[맞짱인터뷰]서울집값 "지금이 상투" vs"고점 멀었다"

올해 서울 아파트 매매가격 변동률(그래픽=이동훈 기자)

[이데일리 박민·정두리 기자] “거래도 없이 오르는 것은 집값에 거품이 끼었다는 얘기다. 지금 집을 사는 것은 상투를 잡는 일이다.” (이광수 연구위원)

“아니다. 지금 부동산시장은 꿈틀대는 수준에 불과하다. 내년 총선 등 외부요인에 의해 상승장이 본격화할 것이다.”(이상우 대표)

서울 집값이 상승세를 타고 있는 가운데 ‘고점’ 논쟁이 일고 있다. 집값 상승에 대한 굳건한 믿음을 보이며 상승장에 베팅하는 분위기가 나타나고 있는가 하면 한쪽에선 지금 집값을 ‘고점’으로 판단하며 몸을 움츠리는 모습이다.

전문가들 사이에서도 엇갈린 전망이 나오고 있다. ‘스타 애널리스트’ 출신인 이상우 익스포넨셜 대표는 내년에도 상승 흐름이 계속될 것으로 전망했다. 반면 ‘건설사 출신 1호 애널리스트’ 이광수 미래에셋대우 연구위원은 지금 집값 상승장을 ‘끝물’로 봤다. 그는 내년 실수요 중심의 하향 안정세가 나타날 것으로 진단했다.

집값 자극 변수로 상승 vs 매도물량 늘어 안정화

이상우 익스포넨셜 대표

이상우 대표는 “내년 집값이 빠질만한 특별한 악재가 없고, 오히려 4월 21대 총선과 교육제도 개편 등이 호재가 될 수 있다”며 “올해 서울 아파트 매매가격은 11월 말까지 변동률 1.82%인데, 내년엔 이 보다 더 높게 오를 것”이라고 봤다.

이 대표는 “총선을 앞두고 거론될 지역별 현안은 집값을 자극하는 재료가 되고, 자율형사립고 폐지 등 교육제도 변화는 강남 부동산 시장에 적지 않은 상승 압력을 가할 것”이라고 관측했다. 이 맥락에서 통상 연말이면 잠잠해지는 집값이 올 하반기 들어 오히려 꿈틀대고 있는 것이라고 이 대표는 분석했다.

이광수 연구위원의 전망은 정반대다. 그는 내년 집값 하향 안정세를 전망했다. 그는 현재 나타나는 집값 상승세에 대해 “부동산 사이클상 고점기에 나타나는 전형적인 상승장 끝물”이라고 진단했다. 이 연구위원은 “매매거래 회전율이 떨어지는 게 고점 신호인데 지금이 바로 그 단계”라며 “2000년대 중후반 상승장 끝물에도 거래회전율이 떨어지면서 가격이 올랐다가 이후 크게 빠졌다“고 설명했다.

서울부동산정보광장에 따르면 올해 서울 아파트 거래량(12일 기준)은 5만7080건으로 지난해(8만1391건)대비 31%나 감소했다. 그 전년도인 2017년(10만5091건)과 비교하면 약 47% 감소로 반토막 난 상태다.

이광수 미래에셋대우 리서치센터 연구위원

이 연구위원은 또 현 정부의 부동산 규제 3년 차인 내년에는 규제 효력이 나타날 것으로 봤다. 일반적으로 규제는 시장에 나올 당시 즉각적인 심리적 영향을 미치고 그 다음 실제적 효과를 발휘하는 데 내년이 그 시기라는 설명이다. 그는 “현 정부의 규제가 노무현 시즌2 라는 인식에 심리적 효과가 약했던 건 사실”이라며 “그러나 규제의 실제적 효력은 이와 별개로 2020년부터 본격화할 것”이라고 전망했다.

두 사람이 시장을 바라보는 공통된 의견도 있다. 시장이 철저하게 실수요자 중심으로 재편되고 있고, 앞으로도 그럴 것이란 점이다. 다만 실수요자가 뛰어든 주택시장의 변화상에 대해선 이견을 보였다.

이 대표는 그동안 전세로 눌러앉던 실수요자들의 매매 전환에 주목했다. 그는 “그간 서울 집값이 많이 올라 웬만한 지역은 전셋값과 매매값 격차가 6억~7억원에 이르고, 강남권의 매력있는 단지는 15억원에 달해 투자자가 들어오기 어려운 상황”이라며 “이런데도 상승률이 가팔라지고 있는 것은 무주택자인 실수요가 매매시장에 뛰어들었기 때문”이라고 분석했다.

반면 이 연구위원은 투기수요의 시장진입이 줄면 집값이 안정된다고 봤다. 그는 “주택공급은 준공되는 총 주택 수보다 매매 가능 물량을 따져야한다”며 “정부 규제로 투기 수요의 신규 진입이 상대적으로 어려워 실수요자가 살 수 있는 매물이 증가해 안정화로 이어질 것”이라고 말했다. 여기에 서울 집값은 재개발·재건축이 미치는 영향이 큰데 분양가 상한제 등의 영향으로 기대이익이 확 줄어 집값 안정화에 한 몫 할 것으로 진단했다.

지방 일부 지역은 집값 반등

서울과 달리 내년 지방 부동산시장에 대해서는 동일한 전망을 내놨다. 최근 청약 조정대상지역에서 해제된 부산 등 규제가 없는 지역을 중심으로 집값 반등이 일어날 수 있다는 관측이다. 이들 지역은 청약요건과 전매제한이 완화된 만큼 분양시장도 과열되고, 상대적으로 투자 수익률이 높아 투기수요가 붙어 가격이 상승 또는 반등이 나타날 수 있을 것으로 전망했다.

아울러 부동산 경기에 대해서는 ‘위축’이라는데 전망을 같이 했다. 이 대표는 “정부 정책상 분양이 많아지기는 쉽지 않아 주택 경기는 좋지 않을 것”이라고 말했다. 이 연구위원은 “정부의 민간택지 분양가 상한제 규제 때문에 분양가가 하락해 건설업 매출도 악화 될 수 있다”며 “내년 서울의 분양가는 올해 대비 5% 하락하고, 전국 분양가는 올해와 비슷한 수준일 것”이라고 전망했다.

연도별 서울 아파트 매매거래량(그래픽=이동훈 기자)