복잡해진 다주택자 셈법…'양도세 폭탄' 전에 집 팔까? 말까?

△8·2 부동산 대책에 따라 내년 4월 1일 이후 다주택자에게 적용될 양도소득세율.(자료: 국토교통부)

[이데일리 김기덕 기자] 정부가 투기세력과의 전쟁을 선포한 ‘8·2 부동산 대책’의 영향으로 다주택자들의 고민의 깊어지고 있다. 내년 4월 1일부터 다주택자들이 집을 팔 때 양도소득세가 중과(2주택자 최대 50%·3주택자 60%)됨에 따라 세금폭탄이 현실화될 수 있다는 우려가 높아지고 있어서다.

이에 따라 다주택자들은 정부가 세제 혜택 등 인센티브 확대를 고려중인 임대주택사업자로의 전환을 고려해야 하는 상황에 놓였다. 하지만 임대사업을 한다고 해도 양도세 면제 조건(최소 임대기간 10년)이나 임대주택가격 기준(6억원), 임대료 인상 제한(5%) 등 제도 혜택을 보기 위한 요건도 다소 깐깐하다는 시각이 많다. 일부 전문가들은 제도가 바뀔 수 있다는 기대를 가지고 단순히 집을 팔지 않고 버티는 수요가 늘어날 수 있다고 분석한다.

현재 양도세율은 주택 수와 상관없이 양도차익에 따라 6~40%의 기본세율만 적용됐다. 그러나 내년 4월 1일부터는 조정대상지역 내에 있는 주택을 팔면 주택 보유 수에 따라 2주택자는 10%포인트, 3주택 이상 보유자는 20%포인트의 추가세율을 부담하게 된다. 주택을 3년 이상 보유하면 양도 차익의 10~30%를 공제해줬던 ‘장기보유특별공제’ 혜택도 다주택자는 더 이상 받을 수 없다. 서울 전역과 경기도 과천·성남·하남·광명·고양시, 세종시, 부산 해운대·연제구 등 전국 40개 시·구에 있는 집을 소유한 다주택자에게 해당한다.

만약 3주택을 보유하고 있는 김씨가 종로구 B주택(15년 이상 보유·양도차익 5억)을 이달 중 팔게 되면 1억2915만원의 양도세를 내야 한다. 다만 내년 4월 이후에는 양도세가 종전보다 20%포인트 중과되고 장기보유특별공제도 받을 수 없어 세금이 3억410만원으로 1억7649만원이나 늘어나게 된다.

이에 따라 당장 주택을 팔 계획이 없는 사람이라면 임대사업자 등록을 고려해볼 만하다. 주택임대사업자로 등록하는 경우 임대소득세를 내야 하지만 강화된 규제에서 벗어난 것을 물론 취득세, 재산세 등이 감면된다. 의무임대 기간(4년)이 가장 짧은 단기 임대의 경우 5년 이상 세를 놓으면 종합부동산세 납부 의무를 지지 않고 6년 이상 임대해 장기임대주택이 되면 양도세가 2~10%까지 공제된다.

통계청에 따르면 전국에 2주택 보유자는 148만7000명, 3주택자는 22만8000명, 4주택자는 5만9000명 등이다. 다만 이들 중 임대사업자로 전환하는 숫자가 그리 많지 않을 것이라는 전망이 우세한 상황이다.

임대사업자로 전환하면 임대기간 동안은 임대료 인상률도 연 5%로 제한된다. 더욱이 기준시가 6억원 이하의 주택에만 양도세나 종합부동산세 등 각종 세제혜택이 주어지는 점도 한계점이다. 또 의무임대 기간 내에 세놓은 주택을 팔 계획이라면, 이를 사는 매수자가 같은 주택임대사업자로 임대사업을 이어나간다는 조건에서만 세제 혜택을 받을 수 있다.

세무사 관계자는 “정부가 다주택자에 부과하는 양도세를 강화하면서 임대주택 등록시 제외해주는 유인책을 구사했지만 실제로 보유 주택을 팔지 않고 버티려는 수요가 상당할 것으로 보인다”며 “집 주인들은 강화된 양도세 보다는 매달 들어오는 월세 소득을 노출하고 세금 부과하는 것을 더 꺼리는 경향이 있다”고 말했다.