오세훈 시장 민간재건축 숨통 트이나…남은 과제는?

오세훈 국민의힘 서울시장 후보가 8일 새벽 서울 여의도 국민의힘 중앙당사에 마련된 개표상황실에서 당선이 확실해 진 후 당선 소감을 밝히고 있다. (사진=뉴시스)

[이데일리 하지나 기자] “얼마 전 오세훈 시장이 선거 유세를 하면서 주민들 앞에서 재건축 풀어준다고 공약했다. 주민들 기대감이 크다.”(잠실주공5단지 재건축 조합 관계자)

오세훈 국민의힘 후보자의 서울시장 당선으로 지난 10년간 묶여있던 정비사업에 대한 기대감이 커지고 있다. 재개발·재건축 활성화 정책이 오 시장의 주요 공약인 만큼 대폭적인 규제 완화가 이뤄질 것이라는 전망이다.

재건축 아파트값 약진…기대감 선반영

치열한 선거 경쟁 속 규제 완화 정책이 쏟아지면서 시장에서는 이 같은 기대감이 선반영됐다. 거래량 부진에 따른 서울 아파트값 상승세가 둔화한 가운데 재건축 추진 아파트를 중심으로 강세를 나타냈다.

부동산114에 따르면 지난달 서울 아파트 매매가 상승률은 0.07%로 전달(0.17%)대비 오름폭이 둔화된 반면, 서울 재건축 추진 단지들의 아파트값은 올해 들어 1.83% 상승하면서 일반 아파트값 상승률(1.47%)보다 0.36%포인트 높게 나타났다.

지난해 9월 재건축 안전진단에서 최종 탈락한 후 일시 가격 조정을 받았던 서울 양천구 목동9단지의 경우 올들어 회복세로 돌아섰고 지난달 16일 전용 53.82㎡가 12억9700만원에 거래되며 신고가를 기록했다. 최근 안전진단에서 고배를 마신 목동11단지 역시 실망 매물로 출현으로 이어지지는 않는 모습이다.

신정동 인근 공인중개사 관계자는 “목동 11단지 전용 66㎡의 경우 전세 낀 경우 14억원, 곧바로 입주 가능한 것은 15억원에 매물이 나와 있다”면서 “매물 자체가 많지 않다보니 특별히 호가가 떨어지지 않는 것 같다”고 말했다.

서울시, 용적률 상향·인허가 권한…성수·여의도 ‘주목’

물론 재건축·재개발 규제를 풀어주는데 서울시장이 갖고 있는 재량권에 한계가 있다는 지적도 있다. 분양가 상한제 적용과 2년 실거주 요건, 초과이익환수제, 안전진단 기준 강화 등이 대표적이다. 모두 시행령 또는 법률로 규정하고 있어 중앙 정부와 국회의 동의가 필요하다.

다만 용적률 완화나 인허가 절차 이행 등은 서울시장의 의지가 중요하게 작용한다. 현재 서울시 조례상 용적률은 국토계획법상 상한 용적률보다 통상 50%포인트 낮다. 또는 용도지역을 상향하는 식으로 용적률을 높여줄 여지도 있다. 최근 현장조사 등 안전진단 절차가 강화됐지만 그동안 자치구에서 도맡았던 1차 안전진단 용역업체 선정 및 관리 등의 안전진단 업무가 서울시로 이관된다는 점도 긍정적으로 해석된다.

고준석 동국대 법학과 겸임교수는 “서울시장이 할 수 있는 부분부터 우선 규제를 해제하고 시장에 공급 시그널을 주는 것이 필요하다”면서 “단기적으로는 집값 상승을 막을 수 없겠지만 공급을 늘리기 위해서는 불가피하다”고 말했다.

현재 가장 큰 기대감을 모으고 있는 곳은 영등포구 여의도시범아파트 등 여의도 일대 재건축 아파트 단지와 성수전략정비구역, 송파구 잠실주공 5단지, 강남구 대치은마 아파트 등이 꼽힌다.

여의도 시범아파트의 경우 2017년 안전진단을 통과했지만 상위 계획인 지구단위계획이 수립되지 않아 재건축 사업이 중단된 상태다. 잠실주공 5단지의 경우 지난 2017년 9월 50층 재건축을 허용하면서 조건으로 내붙인 국제 공모를 통한 설계안을 마련했지만 심의가 지연되고 있고, 대치 은마아파트는 지난 2018년 35층 수정안을 제출했지만 도시계획심의위원회 상정이 미뤄지고 있다. 성수전략정비구역 역시 1·3·4지구는 수 년째 건축심의 추진 단계에 머물러 있다.

박합수 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “잠실주공5단지, 대치은마 등 35층룰과 인허가 절차가 맞물려 지연되고 있는 재건축 단지들의 경우 사업 재개 가능성이 높다”면서 “특히 성수전략정비구역의 경우 오세훈 시장이 과거 재임시절 추진했던 지역이라서 상징성이 클 것”이라고 말했다.

정부여당 협조 숙제…“전방위적인 공급 나서야”

다만 남은 임기가 1년 정도에 불과한데다 서울시의회와 정부여당의 협조를 이끌어내야 한다는 점은 여전히 숙제로 남아 있다. 현재 서울시의회는 93% 가량이 더불어민주당이 장악하고 있다. 당장 조례 개정을 비롯해 시정 운영을 원활히 하기 위해서는 서울시의회의 협조가 절실하다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 “서울시장이나 정부나 혼자 할 수 있는 부분은 제한적이다. 서로 잘 되게는 못하더라도 막아세울 수는 있다”면서 “하지만 서로 반대만 하다보면 공급 계획에 차질을 빚을 수 있다”고 말했다.

사업 추진이 더디거나 사업성이 떨어지는 지역의 경우 공공이 개입하고, 이와 별개로 서울시는 민간 개발의 숨통을 터줄 필요가 있다는 지적이다. 현재 정부는 5·6대책에 이어 2·4대책을 통해 공공성을 강조한 정비사업을 추진하고 있다.

박 수석전문위원도 “정부와 서울시 모두 ‘집값안정’이라는 목표는 동일하다”면서 “전향적인 협조를 통해 전방위적인 공급에 나설 경우 수요자들은 당장 추격 매수에 나서기보다는 대기 수요로 전환할 수 있다”고 강조했다.