지금부터 딱 1년…다주택자도 무주택자도 ‘好好’ 왜?

[이데일리 강신우 기자] 지난 10일부터 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예정책이 1년간 시행되면서 꽁꽁 얼어붙었던 주택거래가 다시 기지개를 켤 것으로 기대된다. 이미 시장에는 다주택자들이 여유분의 매물을 내놓으면서 아파트 매매 물량이 늘고 있다.

(사진=연합뉴스)

이번 정책으로 다주택자뿐만 아니라 무주택자와 1주택자 모두 혜택을 누릴 수 있다는 게 부동산시장 전문가들의 분석이다. 다주택자는 양도세 중과세율 배제 혜택을 받아 매도 시 절세효과를 보고, 무주택자는 급매물로 나온 매물을 시세 대비 싼값에 잡을 수 있다. 또한 1주택자 역시 시장에 매물량이 늘어 집값이 조정될 여지가 크기 때문에 상급지로 갈아타기 수월한 시기다.

다주택자 ‘절세’ 무주택자 ‘내 집 마련’ 기회

15일 부동산업계와 정치권에 따르면 대통령직인수위원회(인수위)가 지난 10일부터 ‘다주택자 양도세 중과 한시 유예’ 제도를 1년간 시행하겠다고 밝히면서 시장에는 매물량이 증가하고 있다. 부동산 빅데이터 업체인 아파트실거래가(아실)에 따르면 서울의 매물량은 5만7935건(11일 기준)으로 1달 전 매물량(5만2460건)과 비교해 10.4%나 늘었다. 같은 기간 경기도는 10만338건에서 11만3133건으로 12.7% 증가했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “양도세 중과 유예 정책이 시행되면서 1년 내 집을 팔려는 다주택자들의 매물이 시장에 풀리는 분위기”라며 “특히 6월1일 전 종합부동산세를 덜 내기 위해 집을 처분하려는 매물이 이달 급매로 나올 가능성이 크기 때문에 무주택자와 1주택자는 상대적으로 저렴한 값에 내 집 마련과 상급지로의 이동을 노려볼 만 하다”고 조언했다.

양도세 중과 배제 조치는 기본적으로 다주택자들에게 직접적인 절세 효과가 있다. 현행 양도세에서 절반 이상 세금이 줄어들기 때문이다.

현행 양도세 기본세율은 6~45%다. 다주택자가 조정대상지역의 주택을 팔면 2주택자는 기본세율에 20%를, 3주택자 이상은 30%를 더한 세율이 적용된다. 양도차익의 최대 82.5%(지방세 등 포함)를 세금으로 내야 한다. 이에 더해 주택을 3년 이상 보유했을 때 양도차익의 최대 30%까지 공제하는 장기보유특별공제 배제 혜택도 받을 수 없다.

그러나 정책 시행 이후인 이달 10일부터 집을 팔면 세금을 절반 이상 아낄 수 있다. 이를테면 3주택자가 15년간 보유하고 10억원이 오른 주택을 팔면 세금은 양도세 중과세율 적용시 6억8280만원에서 절반 이상 줄어든 2억5755만원을 내면 된다. 4억2525만원의 세금을 절세하는 셈이다.

지난달 매도…잔금일 10일 이후면 절세 가능

그렇다면 다주택자가 집을 지난달에 팔았어도 양도세 중과 배제 혜택을 받을 수 있을까. 앞서 인수위는 매도 계약은 하되 잔금 지급일만 5월10일 이후로 설정하면 세제 혜택을 볼 수 있다고 밝혔다.

이를테면 지난달 13일 매도 계약을 체결했더라도 잔금일을 5월10일로 설정했다면 양도세 중과에서 제외된다. 그러나 9일로 잔금 일을 맞춘경우에는 원칙적으로는 배제 효과를 누릴 수 없다. 다만 이 때는 매도자와 매수자 사인(私人)간 계약변경으로 하루 이틀 정도 날짜를 조정해 합의하면 된다.

‘양도’라고 하는 것은 법적으로 잔금 처리일과 등기 이전일 중 빠른 날이다. 보통 등기 이전일보다 잔금 처리일이 빠르니 잔금 처리 일을 양도시점으로 본다.

여기에 보유세 기산일인 6월1일 이전에 주택을 처분하면 종부세까지 덤으로 절세할 수 있다.

우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장은 “양도세 중과 배제 효과와 종부세 절감을 함께 보려면 보유세 기산일인 6월1일 이전에 주택을 처분된다. 세법에는 사실상의 취득일로 세금을 매기고 취득일이 불분명한 때는 소유권이전등기일을 기준으로 하는데 안전하게 종부세 절세 효과를 보려면 5월 말까지 집을 처분하는 것이 좋다”고 했다.