[클릭! 富동산]사업용 오피스텔 주거용으로 변경하면 세금은?

윤나겸 세무사

[윤나겸 세무사] Q) 오피스텔을 구입한 후 3년 동안 사업용으로 사용을 해 왔는데, 이를 주거용으로 사용할지, 매매할지 고민을 하고 있습니다. 그런데 매매를 하는 경우나 주거로 전용하는 경우나 구입당시 환급받은 부가세를 다시 납부해야 한다는 소리를 들었습니다. 사실인가요?

A)사업용으로 사용을 하던 오피스텔을 주택으로 전환을 하는 경우에는 많이 알려진 바와 같이 부가가치세가 문제가 됩니다. 당초에 사업에 사용하기 위하여 구입한 오피스텔의 부가가치세는 매입비용으로 환급받게 됩니다.

하지만 이 오피스텔을 10년이라는 기한 내에 주택으로 전환하는 경우에는 사업에 사용을 하는 것이 아니기 때문에 환급을 받았던 부가가치세를 납부해야 하는 문제가 발생하게 됩니다.

다행히 부가가치세에 대해서도 감가상각과 유사한 개념을 인정하고 있습니다. 반기당 5%만큼을 인정을 해서 3년이 지났다면 30%를 차감한 70%를 납부해야 하지만, 10년이 지났다면 주택으로 전환을 한다고 하더라도 발생하는 부가가치세는 없습니다.

이때 매입하는 사람이 지속적으로 오피스텔을 사업용으로 사용하는 경우라면 ‘포괄 양수도’라는 개념을 사용할 수 있습니다. 사업장별로 사업용 자산을 비롯해서 인적시설 및 권리, 의무 등을 포괄적으로 승계하여 양도하는 것을 말하는 것입니다. 이렇게 사업을 양도하게 되면 부가가치세를 과세하지 않기 때문에 세금에 대한 부담 없이 사업을 넘길 수 있는 것입니다.

자세히 설명을 하면 사업의 양수도를 하는 경우에는 파는 사람은 부가가치세를 납부하게 되고, 사는 사람은 부가가치세를 돌려받게 됩니다. 이렇게 되는 경우 결국 국고에 들어오는 세금은 0임에도 불구하고 환급이 바로 되는 것이 아니기 때문에 사는 사람이 자금부담을 느끼는 것을 방지하기 위하여 사업을 포괄적으로 양수도 하는 경우에는 부가가치세를 과세하지 않고 있습니다.

물론 무조건 사업 포괄양수도가 되기 위해서는 다음과 같은 조건이 충족되어야 합니다.

① 사업양도, 양수계약서 등에 의해서 포괄적 양도 사실이 확인 ② 양도자 뿐만 아니라 양수자도 과세사업자 ③ 사업양도 신고서 제출

지금 설명 드린 부동산의 포괄양수도는 양도자 및 양수자가 과세사업자인 경우에는 사업양수도 방법을 적용하여 적은 자금을 가지고도 부가가치세 부담 없이 사업을 팔고 살 수 있는 방법이므로 이런 점도 참고하여 적합한 세무 설계를 하시면 됩니다. [월간 ‘전원속의 내집’(http://www.uujj.co.kr) 제공]