[오은석의부동산재테크]지금 내 집 마련을 해야 하는 이유

문재인 정부의 잇단 부동산 규제 정책에도 최근 강남 4구 중심으로 집값이 대책 이전보다 급등하자 정부의 당황한 기색이 역력하다. 대출 및 세금뿐만 아니라 재건축 규제까지 전방위적 압박으로 매수세를 억누르기 위해 많은 정책을 쏟아 냈지만 오히려 강남 4구 집값은 큰 폭으로 상승했고, 그 여세가 주변으로 확장할 기세다.

올해 내 집 마련 계획이 있는 사람들은 다주택자들이 보유하는 주택 중 일부가 양도소득세 중과를 회피하기 위해 4월 이전에 시장에 매물이 나올 것으로 예상하고 기다려 왔을 것이다.

정부가 8.2대책을 발표할 때 내년 4월 1일 이전에 매도를 하든, 보유해서 많은 세금을 내든 둘 중에 하나를 선택하라고 했기 때문이다.

정부의 의도대로 매물이 쏟아지면 가격은 일시적으로 하락할 것이고, 내 집 마련 수요자들은 부담 없이 많은 주택 중에 하나를 선택할 수 있었을 것이다. 그러나 서울 부동산 시장은 정반대로 흘러가고 있다.

강력한 수요 억제는 중장기적으로 공급이 위축되어 재건축 매물을 오래 보유하고 있을수록 그 가치는 높아질 것이라는 기대감 생겼다. 매물은 사라지고 호가는 올라가면서 추격 매수하는 이들이 생겨나고 있다. 추격 매수세가 봄 이사철과 맞물려 강하게 나타난다면 강남4구 중심의 상승세가 서울 전역으로 빠르게 퍼져 나갈 수 있다. 지난 12일 서울 광화문에서 김동연 부총리 겸 기획재정부 장관을 비롯해 6명의 경제부처 장관들이 부동산 대책 등을 논의하기 위해 호프미팅을 갖는 등 정부 관계자들이 분주하게 움직이는 이유가 여기에 있다.

정부의 가장 큰 고민은 작년 6.19대책부터 거의 한 달 간격으로 강력한 부동산 규제 대책을 발표했으나 한 달 동안만 반짝 효과가 나타났을 뿐 9월에 다시 부동산 가격이 반등했다.

다양하고 강력한 여러 대책이 지속적으로 발표되었는데도 불구하고 안정이 되지 않은 상황에서 추가적으로 후속 대책을 발표한다고 집값을 잡을 수 있을지 확신이 없을 것이다. 또한 수도권과 지방의 양극화뿐만 아니라 각 지역별로 공급물량의 영향에 따라 다른 시장 상황이 전개되고 있어 일률적으로 정책을 적용시키기 쉽지 않다는 변수도 고민거리다.

재건축 연한을 40년으로 연장한다고 하더라도 강남에 주택이 있는 이들은 언젠가는 될 재건축 과도하게 세금을 낼 바에야 버티자라는 심리가 확산되어 결국 재건축 시장을 잡지 못하고 부작용만 나타날 것이다.

근본적인 해결안이었던 공급을 지속적으로 늘려가면서 무주택자들에게는 매입의 기회를 다주택자들에게는 충분히 고민하고 팔 수 있는 시간을 주지 않은 채 데드라인을 정하고 무조건 이 때까지 팔라는 일방적인 정책이 결국 자충수를 두게 된 꼴이 된 것이다.

지난 15일 청와대의 한 관계자가 부동산 가격 급등 현상에 대해 앞으로 추가 대책을 일기 쓰듯 바로 발표하지는 않을 것이며, 정부가 설익은 대책을 그때그때 내놓으면 부작용을 일으킬 수 있어 굉장히 신중히 접근할 것이라는 기사를 보았다. 결국 지난 대책들이 정부의 의도와 달리 부작용이 나타나고 있다는 자인한 셈이다.

정부가 현재의 상황에서 쓸 수 있는 카드가 보유세 인상 등을 제외하면 거의 없으며 그 사용 역시 매우 신중하게 접근할 것으로 예상되는 현재 상황이 과거 노무현 정부 때와 비슷한 점이 많다. 그 당시에도 수 없이 많은 대책 속에서 집값이 안정되기 보다는 폭등에 가까울 정도로 무섭게 상승세를 이어갔다.

과거 시장 상황이 똑같이 재현되지는 않겠지만 과거의 경험으로 볼 때, 내 집 마련을 계획하고 있는 이들은 시간을 늦추기 보단 오히려 앞당겨 집을 구매하는 것이 바람직하다고 본다.

현재 상황이 지속될 경우 4월 이후에 양도소득세 중과 등이 시행되면 더욱 더 매물은 없어질 것이고, 호가가 올라가면서 지금보다 빠른 속도로 가격이 상승할 가능성이 크기 때문이다.

▶ 오은석 ‘직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다’의 저자로서 ‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 21년차 부동산 실전투자 고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 8만명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 얻은 수입으로 소외된 이웃을 위해 나눔을 실천하고 있다.