[클릭! 富동산]소득없는 자녀에게 부동산 증여시 세금 평가방법은?

윤나겸 세무사

[윤나겸 세무사] Q) 얼마 전 부동산 중 실제로 거래되는 가격보다 낮게 평가가 되었다고 생각이 드는 건물과 토지를 자식에게 증여해 재산정리도 하고,부동산에서 발생하는 임대소득으로 자녀의 생활자금도 만들어줄 생각으로 세무사를 찾아갔습니다. 현재 토지와 건물의 기준시가가 4억원이라 증여세는 4000만원 정도를 예상했는데, 3개월 전에 건물 부속토지 일부가 도로로 편입됐습니다. 세무사는 기준시가는 4억원이지만 수용으로 인해 증여가액은 6억원으로 신고를 해야 하고 증여세는 1억원 정도를 납부해야 한다는데 어찌된 일인가요?

A) 사례와 같이 재산을 증여하는 경우 그 재산이 실제로 거래되는 것이 아니기 때문에 평가를 한 금액으로 증여세를 계산해야 합니다. 현행 상속세 및 증여세법에서는 증여일을 기준으로 전후 3개월 이내의 시가로 평가하는 것을 원칙으로 하고 있습니다.

‘시가’ 라는 것은 특수한 관계가 없는 불특정한 다수인 사이에서 거래된 금액입니다. 시가로 볼 수 있는 가액은 증여하려는 당해 재산의 매매가액, 감정가액, 수용가액, 경매가액을 의미하며 당해 재산이 아니더라도 유사한 다른 재산의 매매가 있는 경우 매매사례가액이라고 해서 그 금액을 적용하여 증여할 재산을 평가하는 경우도 있습니다.

만약 시가도 없고 매매사례가액도 없는 경우에는 보충적 평가방법을 적용합니다. 보충적 평가방법은 부동산의 물건별로 다릅니다. 토지의 경우에는 개별공시지가, 일반주택의 경우는 개별주택가격, 아파트나 다세대주택인 경우에는 공동주택가격을 말합니다.

이와 같은 개별공시지가나 개별주택가격, 공동주택가격은 국토교통부 사이트를 통해 열람이 가능합니다. 일정한 상업용 건물의 경우에는매년 국세청장이 토지와 건물에 대해 그 가액을 일괄고시하고 있습니다. 하지만 고시되지 않은 건물도 많은데 이런 경우에는 건물의 용도나 구조, 위치를 파악해서 계산을 하게 됩니다.

사례처럼 증여재산에 대한 시가가 있는지 파악하여 증여를 하고 신고를 하는 것이 가장 중요하지만, 추가로 증여를 받는 사람의 재산 상태를 파악하는 것도 반드시 필요합니다. 그 이유는 증여를 하면 증여받은 사람이 증여세를 내야함에도 불구하고 증여세를 부모가 대신 납부를 하는 경우가 많으므로 이 또한 증여로 보아 증여세가 과세되기 때문입니다. 즉, 그동안 소득이 없었던 자녀에게는 증여세를 납부할 수 있는 현금을 같이 증여해 줘야 추가로 증여 문제가 발생하지 않습니다.

위 사례의 경우처럼 증여를 할 경우 3개월 전에 수용가액이 산정되었으므로 증여가액은 이를 포함한 시가가 됩니다. 증여일 3개월 전 후 매매가액인 시가를 우선으로 적용하고 없을 경우 기준시가로 증여가액을 산정하는데, 시가로 볼만한 사례들이 있는지 살펴보고 추후 증여세를 누가 부담하는지에 대해서도 신중하게 살펴보고 증여를 해야겠습니다. [월간 ‘전원속의 내집’(http://www.uujj.co.kr) 제공]