[가계부채대책]임대사업자 돈줄 죄기…갭투자 어려워진다

그래픽=이데일리 이미나

[이데일리 정다슬 기자] 정부가 내년 3월부터 부동산 임대사업자에 대한 대출 규제에 나선다. 최근 가계부채 증가세 확대의 주범인 자영업자 대출의 고삐를 죄면서 시세 차익을 노린 ‘갭투자’도 잡겠다는 것이다.

정부는 24일 가계부채 종합대책을 발표하면서 내년 3월부터 은행권에 부동산 임대사업자 대출에 대한 여신심사 가이드라인을 도입하겠다고 밝혔다. 그동안 임대사업자 대출에 대해서는 현재 명시적인 규제가 없어 은행마다 대출 기준이 달랐다. 정부는 가이드라인 도입을 통해 부동산 임대사업자에 대한 여신심사를 강화하겠다는 방침이다.

최근 자영업자 대출이 가파르게 늘어나는 배경에는 부동산 임대업 대출이 큰 영향을 미치고 있다는 정부의 판단이 깔렸다. 자영업자 대출 규모는 2012년 355조원에서 지난해 521조원으로 빠른 속도로 늘고 있다. 정부는 이 같은 증가세의 주요 원인으로 임대사업자 대출을 지목했다. 부동산임대업 대출액은 지난해 말 기준 140조 4000억원으로 전체 자영업자 대출금액 중 가장 큰 비중(26.9%)을 차지한다.

새로 도입될 임대사업자 대출 가이드라인은 ‘임대업 이자상환비율’(RTI)이 핵심이다. RTI은 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 값으로 이 값이 100% 미만이라는 것은 임대소득으로 대출이자도 못 낸다는 얘기가 된다. 이형주 금융위원회 금융정책과장은 “이자를 감당할 만한 임대소득이 없다면 위험한 투자라고 은행이 판단토록 해 대출을 막는 게 도입 취지”라며 “RTI는 100% 이상이 돼야 안전하다”고 설명했다.

이에 따라 주택임대사업자의 갭투자가 어려워질 것으로 보인다. 특히 재개발·재건축 등 주거 환경이 열악해 임대료는 저렴하지만 개발 호재가 있어 가격이 높은 부동산은 더욱 투자가 어려워진다. KB국민은행에 따르면 10월 기준 서울 아파트 전세가율(매맷값 대비 전셋값 비율)은 65.5%이지만 재건축 사업이 활발하게 이뤄지고 있는 서초구 반포동은 47.3%로 훨씬 낮고 강남 개포동은 전세가율이 20.3%에 불과하다.

정부는 RTI 적용 대상을 확대하는 것도 검토 중이다. 이 과장은 “당장은 임대사업자가 대상이지만 RTI가 꼭 이들만을 위한 지표라고 규정할 필요는 없다”고 말했다. 정부는 RTI를 우선 참고지표로 운영한 뒤 규제 비율로서 도입 여부를 검토할 예정이다.

가이드라인은 유효담보가액 초과분에 대해서는 분할상환을 유도하는 내용도 담았다. 유효담보가액은 담보물의 담보기준가액에 담보인정비율(LTV·유형별로 40~80% 수준)를 적용한 후 임차보증금 등 선순위채권액을 제외한 금액이다. 이에 따라 갭투자자의 원리금 부담이 커질 것으로 보인다.