7월부터 DSR 규제…신용대출·주담대 한도 수천만원 줄어들 듯

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관이 29일 오전 서울 여의도 수출입은행에서 열린 제34차 비상경제 중앙대책본부 회의에서 인사말을 하고 있다. (사진=연합뉴스)

[이데일리 이승현 김유성 장순원 기자] 오는 7월부터 서울 아파트 소유자 대부분은 주택담보대출을 받을 때 소득과 기존대출 규모를 함께 심사하는 총부채총부채원리금상환비율(DSR) 적용대상이 된다. 1억원 초과 신용대출을 받아도 이 규제가 적용된다. DSR 산정 때 신용대출 만기가 기존 10년에서 7년으로 단축돼 신용대출 가능금액이 이전보다 줄어들 전망이다.

정부는 29일 홍남기 경제부총리가 주재한 ‘제34차 비상경제 중앙대책본부 회의’에서 이러한 내용을 담은 ‘가계부채 관리방안’을 의결했다.

정부는 지난해 코로나19 지원확대 여파로 가계부채 증가율이 너무 높아졌다고 판단, 올해부터 본격적으로 관리를 강화키로 했다. 구체적으로 지난해 7.9%인 가계부채 증가율을 올해 가계부채 5~6%대로 완화하고 내년에는 4%대로 더 낮출 계획이다.

(자료=금융위원회)

7월부터 서울 아파트 83%에 DSR 40% 적용

금융당국은 현재 은행권별로 적용 중인 DSR 규제를 앞으로 개별 차주에 적용키로 했다.

DSR은 차주가 현재 부담하는 모든 대출들의 연간 원리금을 연간소득으로 나눈 것이다. 주택담보대출·비주택담보대출·신용대출·전세보증금담보대출·예적금담보대출·유가증권담보대출·기타대출 등 거의 모든 대출이 포함된다. 은행 전체가 아닌 개인에 대해 대출심사 때 소득과 기존 빚을 함께 따지는 것이다.

지금도 2가지 경우 차주별로 DSR 40% 규제가 적용된다. △투기지역·투기과열지구에서 시가 9억원 초과 주택을 담보로 은행에서 신규 주택담보대출을 받을 때 △연소득 8000만원을 넘는 차주가 신용대출을 1억원을 넘게 받을 때 등이다.

올해 7월부터는 △모든 규제지역에서 시가 6억원 초과 주택을 담보로 은행에서 신규 주담대를 받을 때 △신용대출을 1억원 초과해 받을 때 이 규제가 적용된다. 이에 따라 서울 아파트의 약 83.5%, 경기도 아파트의 약 33.4%가 DSR 40% 규제를 받는 것이다.

이에 더해 내년 7월부터는 이들 2가지 경우와 함께 총 대출액이 2억원을 넘어도 DSR 규제 대상에 포함된다. 전체 차주의 12.3%인 약 243만명 규모다. 1년 뒤인 2023년 7월부터는 2가지 경우를 폐지하고 총대출액이 1억원을 넘으면 DSR 규제를 적용한다. 총대출액 1억원 초과 차주는 전체의 28.8% 가량이다. 금액 기준으론 전체 가계대출의 76.,5%에 해당한다.

다만 담보 등이 있는 전세자금대출과 예·적금담보대출, 보험계약대출 등은 DSR 적용에서 제외된다. 서민금융상품과 정부·지자체 협약대출, 자연재해 지역 긴급대출 등 정책적 목적의 대출도 빠진다. 300만원 미만의 소액대출도 적용대상이 아니다.

(자료=금융위원회)

신용대출 산정만기 단축으로 대출금액 감소

신용대출을 사실상 줄이는 것도 이번 대책의 주요 내용이다.

통상 신용대출은 1년 만기 일시상환이 대부분이지만 DSR 산정에선 10년 원리금 분할상환으로 간주하고 있다. 금융당국은 이러한 규제체계 때문에 주담대 규제 강화 시 신용대출 수요 증를 촉발시킨다고 보고 있다. 상대적으로 손쉽게 받을 수 있다는 것이다.

금융당국은 오는 7월부터 신용대출에 대한 DSR 산정만기를 기존 10년에서 7년으로 단축키로 했다. 이어 내년 7월에는 5년으로 더 줄이기로 했다. 이 경우 DSR 산정 때 연간 원리금 규모가 커지기 때문에 동일한 금액의 신용대출을 받아도 DSR 비율은 더 올라가게 된다.

예를 들어 연소득 7000만원인 A씨가 주담대 4억원을 연 3% 금리에 30년 만기로 이미 대출받았다고 가정하자. 한 시중은행 시뮬레이션에 따르면, DSR 40%를 전제로 A씨는 지금은 신용대출을 연 4% 금리로 6400만원까지 받을 수 있다. 그러나 7월부턴 신용대출 산정만기가 7년이 돼 같은 금리로 받을 수 있는 신용대출이 4700만원이 된다. 1700만원이 줄어든다.

내년 7월부터는 신용대출 산정만기가 5년이 돼 연 4% 금리 기준 신용대출 가능금액이 3500만원이 된다.

연소득 5000만원인 B씨가 현재 마이너스통장 대출로 연 3.7% 금리에 4000만원을 사용하는데 서울에서 시가 9억원짜리 아파트 구입을 위해 주담대를 받는다고 해보자. 금리는 연 2.5%에 30년 원리금균등분할 조건이다.

다른 시중은행 시뮬레이션에 따르면, B씨는 현재는 차주별 DSR을 적용받지 않는다. 9억원 아파트에 대해 담보인정비율(LTV) 40%를 적용해 3억6000만원까지 대출이 가능하다.

반면 7월부터 B씨는 DSR 규제 적용 대상이다. 이에 더해 마이너스통장의 산정만기도 10년에서 7년으로 줄어든다. B씨가 DSR 40% 기준을 충족하며 받을 수 있는 주담대 한도는 3억1800만원까지다. 은행권 관계자는 “앞으로 주담대를 받고 신용대출을 함께 받는 게 쉽지 않을 것 같다”고 말했다.

금융당국은 다만 분기별 또는 월별 등 분할상환 구조의 신용대출에 대해선 실제 만기를 DSR 산정만기로 인정키로 했다. 이 경우 만기구조는 거치기간 없이 최소 3년에서 최장 10년이어야 한다. 또 분할상환 금액이 총 대출액의 40% 이상이어야 한다.

금융당국은 당초 신용대출 원금분할상환 의무화라는 초강수 방안까지 검토했지만 실제 대책에는 포함하지 않았다. 금융당국 관계자는 “신용대출 원리금을 의무적으로 매달 갚으라고 하면 시장에 영향이 너무 크다”며 “원금분할 상품에 대한 유인을 제공해 유도하는 방식으로 했다”고 설명했다.

금융당국은 이와 함께 은행 총대출 가운데 가계대출 비중에 비례해 추가자본 적립의무를 부과할 예정이다. 금융당국이 정한 기본 적립비율(0~2.5%)에 개별 은행의 가계대출 비중(0~100%) 등을 고려해 최대 2.5%의 최종 추가자본 적립비율을 산출할 방침이다. 만약 추가자본 적립의무를 이행하지 않으면 이익배당과 자사주 매입, 성과연동형 상여금 지급 등도 제한할 방침이다.