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이런 이유로 최근 임대차계약을 체결하면서 실제 주거용으로 사용하는 것을 합의하면서도 임대차계약서에는 ‘업무용’으로 기재한 후 ‘전입신고 불가’ 특약을 작성하는 사례가 많아진 것이다. 과세관청은 여러 가지 사정을 고려해 오피스텔의 용도를 판단하지만, 특히 임차인이 전입신고를 한 경우에는 대부분 주택으로 보아 과세한다.
그렇기 때문에 임차인은 이런 위험을 인지하고 비상시 임대차보증금을 안전하게 반환받을 수 있는 조치를 해둘 필요가 있다. 예를 들어 임차한 오피스텔에 임대인 동의를 얻어 전세권을 설정하거나 경매시 최우선 변제받을 수 있는 금액만큼만 임대차보증금을 정하는 것도 방법이다.
임대인과 임차인이 오피스텔을 주택으로 사용하는 것에 명백히 합의한 경우에는 임차인은 ‘전입신고 불가’ 특약이 있더라도 전입신고를 해서 대항력을 갖추는 것도 가능하다. 공부상 주택으로 되어 있지 않더라도 사실상 주거로 사용되는 경우라면 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있다. 이 경우 임차인에게 일방적으로 불리한 약정은 효력이 없기 때문에 ‘전입신고 불가’ 특약을 작성하였더라도 임차인이 전입신고를 할 수 있게 되는 것이다.