[재테크 인터뷰]월세 20% 올리는 원룸 단기임대

[이데일리 성선화 기자] 생각해보면 그렇다. 회사 바로 옆에서 살고 싶어하는 직장인이 얼마나 될까. 강남역에 삼성타운이 들어섰다고 인근에 삼성 직원들의 원룸 수요가 늘었을까. 삼성동에 현대차가 들어온다고 주변에 현대차 직원용 원룸이 잘 될까. 현실은 그렇지 않다.

“어차피 전평 33㎡ 이하의 원룸 수요는 번듯한 대기업 직장인보다는 오히려 강남 주택가의 ‘작은 기업’ 직원일 수 있습니다. 따라서 교통이 편리한 역세권이라고 해서 원룸 입지로 다 좋은 것은 아닙니다.”

28일 서울 강남구 역삼동에서 만난 박승국(48·사진) 라이프테크 대표는 원룸 임대가 잘 되는 입지에 대한 고정관념을 버려야 한다고 강조했다. 수익형 부동산 투자는 반드시 초 역세권이 좋다는 ‘맹신’에 반기를 든 것이다.

박 대표는 지난 2002년부터 13년 동안 원룸 임대 관리를 전문으로 해오고 있다. 다른 지역도 아닌 강남 지역에서, 오피스텔이 아닌 다가구·다세대 주택만이다. 원룸 관리는 지역별 특성이 강하게 작용한다.

“관리 중인 원룸의 90%는 단기 임대입니다. 시세는 40만 원에서 600만 원까지 다양합니다.”

현재 강남 지역의 원룸은 전·월세 보다 ‘단기 임대’가 더 많은 상황이다. 단기 임대란 보증금을 낮추는 대신 월세를 높여 1년 미만의 짧은 기간 동안 거주하는 형태다. 일반적인 월세는 보증금을 높게 받고 계약 기간을 2년으로 하지만, 단기 임대는 계약 기간이 월 단위로 짧은 대신 보증금이 낮을 것이 특징이다. 단기 임대의 전·월세 추월 현상은 강남만의 특징이다.

박 대표는 “사업 초기부터 단기 임대를 타깃으로 했다”며 “원룸 공급이 늘면서 실질적인 월세는 낮아졌다”고 말했다.

그가 처음부터 단기 임대를 주된 타깃으로 이유는 ‘높은 수익률’ 때문이다. 보증금 1000만원에 월세 80만 원을 받는 원룸을 단기 임대로 돌리면 보증금 100만 원에 월세 100만 원을 받을 수 있다. 보증금을 낮추고 월세를 높이면서 한 달 월세 수입이 20만 원 껑충 뛴 것이다.

현재 분양 중인 강남 원룸의 시세는 전용 19.8㎡(6평)가 2억원 정도다. 주택담보대출로 1억원(연 3.5%)을 받을 경우, 일반 월세(1000/80) 수익률은 연 6.6%인 반면, 단기 임대 수익률 8.4%다. 일반 월세의 월세 순익은 600만 원이고, 단기 임대는 840만 원이다. 박 대표는 “월세는 단기 임대로 돌리면 평균 20% 정도 수익률이 높아진다”며 “관리비, 공실 등을 고려해도 조금 떨어지지만 그대로 월세보다는 낫다”고 설명했다.

단기 임대로 돌려 수익률이 20%나 치솟는다면 누구나 다 덤비지 않을까. 하지만 단기 임대는 일반인이 혼자 하기에는 애로 사항이 많다. 무엇보다 관리가 되지 않는다. 1~2년에 한 번 하는 월세 계약은 한번 하고 잊어버리면 되지만, 단기 임대는 1년 내내 세입자가 바뀌기 때문에 마음 편하게 제대로 쉴 수가 없다.

특히 보증금이 낮아서 세입자가 월세를 안 내고 버틴다고 해도 손을 쓸 방법이 없다. 이 때문에 강남에서 단기 임대를 하려면 직접 관리하기보단 라이프테크와 같은 전문적인 관리 업체에 맡기는 게 낫다. 일반적인 월세 관리는 집주인 혼자서도 할 수 있지만, 단기 임대는 관리가 쉽지 않기 때문에 집주인과 관리업체의 ‘원하는 바’가 딱 맞아떨어진다. 라이프테크가 현재 관리 중인 강남 지역 원룸은 1400여 개에 달한다.

박 대표에게 공실 없이 원룸 임대가 잘 되는 입지를 물었다. 그는 강남 파이낸스센터를 중심으로 대각선 방향의 원룸 단지 블록을 지목했다. 현재 관리 중인 원룸이 가장 많은 지역이기도 하다.

박 대표는 “6월 이후 성수기에 접어든 이후 공실률은 2% 정도”라며 “강남의 단기 임대 수요는 꾸준한 편”이라고 말했다.