대출 막아도 서울 대형 아파트값 2년간 26%↑

[이데일리 박종화 기자] 최근 2년 동안 서울 대형 아파트값이 26% 올랐다. 대부분 ‘대출 금지’ 정책 적용을 받았지만 가격 상승세를 꺾기엔 역부족이었다.

부동산 정보회사 부동산R114에 따르면 이달 5일 기준 서울 대형 아파트(전용면적 85㎡ 초과) 평균 매매 가격은 18억7824만원이다. 2019년 말(14억7934만원)과 비교하면 약 2년 동안 27.0% 올랐다.그동안 정부는 초고가 주택 가격을 잡기 위해 돈줄을 죘다. 2019년 12월엔 시가 15억원 넘는 주택은 주택담보대출을 한 푼도 못 받게 했다. 자금 마련을 어렵게 해 초고가 주택 수요를 옥죄겠다는 구상에서다.

부동산R114 조사 결과를 보면 서울 대형 아파트는 2019년 대부분 대출 금지선에 걸렸지만 그 후에도 가격 상승세를 이어갔다는 걸 알 수 있다. 부동산 시장에선 대출 없이도 집을 살 수 있는 현금부자들 투자 수요가 여전한 데다 다주택자 규제가 강화되면서 비싸더라도 투자 성과가 좋은 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 짙어졌다고 해석한다.

초고가 아파트가 밀집한 강남3구(강남구·서초구·송파구)에서도 대출 규제는 힘을 쓰지 못했다. 2019년부터 이달까지 대형 아파트 가격은 송파구에서 28%, 서초구와 강남구에서 각각 20%, 19% 상승했다.

윤지해 부동산R114수석연구원은 “15억원 초과 고가 아파트는 주택담보대출을 전면 금지했지만 이후에도 고점 경신이 이어지고 있다”며 “규제 회피 성향과 규제에 대한 수요층 내성을 고려할 때 인위적 수요 억제의 한계점이 드러나는 부분”이라고 말했다.

정부는 내년 대출 규제를 더 강화한다. 1월부터 총 대출액이 2억원을 넘으면 개인별 총부채 원리금상환 비율(DSR·소득 대비 원리금 상환 비율) 적용 대상이 된다. DSR을 적용하면 모든 금융권 대출액을 합산해 상환 능력을 책정하기 때문에 기존 대출제도보다 대출 한도가 줄어든다.

윤 연구원은 “(시장) 과열을 불러왔던 수급 요인들의 개선 없이는 매매가격 안정세를 기대하기 어렵다고 판단된다”고 말했다.