분양가 치솟는데 대출규제까지…내집 마련의 꿈 무너진 세종

[세종=이데일리 박진환 기자] 행정중심복합도시인 세종시 신도시에서 서민들의 내 집 장만 꿈이 갈수록 어려워지고 있다. 공동주택의 분양가격이 갈수록 치솟는 반면 정부의 강력한 부동산 규제로 대출 등 자금 마련에 어려움을 겪고 있고, 이주 공무원 등을 위한 특별공급 물량이 지나치게 많아 청약을 통한 분양마저 사실상 불가능한 상황이기 때문이다. 이에 따라 세종시 신도시에서 수억원대 이상의 웃돈을 줄 여유가 없는 서민들은 월세나 전세 등을 전전하는 등 갈수록 정주여건이 악화되고 있다는 지적이다.

세종시 공동주택 분양가, 지난해 1000만원 첫 돌파

행정중심복합도시건설청, 한국토지주택공사(LH) 등에 따르면 세종시 신도시의 첫 공동주택은 2010년 LH가 2-3생활권 한솔동의 첫마을 아파트다. 당시 LH는 전용면적 84㎡의 평균 공급가격을 3.3㎡당 639만원에 책정·공급했다. LH는 이듬해인 2011년 5월 첫마을 아파트 2단계의 분양가를 3.3㎡당 677만원대로 정했다.

당시 첫마을 2단계 분양가격은 대전 유성구의 노은 2지구(3.3㎡당 850~900만원대)와 대전 서구 둔산동(3.3㎡당 900~1000만원대) 등 인근 대도시 아파트 시세와 비교해도 저렴했다. 같은해 10월 대우와 극동, 포스코 등 민간건설사들도 대대적인 공동주택 분양에 나섰으며, 전용면적 84㎡ 기준층의 평균 분양가격은 3.3㎡당 700만~800만원대 초반을 기록했다.

이어 2012년부터 한신과 현대, 중흥, 한양, 호반, 모아, 신동아 등의 건설사들도 세종시 신도시에서 대규모 공동주택 단지를 조성했다.

당시 책정된 분양가격은 3.3㎡당 800만원대를 넘기지 않았다.

그러나 세종시 신도시에서 부동산 투기 붐이 일기 시작한 2014년을 기점으로 공동주택 분양가격은 3.3㎡당 900만원대를 돌파하는 등 가파르게 수직상승했다.

2014년 10월 세종시 신도시의 최대 노른자위로 알려진 2-2생활권에서 공동주택 공급에 나선 대우건설 등은 L3블록에 분양가로 3.3㎡당 902만 3000원을 책정했지만 완판하는 기염을 토했다.

고분양가 논란 속에서도 청약불패 신화가 계속되자 건설사들은 이때를 기점으로 3.3㎡당 평균 900만원이 넘는 분양가를 고수했다.

이 같은 상황은 지난해까지 계속됐고, 지난해 12월 2-4생활권에서는 한화건설 컨소시엄(한화건설·신동아건설·모아종합건설)을 비롯해 한신공영과 중흥건설 등이 분양가 1000만원대 돌파를 이끌었다.

우선 한화 컨소시엄의 ‘세종 리더스포레’는 3.3㎡당 평균 분양가가 1040만원으로 세종시 신도시에서 사상 처음으로 1000만원대를 넘기는 주역이 됐다.

이어 중흥건설의 ‘세종 중흥S클래스센텀뷰’와 한신공영의 ‘한신더휴리저브’ 등 2개 공동주택 단지도 3.3㎡당 1100만원에 육박하는 분양가를 선보였다.

이 가운데 중흥S클래스센텀뷰는 274.5㎡(1세대)의 분양가를 13억 3500만원으로 책정, 세종시 역대 최고치를 기록했다.

또한 237㎡(11억 4400만원), 235㎡(11억 3500만원), 199㎡(9억 6900만원) 등 세종시 신도시에서 총분양가 10억원대를 넘기는 최초의 공동주택 단지로 남게 됐다.

투기(과열)지구로 지정된 세종, 부유층·공무원들만 유리

행정중심복합도시건설청은 기존의 신도시 건설정책에서 탈피해 다양한 디자인이나 도시와 조화되는 특색 있는 건축물을 건립한다는 취지로 토지공급 방식도 변경했다.

공동주택 용지 매각도 그간의 수의계약·추첨방식에서 설계·사업 공모라는 방식으로 전환, 상대적으로 저렴한 가격의 토지를 각 건설사에 공급했다.

그러나 최근의 세종시 신도시는 도시특화 보다는 건설사들과 부동산 투기세력이 짧은 기간에 목돈을 챙길 수 있는 일확천금의 도시로 변질됐다는 비판의 목소리가 높아지고 있다.

지역의 부동산 관련 전문가들은 “세종시에서 사상 첫 10억원대 아파트를 선보인 중흥 센텀뷰조차 합계 청약 경쟁률이 13.02대 1을 기록하는 등 지난 수년간 세종에서는 수십대 1에서 많게는 수백대 1의 경쟁률을 기록하는 등 묻지마 투자가 성행하고 있다”면서 “아무리 높은 분양가를 책정하더라도 분양이 보장된다면 건설사 입장에서는 분양가를 굳이 낮출 이유가 없다”고 지적했다.

여기에 정부의 부동산 관련 규제도 서민들의 내집 장만을 어렵게 만드는 요인이 되고 있다.

지난해 정부의 8·2 부동산 대책에 따라 세종시가 투기(과열)지구로 지정되면서 계약금이 전체 분양금액의 10%에서 20%로 상향됐고, 대출조건도 중도금 60% 무이자에서 40% 이자 후불제로 변경됐다. 세종리더스포레의 경우 전용면적 84㎡(A타입·11층 기준) 분양가는 3억 5110만원으로 청약에 당첨됐더라도 당장 지난 3일까지 1차 계약금 3000만원에 오는 5월 3일까지 2차 계약금 4022만원 등 7000만원이 넘는 목돈을 갖고 있어야 한다.

중도금 대출 조건도 서민들에게는 상당히 큰 부담이다.

8·2 대책 전에는 60% 무이자 대출이 가능했지만 40%로 축소됐고, 이자도 중도금 무이자에서 후불제로 내야 한다. 계약금과 후불이자를 해결했다고 하더라도 입주 시점에 치를 잔금도 1억 4000여만원에 달한다.

이와 함께 전체 공급 물량의 50%를 이주 공무원과 공공기관 종사자 등에게 우선 배정하는 특별한 혜택이 계속되면서 주택 공급이 늘어도 서민들에게 배정되는 물량이 부족한 현상이 수년째 되풀이되고 있다. 결국 투기를 막고 서민 실수요자들에게 내 집 마련 기회를 주겠다는 정부의 부동산 대책이 실상은 현금 동원력이 막강한 일부 부유층과 공무원들에게만 유리한 제도로 변질됐다는 지적이다.

이에 대해 행복도시건설청 관계자는 “2011년부터 지난해까지 국토교통부가 고시한 기본형건축비 상승률은 20%인 반면 행복도시 공동주택 분양가 상승률은 19%대에 그쳤다”면서 “다른 지역보다 오히려 행복도시의 공동주택 분양가가 낮게 책정돼 있다”며 반박했다.