는 인센티브를 담고 있다. 실제 LH 참여형 가로주택정비사업 1호인 인천석정지구의 경우 전체 283가구 가운데 조합원분양 86가구, 일반분양 117가구를 제외한 80가구가 행복주택으로 계획돼 있다. LH 관계자는 “기본적으로 사업 규모가 작은 가로주택정비사업에서 조합은 임대주택 도입으로 용적률을 높여 사업성을 끌어올리고 LH는 임대주택 공급을 늘릴 수 있다”고 말했다.

다만 사업 규모가 작다고 할지라도 기본적으로 정비사업인 만큼 조합이 유의해야 할 점도 적지 않다. 김지은 SH도시연구원 수석연구원은 “정비사업에 전문성이 있는 대기업이 사업에 참여하기 어려운 만큼 사업 시작 전에 SH와 LH 등에서 제공하는 사업성 분석 서비스를 잘 활용할 필요가 있다”고 말했다.