과도한 개발이익 환수엔 업계도 공감대…문제는 디테일

[이데일리 박종화 기자] 국토교통부가 민관 공동 도시개발사업에서 민간 업체가 과다한 개발이익을 누리는 걸 막기 위해 이익 환수 장치를 강화하기로 했다. 개발업계에선 공공성 강화 필요성엔 공감하면서도 정교한 제도 설계를 통해 개발사업 자체가 위축되는 건 방지해야 한다고 지적한다.

경기 성남시 판교대장 도시개발사업지구. 민관 공동 개발 과정에서 민간 회사인 화천대유자산과리가 과다한 개발 이익을 챙겨갔다는 의혹이 제기됐다. (사진=뉴시스)

현직 디벨로퍼도 “민간이 과도한 이익 가져가는 건 문제”

국토부는 4일 민관 도시개발사업 제도 개선안을 발표했다. 경기 성남시 대장지구 특혜 의혹에서 드러난 것처럼 민간 개발사가 과도한 개발이익을 챙기는 걸 막기 위해서다. 대장지구 의혹을 계기로 정치권 등에선 지방자치단체를 앞세워 인허가 특혜를 받으면서 개발이익 대부분은 민간에 돌아갈 수 있는 현행 제도를 손봐야 한다는 목소리가 나왔다.

국토부는 이런 지적을 받아들여 민관 도시개발사업에서 민간 이윤율에 상한을 두거나 개발부담금(토지 개발로 인한 지가 상승분 일부를 정부가 환수하는 제도) 요율 인상을 검토하기로 했다. 50만㎡ 이상 도시개발사업은 반드시 국토부와 협의를 거치도록 하고 공공 기여도를 검증받아야 토지 수용에 들어갈 수 있도록 하는 식이다.

개발업계와 전문가들은 현행 제도를 손볼 필요성이 있었다는 데 의견을 같이 한다. 김정주 한국건설산업연구원 연구위원은 “이렇게 (제도가 개선)되면 민간에서 과도한 이익을 가져가는 문제가 상당 부분 완화될 수 있다. 개발이익이 정상적으로 환원되는 구조가 마련됐다”고 평가했다.

20년 넘게 부동산 개발 회사(디벨로퍼)를 운영한 A씨는 “지자체가 수익 일부만 가져가고 나머지를 민간이 과도하게 가져가는 건 문제가 있다”며 “수익의 많은 부분을 지역에 줘야 지역이 발전할 수 있다. 우리 같은 디벨로퍼는 10% 정도만 이윤을 가져가도 된다”고 했다.

전문가 “시장 상황 맞춰 탄력적으로 이윤 규제해야”

문제는 이번에 발표된 공공성 강화 방안을 구체화하는 것이다. 개발 환경에 상관없이 경직적으로 개발 이익을 환수하려 들다간 개발사업이 위축될 수 있어서다.

A씨는 “개발부담금을 늘리더라도 개발 사업에 들어간 인프라 구축 비용을 충분히 반영해 그 부분은 공제해줘야 한다”며 “그런 것들을 인정하지 않고 무조건 환수하겠다는 건 업계 사정을 모르는 이야기”라고 지적했다. 김 연구위원도 “법률로 이윤 상한을 정하면 지금이야 금리가 낮아서 개발 이익이 많이 날 수 있지만 시간이 지나면 개발 이익이 아예 발생하지 않을 수 있다”며 “시장 상황에 맞춰 탄력적으로 개발 이윤을 규제하는 게 맞지 않겠나”고 조언했다.

‘헐값 토지 수용’에 대한 해결방안 부족하다는 비판도 있다. 민간 개발업체가 지자체가 가진 토지 수용권을 이용해 원주민 땅을 싸게 수용해 개발이익을 불린다는 지적이 꾸준히 나왔기 때문이다. 국토부가 제시한 것처럼 개발 이후 공공 기여 방안을 토지 수용 여부 결정에 반영한다고 해도 원주민으로선 땅을 뺏긴 다음 ‘사후약방문’일 수밖에 없다. 이런 지적에 김흥진 국토부 국토도시실장은 “토지 보상의 기본적인 원칙이 현행 토지 이용 현황을 기준으로 하는 것”이라며 “개발 사업들을 통해서 발생하는 이익들을 기부채납 형식으로 환수해서 간접적으로 (원주민을) 지원하는 방식으로 문제를 해결할 수밖에 없다”고 말했다.