‘급물살’ 반포1단지 3주구..‘8.4억’ 재건축 부담금 베일 벗나?

그래픽= 이동훈 기자

[이데일리 성문재 기자] 공사비가 8100억원에 달하는 서울 서초구 반포동 반포주공1단지 3주구가 오는 6월 시공사를 선정하고 본격적인 재건축 사업에 나선다. 아직 관리처분 인가를 받지않은 강남권 재건축 단지 가운데 최대 규모를 자랑하는 반포3주구의 재건축 초과이익 부담금 예정액이 8월께 공개되면 초과이익 환수제 관련 논란이 다시 한번 뜨거워질 것으로 보인다.

6월 총회서 시공사 선정…이변없는 한 현대산업개발 수주 확실시

12일 업계에 따르면 반포3주구 재건축 조합은 지난 10일 전체 조합원들이 참여하고 있는 SNS를 통해 시공사 선정방식과 관련한 설문지를 배포했다. 앞선 세번의 시공사 선정 입찰이 모두 유찰되면서 수의계약 전환이 가능해진 것에 대해 안내하고 별도의 수의계약 공고를 낼 것인지 이미 입찰의사를 밝힌 업체와 수의계약을 진행할 것인지에 대한 설문이다.

조합은 설문 결과가 집계되는 대로 대의원 회의와 이사회를 잇따라 열고 시공사 수의계약 전환 여부와 향후 일정 등을 결의할 예정이다.

전체 조합원이 참여하는 시공사 선정 총회는 오는 6월 중순 열릴 것으로 예상된다. 이변이 없는 한 작년 11월, 지난 1월, 이달 진행된 3차례 시공사 선정 입찰에 유일하게 참여한 현대산업(012630)개발의 수주가 확실시된다.

업계가 주목하는 것은 반포3주구의 재건축 초과이익 부담금 규모다. 지난 1월 국토교통부가 서울 재건축 단지 20곳의 부담금을 시뮬레이션한 결과 강남4구(강남·서초·송파·강동구) 15곳의 조합원 1인당 평균 부담금은 4억3900만원으로 집계됐고 최대 8억4000만원의 부담금을 내야하는 단지도 있을 것으로 나타났다. 당시 업계에서는 “반포3주구나 잠실주공5단지 등의 부담금 규모가 다른 단지들보다 클 것으로 예상되지만 국토부의 추산액은 믿을 수 없는 수준”이라며 의문을 제기했다. 재건축 사업을 지연시키기 위해 정부가 금액을 지나치게 부풀려 산출했다는 주장이다. 반포3주구 조합이 사업시행인가 전에 추산한 조합원 1인당 부담금은 6500만원에 불과했다.

현대산업개발이 시공사로 선정돼 조합과 계약을 체결하면 조합은 1개월 안에 재건축 초과이익 부담금 예정액 산정자료를 서초구청에 제출해야 한다. 구청은 제출 자료를 토대로 예정액을 산정해 30일 안에 조합에 통지한다. 이르면 8월 중순께 반포3주구의 재건축부담금이 공개된다는 뜻이다. 국토부의 기존 발표와 크게 차이날 경우 ‘마타도어’(근거없는 사실을 조작해 상대편을 중상모략하거나 그 내부를 교란시키기 위해 하는 흑색선전) 논란이 불거질 우려가 크다.

현지 중개업소 관계자는 “인근 반포래미안퍼스티지나 아크로리버파크 등의 시세를 감안해 추정해봐도 조합원 1인당 부담금이 2억원을 넘지 않을 것이라는 분석이 조합과 중개업소들의 공통된 의견”이라며 “반포3주구 조합원들의 시세 차익은 5억원 이상으로 예상되는 만큼 재건축 초과이익 부담금이 사업의 발목을 잡지는 못할 것”이라고 말했다.

현대산업개발 사업능력 증명할 절호의 기회

서울 서초구 신반포로 남쪽 10만여㎡ 부지에 자리한 반포주공1단지 3주구는 재건축 공사비만 약 8100억원이 투입되는 대규모 재건축 사업장이다. 기존 아파트 34개동, 1490가구가 지하 3층, 지상 최고 35층, 17개동, 총 2091가구(일반분양 610가구 추정)로 탈바꿈할 예정이다. 2022년 입주가 목표다.

현대건설(000720)과 GS건설(006360), 대림산업(000210), 롯데건설 등 주요 경쟁사들이 반포주공1단지 1·2·4주구를 포함해 다른 강남권 재건축 단지들에서 치열한 수주경쟁을 펼치는 사이 반포3주구 수주에 집중한 현대산업개발은 3차례의 시공사 선정 입찰에 단독 참여해 결국 무혈 입성에 성공했다. 작년 재건축 수주전 과열로 국토부가 시공사 선정 제도 전반에 걸쳐 제도 개선에 나선 이후 건설업계가 몸을 사렸고 결과적으로 현대산업개발에 호재가 됐다는 것이 업계의 전언이다.

시공능력평가 기준 8위인 현대산업개발은 회사의 모든 역량을 반포3주구 재건축에 쏟아붓는다는 계획이다. 올해 지주회사 체제로 전환하고 ‘종합 부동산·인프라 그룹’으로의 도약을 선언한 후 첫 수주 단지인데다 현대산업개발이 강남권에서 수주한 사업장 가운데 최대 규모라는 점에서 상징성이 크다. 향후 랜드마크로 자리매김할 가능성이 크고 현대산업개발의 재정비 사업 기획력과 시공능력을 증명할 수 있는 기회이기도 하다.

업계 관계자는 “건설사가 재건축 시공사 선정 입찰에 참여할 때 수익성만 보고 들어가는 것은 아니다”라며 “현대산업개발 입장에서는 일정 규모 이상이 되는 반포3주구에서 자신들의 스타일에 맞는 기획과 상품을 구현할 수 있다고 판단했을 것”이라고 말했다.

※용어설명: 재건축 초과이익 환수제

재건축 사업으로 정상 주택 가격 상승분을 넘어서는 이익이 생길 경우 국가가 조합원들한테 이익의 일정 부분을 환수하는 것을 말한다. 조합원 1인당 평균 3000만원 이상 개발이익을 얻으면 정부가 이익의 최고 50%를 부담금으로 환수한다.