"재초환이 재산세보다 무섭다"…사업 미루는 초기 재건축 단지

[이데일리 정다슬 기자] 서울 서초구 반포현대아파트 재건축 초과이익 부담금이 시장의 예상보다 많이 나올 것으로 알려진 가운데 강남권 재건축 초기 단지들은 사업 시점을 뒤로 미루는 모습이다.

업계에 따르면 강남구 개포주공5단지는 재건축 추진위를 내년으로 미루기로 했다. 이 단지는 지난 2월 재건축 추진위원장을 선출하고 이달까지 추진위 구성을 마무리할 예정이었다. 그러나 올해 초 집값 상승분이 충분히 내년도 공시가격에 반영된 후에 추진위를 설립하기로 방향을 틀었다. 통합 재건축을 추진하는 개포주공 6·7단지 역시 추진위원장을 뽑고도 추진위 설립 시점을 뒤로 미룬 상태다.

이들 단지들이 재건축 사업을 뒤로 미룬 것은 초과이익 환수제 때문이다. 재건축 초과이익 부담금은 준공인가일 조합원 주택 공시가격(일반분양가 포함)에서 추진위 설립 승인일 기준 공시가격(정상 주택가격 상승분 개발비용 포함)를 뺀 초과이익을 기준으로 산정한다.

문제는 현재 공시가격이 실거래가를 60~70% 밖에 반영하지 못한다는 것이다. 고가주택일수록 이 현실화율(시세 대비 공시지가 비율)은 떨어진다. 특히 지난해와 같이 집값 급등기에는 공시가격 상승분이 시세 상승분을 따라가지 못해 세제 형평성 문제가 지속적으로 발생하고 있다. 이에 정부는 점차적으로 현실화율을 높여나가겠다는 입장이다. 즉, 재건축에 따른 집값 상승분을 고려하지 않고 공시가격을 현실화시키는 것만으로도 부담금이 발생할 수밖에 없는 구조다.

공시가격 현실화에 따른 재건축 초과이익 부담금 폭탄이 우려되자 개포주공 5·6·7단지 주민 일부는 이달 초 감정원에 공시가격을 상향 조정해달라는 의견을 낸 적도 있다. 아파트 공시가격이 올라가면 그만큼 재산세가 늘어나는데도 주민들이 이례적으로 공시가격 상향을 요구한 것 역시 재건축에 따른 부담금을 줄이기 위해서였다. 하지만 이같은 요청은 결국 받아들여지지 않았다.