한은 "LTV규제 완화하면 서울 아파트 가격 상승만 부추겨"

[이데일리 최정희 기자] 서울 아파트가 투자 자산으로서 주식보다 덜 위험하면서도 주식과 비슷한 수익을 내왔던 것으로 조사됐다. 서울 등 수도권이 일자리가 많은 데다 사교육 의존도가 높은 초·중등 교육 서비스가 집중돼 있고 ‘아파트’라는 동질성이 강해 사고파는 데 용이해 높은 수익을 내왔다.

한국은행은 이런 상황에서 주택 가격 안정을 위해 공급을 늘리는 정책이 유효하다고 권고했다. 반면 주택담보대출(LTV) 규제 완화는 서울 아파트 가격만 높이고 지방 아파트 가격은 낮출 것이라고 우려했다. 정부가 윤석열 대통령 공약에 따라 LTV 규제완화를 예고했는데 총부채원리금상환비율(DSR)을 강화키로 한 만큼 대출 규제 완화에 따른 부작용이 일부 해소될지 주목된다.

서울 아파트 16년간 연 평균 4% 수익률 내와

23일 한국은행이 발간한 ‘자산으로 우리나라 주택시장 특징 및 시사점’이라는 제목의 BOK이슈노트에 따르면 2006년 1분기부터 작년 3분기까지 약 16년간 서울 아파트 가격은 연간 4% 상승했다. 이 기간 코스피 지수는 연간 4.6% 올라 아파트 가격 수익률이 비슷했으나 주식은 아파트 가격보다 변동성이 42배나 높았다. 즉, 같은 돈이라면 주식보다 서울 아파트에 투자하는 게 더 안정적인 수익을 냈을 것이란 방증이다.

지역별로는 서울, 주택 유형별로는 아파트의 가격이 투자 자산으로서 가치가 높은 것은 주택 시장 자체가 ‘아파트’라는 동질성이 높아 매매가 용이하기 때문이라는 분석이 나왔다. 전체 주택에서 아파트가 차지하는 비중은 2020년 62.9%로 경제협력개발기구(OECD) 회원국 37개 중 1위를 기록하고 있다.

그중에서도 서울 등 수도권 아파트의 자산가치가 높은 이유는 일자리와 사교육 집중, 재개발·재건축 등에 따른 차익 기대 및 넉넉지 못한 주택 재고 등이 꼽힌다.

지식산업 위주로 산업 구조가 변화되고 있는 점을 고려하면 수도권 집중현상이 앞으로도 지속될 전망이다. 초·중등 과정은 사교육 의존도가 높은데 서울, 수도권 아파트 중심으로 사교육 서비스에 대한 접근성이 높다. 우리나라 국내총생산(GDP) 대비 교육비 지출비중은 2019년 5.5%로 OECD 회원국 중 1위일 정도로 사교육 의존도가 높다.

아파트가 많이 보급된 만큼 주택으로서의 수명이 30~50년으로 정형화된 만큼 재개발·재건축을 노린 수요도 꾸준하다. 수도권 중심의 주택 수요가 높지만 주택 재고는 낮은 편이다. 인구 1000명당 주택 수를 나타내는 ‘주택 재고’는 서울이 31.5%(2020년), 지방(수도권 및 광역시 제외)이 40.7%로 34개국 중 27위 수준이다. 고소득층의 자가 주택 비중은 80.2%(2020년)로 OECD 평균(82.3, 2017~2019년)과 유사하지만 중·저소득층은 각각 64.5%, 46.9%로 평균(70.2%, 52.7%)보다 낮다.

“주택 공급 확대로 가격 안정시켜야…수요정책으론 안 돼”

보고서를 작성한 성병묵 한은 조사국 국제무역팀 차장은 이런 상황을 고려해 주택 공급을 늘리는 데 공을 들여야 한다고 강조했다. 성 차장은 “주택공급 증가는 지역, 주택 유형 관계없이 주택의 자산가치를 하락시키는 것으로 조사됐다”며 “자산가치가 높은 지역의 주택 가격을 떨어뜨리려면 공급을 늘리는 것이 유효하다”고 밝혔다. 다만 “아파트처럼 동질성이 높은 주택만 늘릴 경우 주택이 소비재가 아닌 자산으로서의 성격이 강해짐에 따라 주택의 다양성을 높이는 방식으로 공급이 이뤄져야 한다”고 덧붙였다.

반면 수요 정책은 주택 가격 안정에 한계가 있다고 강조했다. 기준금리를 올려 주택 매입의 조달비용을 높일 경우 이는 서울에서만 유의하게 자산가격을 하락시키고 지방은 별 영향이 없는 것으로 조사됐다. LTV비율 상향 등으로 대출 규제를 완화할 경우엔 서울 지역 아파트의 자산가치를 높이는 반면 지방 아파트는 자산가치가 외려 떨어져 서울, 지방 주택 가격 양극화만 부추길 수 있는 것으로 나타났다. 투자 자산 관점에서 서울과 지방의 주택이 대체재로서 작동하기 때문이다.

성 차장은 최근 정부가 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 기존대로 강화하되 LTV 규제를 완화하는 조치를 내린 것에 대해선 “LTV규제가 완화되더라도 (소득에 따라) DSR 규제에 걸릴 수도 있고 그렇지 않을 수도 있다”며 “그로 인해 LTV 규제 완화가 어떤 영향을 미칠지는 알기 어렵고 DSR규제까지 고려한 추가 분석이 필요하다”고 밝혔다.